畢業(yè)論文---房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力研究

1、<p>　　武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院</p><p>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論 文）說明書</p><p>　　論文題目 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力研究 </p><p>　　學(xué) 號 1008010208 </p><p>　　學(xué)生姓名

2、 黃文盼 </p><p>　　專業(yè)班級 10建筑工程技術(shù)02班 </p><p>　　指導(dǎo)教師 樂美玉 </p><p>　　總評成績

3、 </p><p>　　2013 年 5 月 20 日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要II</b></p><p>　　AbstractIII</p><p><b&

4、gt;　　第一章 緒論1</b></p><p>　　1.1 國外研究現(xiàn)狀1</p><p>　　1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀3</p><p>　　第二章 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力本質(zhì)概述5</p><p>　　2.1 核心競爭力本質(zhì)闡述5</p><p>　　2.2 企業(yè)的競爭力與核心競爭力的辯證關(guān)系6

5、</p><p>　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建8</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建體系8</p><p>　　3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力營造10</p><p>　　3.3 核心競爭力的和企業(yè)預(yù)見能力基本關(guān)系淺析14</p><p>　　第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（萬科

6、集團(tuán)）案例淺析15</p><p>　　4.1案例簡介15</p><p>　　4.2萬科集團(tuán)核心競爭力淺析15</p><p><b>　　總 結(jié)19</b></p><p><b>　　致 謝20</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)21&l

7、t;/b></p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的粗獷產(chǎn)業(yè)政策下的發(fā)展，其行業(yè)發(fā)展史也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史的一個(gè)縮影。從1999到2010是中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中最風(fēng)起云涌的10余年，市場用了十年時(shí)間讓房地產(chǎn)完成了一個(gè)螺旋式輪回。市場也終于在2008年教會人們：房地產(chǎn)絕不是只漲不降，只賺不賠的生意。相比其他企業(yè)房地產(chǎn)

8、企業(yè)是有很多優(yōu)勢。但是，在市場經(jīng)濟(jì)壞境的促使下其行業(yè)競爭也是相當(dāng)激烈的。</p><p>　　自二十一世紀(jì)初開始，我國面臨的市場環(huán)境從賣方市場進(jìn)入到供給相對過剩的買方市場，新的市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展和生存就必須提高企業(yè)的核心競爭力這是毋庸置疑的，尤其近幾年房產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展使得一些企業(yè)老板一味追求高額利潤卻忽略了企業(yè)社會信譽(yù)，導(dǎo)致粗放經(jīng)營、社會責(zé)任感缺乏等問題，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理、

9、市場呆滯，以致許多企業(yè)運(yùn)作舉步維艱。例如近幾年發(fā)生的樓歪歪，樓倒倒等事件。給予中國房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘，企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建無一不迫在眉睫。</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中取得競爭主動權(quán)，獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，培育和提升核心競爭力是有力的措施之一。只有培育出自身獨(dú)特的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)才會有信心和決心與其他企業(yè)抗衡，在房地產(chǎn)市場上去努力爭取屬于自己的市場空間，從而不斷

10、的擴(kuò)大自己的市場占有率，最終促使企業(yè)不斷的成長和發(fā)展。</p><p>　　本文闡述了核心競爭力研究現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力本質(zhì)概述，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建及與企業(yè)競爭預(yù)見能力的關(guān)系；文章運(yùn)用了多學(xué)科知識，對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力本質(zhì)與構(gòu)建進(jìn)行了多方位闡述與分析。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭力；構(gòu)建</p><p><b>　　A

11、bstract</b></p><p>　　China's real estate enterprise experienced 20 years of the develop-ment of industrial policies ruggedly under, its profession development is an epitome of the development of Ch

12、ina's economy. From 1999 until 2-010 is China's real estate development in the process of 10 y-ears, the most blustery market through ten years time for real estate completed a spiral samsara. The market is final

13、ly in 2008 to teach people: real est-ate is not only rise not drop, only earn not to compensate the business. Co</p><p>　　Since the 21st century at the beginning of market environment, China faces from the s

14、eller's market entry to supply relative surplus of buyer's market, the new market environment of real estate enterprises want to development and survival must enhance core competitiveness of the enterprise that i

15、s beyond doubt, especially in recent yea-rs housing the fast development of the enterprise makes some enterprise boss blindly seek profits but neglect enterprise social reputation, cause extensive manage</p><p

16、>　　The article content includes: core competitiveness research situate-ion, the core competence for real estate enterprises essence analysis, the core competence for real estate enterprises and with the construction o

17、f enterprise competitive foresight relationship. This paper utilizes the multidisciplinary knowledge, to the core competence for real estate enterprises essence and construction many-side expounding and analysis.</p&g

18、t;<p>　　Keywords: real estate enterprises; Core competitiveness; Constructing</p><p><b>　　第一章 緒論</b></p><p>　　黨的十六屆三中全會提出了把增強(qiáng)企業(yè)活力，進(jìn)一步完善基本經(jīng)濟(jì)制度作為推進(jìn)改革、完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重要任務(wù)。而建立歸屬清晰、

