城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法研究——以山東省章丘市城區(qū)為例.pdf

1、基準(zhǔn)地價(jià)是政府法定公示土地價(jià)格的一種，是對(duì)某一個(gè)時(shí)間基點(diǎn)某一片均質(zhì)區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格的數(shù)據(jù)反映，能夠體現(xiàn)出該均質(zhì)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及土地地價(jià)的空間分布規(guī)律。因此及時(shí)、準(zhǔn)確高效的更新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)政府合理調(diào)整地價(jià)、保證土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展以及合理配置土地資源等有著十分重要的意義。
　　 本文以章丘市2002年和2007年城鎮(zhèn)用地為研究對(duì)象，在分析影響土地質(zhì)量的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境等條件基礎(chǔ)上選擇定級(jí)因素，運(yùn)用多因素綜合評(píng)

2、價(jià)法，評(píng)定了不同區(qū)位、不同地段土地質(zhì)量的優(yōu)劣，結(jié)果將章丘市城鎮(zhèn)建設(shè)用地劃為5級(jí)。利用市場(chǎng)交易資料和土地利用效益資料，采用特爾斐法、收益還原法、網(wǎng)格法等多種方法，分別測(cè)算了商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，最后計(jì)算出了章丘市2002年和2007年區(qū)間城鎮(zhèn)地價(jià)變化幅度，為當(dāng)?shù)卣M(jìn)行土地地價(jià)評(píng)估以及出讓等提供了依據(jù)。
　　 研究結(jié)果表明，2007年章丘市4級(jí)地和3級(jí)地面積對(duì)比2002年分別增長(zhǎng)了217.43％和

3、232.19％，2級(jí)地增加面積為30.75％，1級(jí)地最少，增長(zhǎng)面積為1.83％;同時(shí)，章丘市城區(qū)各級(jí)別土地面積的評(píng)價(jià)結(jié)果表明，4級(jí)地、3級(jí)地、2級(jí)地和1級(jí)地分別占評(píng)價(jià)區(qū)總面積的56.54％、33.45％、7.71％、2.42％，其中1、2級(jí)地面積所占比重較小，3、4級(jí)土地面積比重較大?；鶞?zhǔn)地價(jià)最高的是一級(jí)商業(yè)用地為840元/m2，其次是一級(jí)住宅用地為630元/m2和二級(jí)商業(yè)用地的560元/m2，最低的是四級(jí)工業(yè)用地是152元/m2。結(jié)果