城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律制度研究——以集體土地權(quán)利自由與限制為視角.pdf

1、長(zhǎng)期以來，我國(guó)以所有制為基礎(chǔ)形成了城鄉(xiāng)分割的土地市場(chǎng)，集體建設(shè)用地原則上禁止自由流轉(zhuǎn)，只能先征收為國(guó)有土地后出讓國(guó)有土地使用權(quán)用于城市建設(shè)，國(guó)家壟斷了集體土地的買方和賣方市場(chǎng)，農(nóng)民集體不能自主決定自有土地的流轉(zhuǎn)與利用，集體土地權(quán)利的處分權(quán)能和收益權(quán)能嚴(yán)重受限，無法與國(guó)有土地上的相應(yīng)權(quán)利獲得立法平等對(duì)待，限制了農(nóng)民以土地資本分享城市化收益。同時(shí)，集體土地不能經(jīng)由市場(chǎng)交易自由流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)性短缺矛盾尤為突出，城市存量土地?zé)o

2、法滿足需求，而大量集體建設(shè)用地低效利用甚至閑置。集體土地權(quán)利自由與限制的限度關(guān)系到土地資源的合理配置與可持續(xù)利用，現(xiàn)實(shí)亟需以集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化改革為前提，推動(dòng)以城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)為核心的建設(shè)用地制度改革。因此，以集體土地權(quán)利自由與限制為視角，研究我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的法律制度構(gòu)建，具有現(xiàn)實(shí)意義和理論指導(dǎo)價(jià)值。
　　本論文由緒論、正文五章和結(jié)論三部分組成，主要內(nèi)容如下:
　　第一章:我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度梳理與反思。

3、梳理城鄉(xiāng)土地權(quán)利的權(quán)能差異和城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制的立法變遷，提出:城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)“同地不同權(quán)”的立法，限制了集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)與開發(fā)權(quán)，導(dǎo)致農(nóng)民無法以土地資本分享城市化和工業(yè)化的成果;土地“身份”不應(yīng)是集體建設(shè)用地被限制流轉(zhuǎn)的原因，應(yīng)以集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)化與平等化為立足點(diǎn)推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn);城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)法律制度構(gòu)建的理論基礎(chǔ)是物權(quán)平等理論、產(chǎn)權(quán)理論、土地開發(fā)權(quán)理論和馬克思主義地租理論。
　　

4、第二章:集體土地征收規(guī)范化改革。檢討我國(guó)現(xiàn)行集體土地征收制度對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的障礙，提出:遵循產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)規(guī)則和責(zé)任規(guī)則分別對(duì)集體土地實(shí)行征收與征購(gòu);“公共利益”范圍決定著集體土地自由流轉(zhuǎn)與限制的界限，將征收限定在公益用地范圍之內(nèi)，為非公益性用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)保留通道;確立與市場(chǎng)價(jià)格接軌的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障集體土地權(quán)利的置換利益，并防止經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下的征收權(quán)濫用，以此協(xié)調(diào)建設(shè)用地供應(yīng)的征收與征購(gòu)路徑;建立完善的協(xié)議先行、聽證和撤銷程序，

5、保障集體土地入市通道的暢通。
　　第三章:集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化改革。分析我國(guó)集體土地入市流轉(zhuǎn)的基本模式，提出:集體土地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)區(qū)分城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外而實(shí)施不同的流轉(zhuǎn)制度，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，可實(shí)行政府購(gòu)買的方式，轉(zhuǎn)權(quán)為國(guó)有土地后出讓土地使用權(quán)，而規(guī)劃區(qū)外的集體土地，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，可以集體建設(shè)用地使用權(quán)直接入市交易，其中，集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)是農(nóng)民以集體土地資本參與城市化建設(shè)的主要方式:集體建設(shè)甩地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的

6、方式既包括出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等傳統(tǒng)方式，也包括建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)等特有方式;集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍包括主體范圍、客體范圍、地域范圍和用途范圍;集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配，應(yīng)按照“首次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于貢獻(xiàn)”的原則，在土地所有權(quán)人、使用權(quán)人和國(guó)家之間合理分配。
　　第四章:集體土地開發(fā)權(quán)獨(dú)立化改革。介紹英美土地開發(fā)權(quán)制度，并提出:土地開發(fā)權(quán)的缺失影響集體土地權(quán)利的完整性和城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，我國(guó)創(chuàng)設(shè)獨(dú)立的集

7、體土地開發(fā)權(quán)有其必要性與可行性;借鑒美國(guó)土地開發(fā)權(quán)模式構(gòu)建我國(guó)土地開發(fā)權(quán)移轉(zhuǎn)制度，建立以權(quán)利運(yùn)行為基礎(chǔ)的農(nóng)地非農(nóng)化與農(nóng)地保持制度;土地開發(fā)權(quán)具有物權(quán)的一般特征，可在我國(guó)土地權(quán)利體系中增設(shè)獨(dú)立的集體土地開發(fā)權(quán)，通過實(shí)現(xiàn)開發(fā)權(quán)或開發(fā)權(quán)移轉(zhuǎn)獲得收益而保持農(nóng)用地和建設(shè)用地權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)利益均衡，防止大量農(nóng)地非農(nóng)化，推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)，同時(shí)以土地開發(fā)權(quán)的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)作為征收補(bǔ)償、流轉(zhuǎn)收益分配的依據(jù)。
　　第五章:城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)

8、法律制度構(gòu)建。提出:立法應(yīng)統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)涵、性質(zhì)和流轉(zhuǎn)限制，奠定統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的立法基礎(chǔ);保障集體土地權(quán)利自由，推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)接軌，統(tǒng)一規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)登記等，實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)”的統(tǒng)一流轉(zhuǎn);完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的立法，處理好土地政策與法律制度銜接、公私立法分工權(quán)限的銜接，以共同規(guī)制城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，并對(duì)《憲法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》的立法完善提供建議;完善