19、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度又成為進(jìn)一步完善基本經(jīng)濟(jì)制度的一項(xiàng)迫切任務(wù)。房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)率極高的行業(yè)，其資金投入大、運(yùn)作周期長、市場變化快，常令業(yè)內(nèi)同仁有如履薄冰之感。雖然不乏很多地產(chǎn)商有過輝煌，但多少曾經(jīng)十分優(yōu)秀的企業(yè)敗下陣來，其興衰榮辱如同一本本教科書，給人以深刻的啟示。地產(chǎn)商是否永遠(yuǎn)無法擺脫發(fā)展、消亡的生命周期定律？如何打造常青型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？這已成為許多面向新世紀(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考與摸索的問題。這其中關(guān)鍵的一

20、條就是如何在整合戰(zhàn)略資源的同時(shí)強(qiáng)化企業(yè)的核心競爭力，并以此來面對全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競爭。</p><p>　　如今，對于核心競爭力的研究與實(shí)踐得到了理論界與企業(yè)界的廣泛關(guān)注。我國房地產(chǎn)企業(yè)更是將其作為企業(yè)重點(diǎn)研究課題?？梢哉f，企業(yè)對于核心競爭力由感性到理性的理解過程，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展與坎坷中不斷尋求和探索的過程。同時(shí)，企業(yè)核心競爭力又是企業(yè)長盛不衰的主要原因，他能為企業(yè)創(chuàng)造出持續(xù)性的競爭優(yōu)勢，是企業(yè)

21、在競爭中保持長期主動性，同時(shí)還使企業(yè)方方面面的競爭能力提高，同而增強(qiáng)企業(yè)一系列產(chǎn)品競爭力，使企業(yè)具有絕對的市場優(yōu)勢。所以說，在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的核心競爭力，乃企業(yè)立足之根本，對其研究具有重大意義</p><p>　　自從上世紀(jì)90年代出普拉哈拉德和哈默爾在《哈佛商業(yè)評論》首次提出了核心競爭力這一概念之后，國內(nèi)外就關(guān)于核心競爭力的研究與報(bào)道不曾經(jīng)斷，其理論與觀點(diǎn)呈多元化趨勢，也從而導(dǎo)致了一些理論不足之

22、處。一般而言，核心競爭力(Core Competence)就是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨(dú)特的能力?，F(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對核心競爭力的認(rèn)識和理解不足，甚至只重視短期效益，把獲取土地資源作為其唯一的核心競爭力，從而影響了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。</p><p>　　就我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，在粗獷的產(chǎn)業(yè)政策下高速發(fā)展了20年必須通過內(nèi)外部資源的整合，提升培育其核心競爭力，才能在未來中國的房地

23、產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占有一席之地。房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，首先對核心競爭力的研究現(xiàn)狀進(jìn)行綜述，然后通過對核心競爭力理論的分析，將該理論應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　1.1 國外研究現(xiàn)狀</p><p>　　1990年,著名管理學(xué)家普拉哈拉德(Praha lad)和哈默爾(Hamel)在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《企業(yè)的核心競爭力》(The Core Competence of Corp

24、oration)一文,首次提出了核心競爭力(core competence)這一概念,認(rèn)為:“企業(yè)的核心競爭力就是組織的積累性學(xué)識或知識,特別是如何協(xié)調(diào)不同的生產(chǎn)技能和有機(jī)結(jié)合多種技術(shù)流派的學(xué)識或知識?！彼麄兪窃谝孕畔⒓夹g(shù)、生物技術(shù)、新材料等為代表的科學(xué)技術(shù)革命使競爭環(huán)境變得更加復(fù)雜，使得企業(yè)不僅要關(guān)注其外部產(chǎn)品市場的變化、更要將目光轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部，通過企業(yè)開發(fā)其自身獨(dú)特的資源來獲取并保持企業(yè)的 持續(xù)競爭優(yōu)勢這樣的時(shí)代背景下提出來的。并在

25、《企業(yè)的核心競爭力》(The Core Competence of Corporation)一文指出：核心競爭力是組織對企業(yè)擁有的資源、技能、知識的綜合能力。并以此創(chuàng)造出超越其他競爭對手的獨(dú)特的經(jīng)營理念、技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)。這篇論文一被發(fā)表，立刻引起理論界和實(shí)業(yè)界的巨大反響，成為《哈佛商業(yè)評論》歷史上被引用頻率最高的管理學(xué)文獻(xiàn)之一。根據(jù)有的學(xué)者在SCI、SSCI和A&HCI的檢索</p><p>　　哈默與

