長沙市主城區(qū)住宅價(jià)格空間特征及分化程度研究.pdf

1、近年來，隨著住宅市場化日漸深入，住宅價(jià)格空間分異明顯，呈現(xiàn)分化趨勢;城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中，導(dǎo)致住宅用地面積激增，空間結(jié)構(gòu)不合理;同時(shí)，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)，生活質(zhì)量優(yōu)勢越發(fā)明顯。基于此，對長沙市主城區(qū)城市內(nèi)部住宅價(jià)格的空間分布特征和內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行分析，定量測度其住宅價(jià)格空間分化程度，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　本研究以長沙市主城區(qū)為研究區(qū)域，以2016年11月在售新建商品住宅為樣本，借助ArcGIS軟件對主城區(qū)商品住宅價(jià)格的

2、空間分布規(guī)律進(jìn)行分析;在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用PDI分化指數(shù)分別測度河?xùn)|與河西、二環(huán)線內(nèi)與二環(huán)線外、五一商圈、梅溪湖組團(tuán)與其他區(qū)域的住宅價(jià)格空間分化程度;借助Eviews7.2統(tǒng)計(jì)軟件，分析主城區(qū)各區(qū)住宅價(jià)格之間的領(lǐng)先滯后效應(yīng)，得到以下結(jié)論:
　　(1)主城區(qū)住宅價(jià)格存在不均衡性，2016年11月在售新建商品住宅均價(jià)大體在4000-8000元/平方米之間，而只有極少商品住宅其銷售均價(jià)在4000元/平方米以下。從各區(qū)來看，當(dāng)前在售新建商品住

3、宅集中分布于岳麓區(qū)和雨花區(qū)。價(jià)格上，芙蓉區(qū)樓盤銷售均價(jià)略高于其他各區(qū)，集中于6001-10000元/平方米，開福區(qū)樓盤銷售均價(jià)總體上低于其他各區(qū)，高單價(jià)樓盤主要集中在芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)。
　　(2)主城區(qū)住宅價(jià)格在五一廣場、梅溪湖分別形成了價(jià)格的高值中心，并在開福區(qū)政府與長沙市政府附近分別形成了住宅價(jià)格的次級中心?？傮w而言，隨著與中心距離的增加，住宅價(jià)格呈遞減趨勢。在價(jià)格的高值中心等值線分布密集，住宅價(jià)格變化快，距中心地區(qū)越遠(yuǎn)，其等值

4、線越稀疏，住宅價(jià)格變化相對緩慢。
　　(3)主城區(qū)住宅價(jià)格在不同方向上變動趨勢各異，分化程度不一。其中五一商圈、梅溪湖組團(tuán)與其他區(qū)域之間的分化趨勢最為明顯，為主城區(qū)住宅價(jià)格分化的主方向。近年來，河西成為住宅發(fā)展的主要方向，住宅價(jià)格持續(xù)走高，加之國家級湘江新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，梅溪湖進(jìn)一步開發(fā)并形成了住宅高價(jià)，從而縮小了河西與河?xùn)|，二環(huán)線內(nèi)和二環(huán)線外住宅價(jià)格之間的分化程度。
　　(4)長沙市主城區(qū)住宅價(jià)格空間特征主要受地價(jià)水平與土地