察布查爾錫伯自治縣城區(qū)土地定級與基準地價更新研究.pdf

1、隨著察布查爾錫伯自治縣市場經(jīng)濟的的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，土地這一特殊資產(chǎn)受到人們的日益重視，察布查爾錫伯自治縣的土地市場交易在市場機制的作用下正逐步發(fā)展和完善，土地估價對實現(xiàn)政府合理調(diào)整地價、完善土地市場機制的建設、促進土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展以及優(yōu)化土地資源在市場經(jīng)濟中的配置具有重要作用。由于小城鎮(zhèn)建不像大中城市那樣擁有完善的基礎設施、繁華商服業(yè)等，目前，國內(nèi)對小城鎮(zhèn)基準地價的研究較少，因此，小城鎮(zhèn)土地評估缺乏相關理論與技術的支

2、撐。
　　本文以新疆維吾爾自治區(qū)察布查爾錫伯自治縣中心城區(qū)作為研究區(qū)域，首先，采用特爾菲法組成測定的專家組，確定對土地質量有較大影響的因素因子的權重值，運用多因素綜合評定法，對商服繁華度、公共及基礎設施等進行評價，將察布查爾錫伯自治縣土地級別劃分為3個級別，并利用收集的市場交易資料的級差收益和專家意見征詢法對土地級別進行驗證和校核；其次，利用收益還原法、剩余法、成本逼近法等多種方法測算市場交易資料等樣本地價，確定商業(yè)用地、住宅用地

3、、工業(yè)用地的基準地價；最后，分析本輪察布查爾錫伯自治縣土地級別的分布特點及變化趨勢和對城區(qū)基準地價更新成果與2009年更新成果進行對
　　比，并提出應用建議。
　　研究結果表明：
　?。?）土地級別基本上是從一級地即城市中心向外逐步降低過渡到三級；一級地主要位于城區(qū)中心的縣人民廣場及周圍商服中心區(qū)域，二、三級地環(huán)抱一級地有規(guī)律的向城區(qū)邊緣地帶別逐步過渡;
　?。?）城區(qū)中心地帶各類用地地價相差值最大,越靠近城區(qū)邊

4、緣地帶用地地價的差值就越??；各類用地地價差出現(xiàn)由一級地向三基地過渡的規(guī)律；
　?。?）距離城區(qū)中心地帶越近，各級別各類用地地價差越大；影響最顯著的是是商業(yè)、住宅用地地價級別差均達到42％-46%；
　?。?）本輪基準地價評估成果與2009年基準地價評估成果相比，除工業(yè)地價外，商業(yè)用地、住宅用地地價都有了顯著的提高。
　　察布查爾錫伯自治縣城區(qū)土地級別與地價的更新評估，對于政府部門進一步了解城區(qū)級別土地質量和宗地地價提供