房地產(chǎn)投資信托法律問題比較研究.pdf

1、本論文從比較法與經(jīng)濟(jì)分析兩個(gè)視角，對(duì)房地產(chǎn)投資信托(REITs)法律制度的基本原理、設(shè)立機(jī)制、運(yùn)作機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制和終止機(jī)制進(jìn)行了剖析。試圖在比較域外REITs制度的利弊得失基礎(chǔ)上，探索并提出中國(guó)房地產(chǎn)投資信托(C-REITs)的構(gòu)建方案。論文的主體分為三章： 第一章，房地產(chǎn)投資信托(REITs)基本理論。本章主要是介紹分析REITs的一些基本原理，首先，REITs的基本概念，對(duì)REITs的定義、性質(zhì)與組織本質(zhì)進(jìn)行詳細(xì)的界定，

2、并且介紹了REITs的主要特征；其次，對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)與運(yùn)作模式通過圖表等形象的方式進(jìn)行了論述，以進(jìn)一步加深對(duì)REITs本身的理解；再次，REITs的種類及其特點(diǎn)，REITs按照不同的分類方式可以分為，公司型與契約型，封閉式與開放式，私募和公募以及權(quán)益型、抵押型和混合型；最后，對(duì)REITs的法律關(guān)系進(jìn)行分析，隨著信托法理念的融入，剖析在公司型和契約型這兩類REITs組織形式中究竟包涵著什么樣的法律關(guān)系。 第二章，房地產(chǎn)投資信托

3、(REITs)的起源及歷史沿革。本章主要考察了從上世紀(jì)至今，美國(guó)、亞洲各國(guó)與中國(guó)各自演繹著什么樣的REITs發(fā)展之旅，首先從REITs的起源入手，分析當(dāng)前REITs在全球的發(fā)展?fàn)顩r；然后，分別介紹了美國(guó)和亞洲其他國(guó)家的REITs發(fā)展歷程，這其中，美國(guó)REITs的歷史沿革是重點(diǎn)，分為起步階段、發(fā)展階段、衰退階段、回升階段和現(xiàn)代階段這五個(gè)歷史階段進(jìn)行了詳細(xì)的分析；最后，將中國(guó)C-REITs的發(fā)展歷程與國(guó)外的進(jìn)行比較，從而綜合分析其中的差異與

4、相似之處，以為中國(guó)C-REITs的發(fā)展提供參考建議。 第三章為本論文的重中之重，REITs之設(shè)立、運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管法律制度比較研究。本章分別從REITs的設(shè)立、運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管三個(gè)方面對(duì)REITs的相關(guān)法律制度進(jìn)行了詳細(xì)的論述，在分析比較主要是美國(guó)的相關(guān)法律制度與中國(guó)的立法現(xiàn)狀中，力圖找到中國(guó)發(fā)展C-REITs法律制度的最佳途徑。 首先，在REITs的設(shè)立法律制度方面，美國(guó)《1960年國(guó)內(nèi)稅法典》創(chuàng)設(shè)REITs的初衷是將其設(shè)

5、計(jì)為一種“被動(dòng)”商業(yè)實(shí)體，并規(guī)定一個(gè)實(shí)體必須滿足該法案提出的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、收入與分配這四方面的要求，才能獲取REITs資格。中國(guó)房地產(chǎn)投資信托C-REITs在結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、收入、分配與稅收方面都與美國(guó)REITs設(shè)立條件存在差異，只是部分實(shí)現(xiàn)了美國(guó)REITs的設(shè)立要求，因而，目前的C-REITs只能是準(zhǔn)REITs。于是，借鑒美國(guó)、亞洲REITs的設(shè)立條件，通過專項(xiàng)立法來確立中國(guó)C-REITs的設(shè)立條件和設(shè)立程序，是確立C-REITs的必然趨勢(shì)

6、，這是本節(jié)探討的落腳點(diǎn)。其次，REITs的運(yùn)作法律制度方面，在美國(guó)，選擇REITs這種形式可獲取稅收優(yōu)惠和成為公開上市公司的利益，但卻會(huì)失去管理上的靈活性，因而必須在五種REITs結(jié)構(gòu)中仔細(xì)選擇，才能確保得到這些實(shí)惠并避免產(chǎn)生不利的影響。而中國(guó)現(xiàn)階段運(yùn)作C-REITs則存在下列問題，即：專門REITs法規(guī)與產(chǎn)業(yè)基金法規(guī)之缺乏、資產(chǎn)證券化相關(guān)法規(guī)與稅收法規(guī)之缺乏、現(xiàn)行信托法在引入REITs上的障礙、房地產(chǎn)法律在引入REITs上的障礙等，本