房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的機(jī)制、績效與制度移植研究.pdf

1、1960年美國確認(rèn)了REITs這一新型的投資工具及其法律地位，此后REITs的概念也逐漸出現(xiàn)在世界多個國家。2005年12月，我國內(nèi)地第一只REITs—廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)交所開售，自此REITs開始進(jìn)入我國決策高層的視野。2008年，國務(wù)院發(fā)布“金融國九條”，“金融國30條”和“131號文件”，提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管道”，央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等部委以及上海、天津等省市都開始積極著手REIT

2、s推進(jìn)的準(zhǔn)備工作。然而，REITs的推出難以一蹴而就，必須建立在完善的、適合我國國情和符合REITs產(chǎn)品運(yùn)行規(guī)律的制度體系和法律體系之上，這個制度體系和法律體系如何建立是重要的研究課題。
　　 建立我國REITs制度和法律體系不能像搭建空中樓閣，在此之前應(yīng)該充分做好基礎(chǔ)研究工作，然后才能將REITs制度“移植”至我國的制度環(huán)境和法律土壤中。本文正是遵循這樣的研究思路:首先，通過研究國內(nèi)學(xué)者關(guān)于REITs的制度的譯著以及美國的法律

3、制度，詳細(xì)分析了美國的REITs的設(shè)立條件和制度安排，得出REITs的“大眾投資品”和“導(dǎo)管”的兩大特性;然后，在深入研究信托制度和資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵和流程的基礎(chǔ)上，得出關(guān)于REITs的本質(zhì)的結(jié)論:即REITs是商業(yè)信托制度在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的金融創(chuàng)新;此后，本文利用REITs相關(guān)的權(quán)威機(jī)構(gòu)如NAREIT，EPRA發(fā)布的公告及研究報告以及部分學(xué)者在其著作、論文中所統(tǒng)計或研究的相關(guān)數(shù)據(jù)，在委托代理理論、資本結(jié)構(gòu)理論、股利理論、投資組合理論的指

4、導(dǎo)下得出了關(guān)于REITs在內(nèi)外部管理、債權(quán)融資、分紅比例、資產(chǎn)配置效率等方面的市場績效特點(diǎn)和深層原因，并利用美國1988年至2010年的數(shù)據(jù)對REITs的影響因素如通貨膨脹率、基準(zhǔn)利率、股價變動幅度、房價變動水平進(jìn)行回歸分析，得出REITs是具有抗通脹能力的股票、債券以及房地產(chǎn)實物的組合的結(jié)論;上述美國的REITs的設(shè)立條件、制度安排以及市場運(yùn)行績效的研究工作為我國建立PEITs制度提供了基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，本文通過進(jìn)一步結(jié)合我國的市場環(huán)