房地產價格波動與金融穩(wěn)定研究.pdf

1、出于對通貨膨脹危害嚴重性的認識，長期以來各國中央銀行一直將物價穩(wěn)定作為貨幣政策的主要目標。20世紀80年代以來，主要國家和地區(qū)的通貨膨脹得到有效控制，這在一定程度上為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了必要前提。與此形成鮮明對照的是，伴隨著經(jīng)濟全球化和金融自由化，股票、房地產等資產市場接連發(fā)生了膨脹與緊縮的巨大波動，并導致嚴重的金融危機，20世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟、90年代亞洲金融危機和2007年美國次貸危機都與房地產價格大幅波動有關。房地產業(yè)

2、是一個資本密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開金融機構信貸資金的支持，而房地產價格過度波動引發(fā)泡沫現(xiàn)象的概率很高，加之銀行業(yè)自身的經(jīng)營特點使其具有天生的脆弱性，兩者的結合將使金融穩(wěn)定容易受到房地產價格波動的影響。研究房地產價格波動，特別是房地產價格下跌對金融穩(wěn)定的影響對我國目前房地產市場調控有一定的理論和實踐價值。
　　 從理論角度看，房地產實物資產和虛擬資產兼有的特殊屬性，決定了房地產的價格不僅取決于其居住效用，還取決于房地產的投資收益。

3、房地產業(yè)是專業(yè)性很強的行業(yè)，產品的異質性決定了交易過程中存在典型的信息不對稱，房地產企業(yè)、購房人、金融機構之間非對稱信息博弈的均衡決定了房地產價格內在上漲動力和信貸資金流入機制。如果金融環(huán)境寬松，或政府在引導房地產業(yè)發(fā)展中存在失誤，房地產可能出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦崩潰會通過銀行信貸風險暴露、流動性沖擊、加劇信息不對稱等途徑影響金融穩(wěn)定。
　　 我國房地產市場和房地產金融在1998年住房制度改革以來快速發(fā)展，但由于保障性住房發(fā)展滯后，

4、偏重于通過市場化推動房地產業(yè)發(fā)展，供需失衡使商品房市場長期存在價格上漲壓力，部分城市存在明顯的房地產泡沫。住房貸款證券化(Mortgage-Backed Securities，MBS)、房地產投資信托基金(Real Estate InvestmentTrusts，REITs)仍處于試點或探索階段，房地產金融市場過分依賴商業(yè)銀行貸款資金供給，風險集中于銀行體系，給金融穩(wěn)定埋下隱患。實證分析表明近幾年我國房地產市場價格和銀行房地產信貸之間存

5、在明顯的因果關系，而通過信貸融資參與的房價上漲蘊含較大的金融風險。
　　 在房地產價格回調的背景下，應該關注房地產企業(yè)償債能力和房地產按揭貸款安全性，采取穩(wěn)妥漸進的調控方式，需要選擇性貨幣政策工具、宏觀審慎監(jiān)管、完善房地產金融支持方式、構建房地產發(fā)展長效機制等措施平抑房地產價格波動，維護金融穩(wěn)定。
　　 本文創(chuàng)新之處在于：
　　 一是本文系統(tǒng)回顧我國房地產金融的發(fā)展歷程，特別是1998年以來房地產行業(yè)運行、價格變

6、化和金融機構信貸資金之間的內在聯(lián)系。從日本泡沫經(jīng)濟和美國次貸危機中可以發(fā)現(xiàn)資產價格泡沫膨脹和崩潰對金融穩(wěn)定的影響，關鍵在于泡沫形成過程中信貸融資以及杠桿機構直接參與的程度。與國外相比我國房地產融資杠桿率不高，但房地產金融市場以銀行信貸為主導的單一融資格局，使房地產價格波動帶來的風險匯集在商業(yè)銀行。
　　 二是重點分析房地產價格回落對信貸資金安全、金融穩(wěn)定的影響。從理論上講資產價格泡沫有三種可能的運行方式：1、短時間內大幅下跌，泡