小區(qū)車庫車位權(quán)屬問題研究.pdf

1、2007年3月16日《物權(quán)法》通過,該法第74條規(guī)定了小區(qū)車庫車位的權(quán)屬。依據(jù)該條規(guī)定,法律允許當事人自由約定小區(qū)車庫車位的權(quán)屬,同時基于保護小區(qū)業(yè)主利益的目的,規(guī)定了占用業(yè)主公用道路或者其他場地的車庫車位法定地歸屬業(yè)主共有以及業(yè)主對于小區(qū)車庫車位享有優(yōu)先權(quán),小區(qū)車庫車位應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主的需求?！段餀?quán)法》的規(guī)定,有利于小區(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)的清晰化和明確化,便于定紛止爭,維護社會穩(wěn)定。同時有利于加強對小區(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)的管理和利用,提高小區(qū)年庫

2、車位的利用率,增加開發(fā)商投資小區(qū)車庫車位的積極性。但是該條規(guī)定相對而言過于原則,有待進一步的細化和完善。
　　本文采用比較分析和實證分析的研究方法,從四個方面對于小區(qū)車庫車位的權(quán)屬問題作了深入的分析和論述。全文共分為四部分:第一部分對于小區(qū)車庫車位在法律上應(yīng)當如何界定進行了深入的探討。停車位不同于小區(qū)車庫,停車位即居民住宅小區(qū)范圍內(nèi)不與房屋相連的露天停車區(qū)域,以及以房屋的一層部分或架空層部分為停車之用的停車區(qū)域。另外,本文所述的車

3、庫并不涵蓋不附屬于任何特定生活區(qū)域,為所有人或不特定社會公眾提供停車服務(wù)的獨立停車庫。小區(qū)車庫車位分為地面停車位、架空層停車位、地下車庫以及防空車庫四種類型,本文對這四種類型的車庫車位進行了簡要的介紹。小區(qū)車庫車位的法律性質(zhì)的探討,是小區(qū)車庫權(quán)屬確定的前提。各國對于構(gòu)造上獨立性的要求有所放松,向觀念上的隔離轉(zhuǎn)變。而且小區(qū)車庫是為停放車輛修建,有獨立的出入口,具有使用上的獨立性,因而可以成為獨立的物權(quán)客體。此外,小區(qū)車庫車位與區(qū)分所有建筑

4、物及小區(qū)土地使用權(quán)盡管有著千絲萬縷的聯(lián)系,但小區(qū)車庫車位并非小區(qū)建筑物的從物,小區(qū)車庫車位也并不必然地分攤了土地使用權(quán)。第二部分對于小區(qū)車庫車位的權(quán)屬問題進行了介紹和比較分析。參看國外立法例,主要國家和地區(qū)對此問題立法規(guī)定也不一致,基本上可以分為小區(qū)車庫車位作為業(yè)主共有、開發(fā)商所有和分類確定三種立法例。業(yè)主共有的立法例是在小區(qū)車庫車位由業(yè)主共有的前提下,又采取由需要車庫車位的業(yè)主取得專有權(quán)或者需要車庫車位的業(yè)主繳納一定費用享有排他性使用

5、權(quán)兩種做法;開發(fā)商所有的立法例規(guī)定車庫車位屬開發(fā)商所有,所有業(yè)主甚至是業(yè)主以外的人可以通過從開發(fā)商手中購買而取得車庫車位。以上三種立法例各有利弊,各個國家和地區(qū)基于自身特定的房地產(chǎn)法律制度和現(xiàn)實狀況,在設(shè)計符合自身特點的小區(qū)車庫車位權(quán)利歸屬模式時,通過相關(guān)的制度安排盡可能地達到利益的平衡。我國國內(nèi)關(guān)于小區(qū)車庫應(yīng)當如何歸屬,觀點不一,主要有業(yè)主共有、開發(fā)商所有、國家所有、約定歸屬等觀點。本文在對各種學(xué)說介紹和比較分析的基礎(chǔ)上,對我國小區(qū)車

6、庫車位應(yīng)當如何歸屬進行了探討。本文認為,小區(qū)車庫車位既可以作為共有部分,也可以作為專有部分,應(yīng)當區(qū)別不同類型的車庫車位作出不同的選擇。第三部分對于小區(qū)車庫車位權(quán)屬確定的判斷標準進行了評析。關(guān)于確定小區(qū)車庫車位權(quán)屬的判斷依據(jù),主要土地使用權(quán)標準、建筑用地容積率標準、建設(shè)成本標準以及建筑規(guī)劃標準等幾種說法。其中,建筑成本標準缺乏可操作性,而城市規(guī)劃只能解決功能問題,不能解決權(quán)屬問題,建筑規(guī)劃無法作為小區(qū)車庫車位權(quán)屬的確定標準。土地使用權(quán)標準

7、和容積率標準實質(zhì)上相同,二者均具備可行性。而后者是前者的進化,實踐中我們常常以容積率標準來代替土地使用權(quán)標準,因此以容積率為標準來確定小區(qū)車庫車位權(quán)屬比較適宜。第四部分對于如何完善我國現(xiàn)有的有關(guān)小區(qū)車庫車位權(quán)屬的立法規(guī)定進行了初步的探討。如上所述,我國《物權(quán)法》第74條明確了小區(qū)車庫車位的權(quán)屬,給予了當事人極大的意思自治的空間,符合我國市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求,具有一定的積極意義。同時強制性地規(guī)定了占用業(yè)主公用道路或者其他場地修建的車庫車位歸

8、屬業(yè)主共有。此外還規(guī)定了小區(qū)車庫車位應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主的需求,業(yè)主對于小區(qū)車庫車位享有優(yōu)先權(quán)。這些規(guī)定,有利于維護業(yè)主的利益,減少不必要的紛爭。由于小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商相比,地位懸殊,對于小區(qū)業(yè)主權(quán)利如何實現(xiàn),需要具體的規(guī)定予以完善。首先,對于開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的約定,應(yīng)對約定的時間、方式作出細化規(guī)定。其次,對于業(yè)主的優(yōu)先權(quán),應(yīng)當將其定性為既包括優(yōu)先購買權(quán),又包括優(yōu)先承租權(quán),且優(yōu)先權(quán)的存續(xù)貫穿區(qū)分所有建筑物存續(xù)的始終。最后,對于“其他場地”應(yīng)理