中國城市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡與增量影響因子研究.pdf

1、1998年東南亞金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展等方面，發(fā)揮了越來越重要的作用，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)自從市場化以來一直處于非平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)中，并且有的時(shí)期波動較大，這種運(yùn)行狀況表明，我國政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r評判準(zhǔn)確性不足，宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控效果不夠理想，尤其是政策的主動性和引導(dǎo)性不強(qiáng)。而對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r傳統(tǒng)的評判方法，不管是預(yù)警系統(tǒng)評判法，還是泡沫測度法，

2、都因?yàn)楦髯缘木窒扌远绊懣刹僮餍?，其預(yù)警功能也有一定的滯后性。
　　 對此，本文試圖尋找一條新的途徑，研究房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。探尋與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)合理增量，利用合理增量與現(xiàn)實(shí)增量的對比分析，來評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；針對房地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)性問題，通過房地產(chǎn)增量的影響因素及其因子分析，進(jìn)一步細(xì)化增量，為消除房地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)性矛盾提供依據(jù)，提高房地產(chǎn)增量的指導(dǎo)意義。通過本文的研究，取得了以下主要研究成果：

3、　　 1.在對房地產(chǎn)業(yè)成長一般規(guī)律進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上，利用46個(gè)處于不同發(fā)展時(shí)期國家的橫斷面數(shù)據(jù)，回歸模擬出了房地產(chǎn)人均年增量(S，當(dāng)年投入市場可以使用的房地產(chǎn)建筑面積，而非房地產(chǎn)存量的凈增量)與人均GDP(GP)的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)人均年增量隨人均GDP增長而呈現(xiàn)三次曲線關(guān)系(S=0.6811GP-0,0341GP2+0,0005GP3)，先上升，后下降，然后隨人均GDP增長還有可能繼續(xù)上升；依據(jù)所建立的模型可以判斷，2003

4、年和2004年我國的房地產(chǎn)市場處于一種過熱的狀態(tài)，但說是泡沫卻為時(shí)過早：同時(shí)可以預(yù)測，2006年和2007年，我國的房地產(chǎn)人均年增量分別控制在0.9447m3和1.014m2比較好。這一模型也從另外一方面揭示，中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在回歸曲線中所處的位置預(yù)示了房地產(chǎn)業(yè)良好的發(fā)展前景和增長潛力，在人均GDP達(dá)到14812.62美元(1996年美元)之前。第一次達(dá)到頂點(diǎn)位置的房地產(chǎn)人均年增量為4.2319m2左右，將對國民經(jīng)濟(jì)起重要的支持作

5、用。這一多國橫向研究結(jié)果彌補(bǔ)了縱向研究的長期數(shù)據(jù)不足性，同時(shí)也揭示了房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展趨勢和規(guī)律，為房地產(chǎn)業(yè)長期產(chǎn)業(yè)預(yù)測、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)調(diào)控等提供了新的工具和依據(jù)。
　　 2.采用unit Root Test和Granger Causality Test方法，對影響中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)變量進(jìn)行Granger因果分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：中國GDP增長、中國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動、外商直接投資都是房地產(chǎn)增量的Grang

6、er因，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有帶動作用；而與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的城市化卻不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger因，這在定程度上與我國的傳統(tǒng)戶籍制度、相關(guān)政策和流動人口的收入現(xiàn)狀有關(guān)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是GDP增長、城市化和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的oIangel因，房地產(chǎn)是生產(chǎn)和生活的基本要素，經(jīng)過了長期的滯后發(fā)展后，近幾年來活力得到釋放，在一定程度上緩解了GDP增長、城市化和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的矛盾，促進(jìn)了其發(fā)展。通過理論和實(shí)證分析得出，宏觀經(jīng)濟(jì)

7、政策是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素之一，但這種影響更多地表現(xiàn)為一種結(jié)構(gòu)性變化。這些研究全面、深入地探析了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的影響變量，從不同角度刻畫了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡及其成長特點(diǎn)，成為分析房地產(chǎn)業(yè)增量影響因子的深層基礎(chǔ)，同時(shí)也為與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)決策提供了重要依據(jù)。
　　 3.在分析中國房地產(chǎn)業(yè)增量影響變量的基礎(chǔ)上，采用因了分析方法對這些經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行了綜合分析，得出中國房地產(chǎn)業(yè)增量的綜合影響園子——生活拉動因子和生產(chǎn)拉動

8、因子，這兩個(gè)因子對房地產(chǎn)增量影響的解釋程度之和達(dá)到了96.40％，兩者相互之間的比值大約為6：4。這一比例既是我國房地產(chǎn)市場過去二十年綜合發(fā)展的結(jié)果，還可以在短期內(nèi)以此比例為依據(jù)，對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀管理，在一定程度上消除房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性過剩。
　　 4.基于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡和內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例，本文提出了相應(yīng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策：總量控制的土地供應(yīng)計(jì)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)、融資總量控制的金融政策、抑制投機(jī)的房地產(chǎn)保有稅稅收政策。即在