宏觀調(diào)控下中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究.pdf

1、09年井噴的房地產(chǎn)市場行情，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格和銷售面積的大幅上漲，在經(jīng)濟已經(jīng)復(fù)蘇的條件下，房屋價格已經(jīng)成為政府調(diào)整資產(chǎn)價格、關(guān)注民生的主要落腳點。2010年初，政府又開始了新一輪的針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。03年、07年的調(diào)控手段與此次的宏觀調(diào)控相比，基本類似。核心還是緊土地，緊信貸；提高土地開發(fā)成本和懲治開發(fā)商。宏觀政策的密集出臺改變了市場的短期預(yù)期，觀望情緒影響了消費者。2011年剛開始，國務(wù)院常務(wù)會議即確定八條政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場

2、(以下簡稱“國八條)，基本已奠定今年房地產(chǎn)的調(diào)控方向，就是實行信貸稅費政策壓制市場投機，引導(dǎo)房價平穩(wěn)回調(diào)，推動保障房建設(shè)緩解市場剛性需求，加強居民基本住房保障。
　　 在中國，房地產(chǎn)依然是最賺錢的行業(yè)之一，也是最容易受到政策調(diào)控的行業(yè)。目前看來，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)出現(xiàn)價量齊升的情況，政府肯定不會坐視不管，最近國土資源部的密集調(diào)研顯示調(diào)控政策已經(jīng)漸次出臺。貨幣政策和土地政策仍將是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的兩大法寶。在貨幣政策中，針對需求

3、的政策如首付款，利率調(diào)節(jié)空間已然不大，近期銀監(jiān)會的表態(tài)顯示政府將會進一步收緊銀行貸款。土地政策中，仍然是打擊囤地，增加保障性住房用地供給為主。中國房地產(chǎn)市場的問題根源是改革下來的土地政策和財政制度以及中國經(jīng)濟增長的既有方式，政府目前都很難從根本上解決這些問題。因此，房地產(chǎn)市場的預(yù)期很可能會受到新的政策的干擾，但不會改變目前房地產(chǎn)市場的市場環(huán)境和基本方向，而且，我相信宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)厲，風(fēng)聲最緊，最密集的時候已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場始終會按照

4、它既有的規(guī)律運行。
　　 2011年以來，中央及地方政府不斷加強保障房建設(shè)力度，在限貸、限購、限價“三限”政策日趨嚴(yán)厲的政策基礎(chǔ)上，進一步收緊銀根，上半年兩次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金環(huán)節(jié)的持續(xù)施壓，在調(diào)控不斷深入的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地與資金的難度增大，增加了房地產(chǎn)市場的不確定性因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來仍須積極調(diào)整應(yīng)對策略，特別是使融資渠道多元化。
　　 由于我國房地產(chǎn)行業(yè)變動的周期性，從繁

5、榮的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為帶泡沫的繁榮的發(fā)展階段。且一系列的相關(guān)的政策法規(guī)的限制，包括房地產(chǎn)制度，稅收、土地制度以及金融制度等的限制，約束了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，購房者日漸成熟且市場競爭日漸激烈，加速了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程，因此，整個房地產(chǎn)行業(yè)急需整合。在此背景下，企業(yè)應(yīng)該如何選擇商業(yè)戰(zhàn)略?本文從這一問題為出發(fā)點，從企業(yè)商業(yè)模式的角度研究，并提出可供參考的解決問題的思路。
　　 本文的研究中采用規(guī)范分析與案例分析的研究方法。本文

6、在從一個新的視角，也就是房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的角度上去分析企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。首先，本文敘述并分析了國內(nèi)外關(guān)于企業(yè)商業(yè)模式，特別是房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式問題的研究現(xiàn)狀，進行了綜合與評述。
　　 依據(jù)統(tǒng)一明確的理論和原則，本文總結(jié)了近幾年國家針對于房地產(chǎn)行業(yè)所緊密出臺的調(diào)控政策法規(guī)，深刻地研究了房地產(chǎn)發(fā)展背后主要的驅(qū)動因素。依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化，提出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的十大挑戰(zhàn)并給出了應(yīng)對策略建議。最后，從商業(yè)模式的角度研究房地產(chǎn)企業(yè)