何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案評析.pdf

1、商品房買賣合同中，有關(guān)商品房交付使用的條件，一般約定為驗(yàn)收合格，但對于驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以及驗(yàn)收合格與交付使用條件的關(guān)系，基于理解分歧，容易產(chǎn)生爭議。在何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案中，雙方爭議的焦點(diǎn)就集中在商品房驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和交付使用的條件上。對于商品房驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，我國《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的建設(shè)、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、施工五方主體竣工驗(yàn)收，只是針對單位工程質(zhì)量的驗(yàn)收，沒有包括規(guī)劃、消防、環(huán)保等方面的驗(yàn)收

2、，在竣工驗(yàn)收備案前，還存在竣工驗(yàn)收合格結(jié)論無效和工程應(yīng)停止使用并重新組織驗(yàn)收的可能性，因此五方主體竣工驗(yàn)收合格不能作為商品房驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收結(jié)論合格與驗(yàn)收程序合法的統(tǒng)一，且從政府對房屋質(zhì)量監(jiān)管以及易于操作的角度分析，商品房驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　商品房交付使用條件是共性條件與個性條件的統(tǒng)一，商品房驗(yàn)收合格只是建設(shè)項(xiàng)目和單位工程范圍內(nèi)商品房交付使用的共性條件，也是法定條件，商品房是否具備

3、交付使用條件，還應(yīng)當(dāng)考慮到商品房的異質(zhì)性，由購房者對商品房是否滿足正常居住使用要求和符合合同約定等個性條件進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的，商品房才具備交付使用條件。與此同時，購房者接收房屋既是其享有的權(quán)利，也是其應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，商品房具備交付使用條件的，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提前交付使用損害購房者利益的情形，或逾期交付房屋致使購房者行使合同解除權(quán)的情形，購房者無權(quán)拒絕接收房屋。何某以房屋存在輕微質(zhì)量問題主張其在湖南某房地產(chǎn)公司購買的房屋不具備交付使