“城中村”改造土地法律問題研究.pdf

1、隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的全面推進(jìn),城鄉(xiāng)二元土地背景下“城中村”問題已經(jīng)日益凸顯,“城中村”現(xiàn)象為社會(huì)各界所關(guān)注。無(wú)論是政府還是相關(guān)學(xué)者都傾注了大量的時(shí)間和精力在“城中村”改造問題上，期望找到“城中村”改造的有效對(duì)策。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)同導(dǎo)致“城中村”問題形成的根本原因是城鄉(xiāng)二元土地制度,也就是我國(guó)土地分為了城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地?！俺侵写濉蓖恋仉m然在地域位置上已經(jīng)處于城市范圍之內(nèi),可是它的土地性質(zhì)仍是集體土地。雖然“城中村”集體土地

2、與周邊城市國(guó)有土地并存于城市同一區(qū)域,但它們各自有完全不同的土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則。這不僅是對(duì)我國(guó)有序的國(guó)有土地市場(chǎng)沖擊,同時(shí)也阻礙著我國(guó)“城中村”改造。集體土地的核心要素就是以農(nóng)作物產(chǎn)出來保障村民的基本生存,可是“城中村”的集體土地已經(jīng)完全不具備該核心要素,已經(jīng)不同于傳統(tǒng)意義上的集體土地。解決了“城中村”集體土地歸屬問題就能找到破解“城中村”改造的有效對(duì)策。本文在介紹“城中村”產(chǎn)生及其土地法律問題分析、比較有些典型城市“城中村”改造的實(shí)踐與

3、理論探索模式的基礎(chǔ)上，明確提出了我國(guó)“城中村”改造需要解決的目標(biāo)以及集體土地國(guó)有化改革的路徑選擇,界定了我國(guó)“城中村”集體土地國(guó)有化的內(nèi)涵并論述了集體土地國(guó)有化的正當(dāng)性基礎(chǔ)以及“城中村”改造中需要注意的問題。
　　本文共分為了三個(gè)部分:
　　第一部分主要介紹“城中村”產(chǎn)生及其土地法律問題。該部分在“城中村”的概念、“城中村”的產(chǎn)生及其面臨的土地法律問題和分析“城中村”土地法律問題原因的基礎(chǔ)上明確提出當(dāng)前我國(guó)“城中村”亟需改造

4、的現(xiàn)實(shí)。因?yàn)閷W(xué)者研究角度的不同造成“城中村”有幾種不同的分類。本文論述的“城中村”主要是指處于城市建成區(qū)域內(nèi),基本上沒有耕地卻仍然保留農(nóng)村管理體制的村落。導(dǎo)致“城中村”問題的癥結(jié)就是城鄉(xiāng)二元土地制度,歸根結(jié)底就是“城中村”的集體土地阻礙了“城中村”的改造,也正是由于集體土地性質(zhì)給“城中村”改造帶來了一系列的土地法律問題。因此,“城中村”需要改造。
　　第二部分是關(guān)于“城中村”改造的實(shí)踐與理論探索。該部分首先介紹了我國(guó)幾個(gè)典型城市的

5、“城中村”改造模式:廣州模式、深圳模式、珠海模式,同時(shí)比較分析了三種模式各自適用的前提、優(yōu)勢(shì)、不足。其次對(duì)我國(guó)“城中村”改造的相關(guān)法律進(jìn)行的梳理和歸納。在我國(guó)現(xiàn)有法律體系內(nèi),集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一合法程序就是實(shí)行土地征收。當(dāng)然,有的城市通過行政命令等形式一次性的整體完成“城中村”的改造,也有的城市保留“城中村”內(nèi)的集體土地所有權(quán)不變。最后對(duì)我國(guó)“城中村”改造模式進(jìn)行了歸納總結(jié):當(dāng)前的“城中村”改造模式并沒有真正解決“城中村”改造面臨

6、的土地法律問題,之所以到現(xiàn)在為止“城中村”改造模式還是眾說紛紜,還是現(xiàn)有模式都不是最為普適、有效的“城中村”改造模式。
　　第三部分是在前兩部分的基礎(chǔ)上提出本文的觀點(diǎn):“城中村”改造的集體土地國(guó)有化路徑選擇。首先從“城中村”改造土地法律問題研究需要解決的目標(biāo)開始,得出了我國(guó)“城中村”集體土地需要轉(zhuǎn)性的結(jié)論,在此基礎(chǔ)上提出了“城中村”集體土地國(guó)有化的觀點(diǎn)。只有完成“城中村”集體土地的轉(zhuǎn)性,“城中村”改造土地法律問題才能得以解決。其次