基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資決策研究——以“海岸國際”開發(fā)項目為例.pdf

1、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)周期長，投入資金量大，國家政策等影響因素多，影響程度大，不確定性因素多，如何在如此復(fù)雜的條件下進行投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的核心問題之一，也是能否在復(fù)雜多變的市場中能否生存和發(fā)展的首要問題。我們一直沿用的常用投資決策分析方法，例如投資凈現(xiàn)值(NPV)法由于無法對未來不確定因素進行科學(xué)的評估，忽略房地產(chǎn)投資項目未來價值，往往無法在等待開發(fā)、分期開發(fā)、轉(zhuǎn)換開發(fā)等彈性決策中做出正確選擇。
　　 本文重點針對金融期

2、權(quán)理論和實物期權(quán)理論，查閱大量文獻(xiàn)資料、專著，對國內(nèi)外投資決策理論進行回顧和分析，重點對金融期權(quán)和實物期權(quán)的理論和應(yīng)用進行研究，重點跟蹤一般常用投資決策分析工具和實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策的應(yīng)用，以掌握在房地產(chǎn)投資決策分析中運用實物期權(quán)的框架和具體內(nèi)容。投資決策理論和方法研究的目的是解決經(jīng)濟發(fā)展中的實際投資決策問題，因此本文應(yīng)用房地產(chǎn)投資決策常用方法以及實物期權(quán)理論做為研究工具，對北?！昂０秶H”房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策進行了實例研究分析

3、。
　　 通過研究證明運用實物期權(quán)理論為理論基礎(chǔ)的投資決策方法能充分揭示房地產(chǎn)投資決策彈性所帶來的價值，是一般常用投資決策方法如NPV方法所無法做到的。實物期權(quán)從金融投資衍生而來，包含了等待、延緩、分期、改變規(guī)模、轉(zhuǎn)換等彈性決策的選擇，因而天生就能將決策彈性能帶來的投資價值直接體現(xiàn)在實物期權(quán)投資決策的評價體系當(dāng)中。應(yīng)用實物期權(quán)理論進行房地產(chǎn)投資決策，可以改變決策思維，重新認(rèn)識風(fēng)險和不確定性，認(rèn)識到風(fēng)險和不確定性的增加可能會相應(yīng)提

4、升投資項目未來的價值，從而在做出投資決策選擇時，充分考慮投資項目未來可能的價值，將拓展決策的科學(xué)性和全面性。
　　 通過研究還發(fā)現(xiàn)使用實物期權(quán)理論來分析房地產(chǎn)投資項目的價值，首先必須用NPV來計算期權(quán)的資產(chǎn)價格、執(zhí)行價格，因此傳統(tǒng)現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法和基于實物期權(quán)理論的投資決策方法的關(guān)系是互為補充，而不是代替的關(guān)系。另外，用期權(quán)定價數(shù)學(xué)模型來定量評估房地產(chǎn)投資項目的投資價值需要對各種參數(shù)進行重新識別和確認(rèn)，還需要對數(shù)學(xué)模型本身和計算