26、普拉哈拉德是從產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新角度研究核心競爭力的，他們是整合觀的代表。1994年，哈默發(fā)表的《核心競爭力的概念》又重申了這個(gè)觀點(diǎn)，即核心競爭力代表著多種單個(gè)技能的整合，并指出正是這種整合才形成核心競爭力的突出特性哺。除此之外，為核心競爭力研究者所熟知的梅約和厄特巴克也是基于技術(shù)觀和技術(shù)創(chuàng)新過程分析企業(yè)核心競爭力的典型代表。他們認(rèn)為企業(yè)核心競爭力是指企業(yè)的研發(fā)能力、生產(chǎn)制造能力和市場營銷能力，認(rèn)為核心競爭力在更大的程度上就是在產(chǎn)品創(chuàng)新的基

27、礎(chǔ)上把產(chǎn)品推向市場的能力。這種觀點(diǎn)通常認(rèn)為企業(yè)的創(chuàng)新能力和技術(shù)水平的差異是企業(yè)異質(zhì)性存在的根本原因。</p><p>　　知識觀的代表是巴頓，他從基于知識的角度來分析核心競爭力，認(rèn)為核心競爭力是使企業(yè)獨(dú)具特色并為企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢的知識體系。它包括四個(gè)維度：技巧和知識系統(tǒng)、技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、價(jià)值觀系統(tǒng)，這四個(gè)維度之間存在較強(qiáng)的相互作用。巴頓還認(rèn)為，核心競爭力構(gòu)成了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，它隨時(shí)間積累而不易為其他企業(yè)所模仿

28、。因此，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)持續(xù)自主創(chuàng)新，必須以核心競爭力的持續(xù)積累為條件。麥肯錫咨詢公司的凱文? 科因、斯蒂芬?霍爾和帕特里復(fù)?克里福德等也提出，核心競爭力是某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的技能和知識的組合，它具有使一項(xiàng)或多項(xiàng)關(guān)鍵業(yè)務(wù)達(dá)到業(yè)界一流水平的能力。這一提法，強(qiáng)化了核心競爭力以知識的形式存在于企業(yè)各個(gè)方面的能力中。</p><p>　　拉法和佐羅成為核心競爭力文化觀的代表，他倆認(rèn)為企業(yè)核心競爭力不僅存在于業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而且蘊(yùn)

29、藏于企業(yè)文化體系，并隨企業(yè)文化在組織成員中滲透。嚴(yán)格地說，企業(yè)真正的核心競爭力是不可分割的，它是技術(shù)核心能力、組織核心能力和文化核心能力的有機(jī)結(jié)合，不可能在企業(yè)里分散開來加以定位。因此，企業(yè)核心競爭力的積累蘊(yùn)藏在企業(yè)的文化中，滲透在整個(gè)組織中，而這些恰恰是組織擁有—個(gè)綜合的、難以模仿的核心競爭力不可或缺的必備條件。</p><p>　　組織觀認(rèn)為，核心競爭力是提供企業(yè)在特定經(jīng)營中以競爭能力和競爭優(yōu)勢為基礎(chǔ)的多方面

30、技能、互補(bǔ)性資產(chǎn)和運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)融合。體現(xiàn)在這種組織中的核心內(nèi)涵是企業(yè)所專有的知識體系，正是企業(yè)的專有知識才使核心競爭力表現(xiàn)的獨(dú)一無二、不可模仿和與眾不同。核心競爭力建筑于企業(yè)戰(zhàn)略和結(jié)構(gòu)之上，以具備特殊技術(shù)的人為載體，涉及到眾多層次的人員和組織的全部職能，因而，核心競爭力必須有溝通，有參與和跨越組織邊界的共同視野和認(rèn)同Combs(庫姆斯)(1993)認(rèn)為企業(yè)核心競爭力包括企業(yè)的技術(shù)能力以及將技術(shù)能力予以有效結(jié)合的組織能力。因此，企業(yè)核心

31、競爭力是技術(shù)專長(包括產(chǎn)品和工藝在內(nèi))和有效配置這些專長的組織能力。</p><p>　　資源觀強(qiáng)調(diào)資源和能力對企業(yè)獲取高額利潤回報(bào)率和持續(xù)市場競爭優(yōu)勢的作用?；谶@一觀點(diǎn)，企業(yè)在獲取、配置資源和能力的“異質(zhì)性"方面決定了其獲得高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)率的可能性。這些長期的、能獲取高于正常利潤回報(bào)的特性是企業(yè)在“有缺陷的”和“不完全的”要素市場中獲取并開發(fā)戰(zhàn)略性資產(chǎn)的能力所決定的。因?yàn)槠髽I(yè)在選擇和積累資源上的決策是

32、以在有限的信息、認(rèn)知偏見、因果關(guān)系模糊等條件制約下最經(jīng)濟(jì)性地合理配置這些資源為特征的。所以，不同企業(yè)之間在獲取這些戰(zhàn)略性資源時(shí)，在決策和過程上的“異質(zhì)性”構(gòu)成了企業(yè)的核心競爭力。基于這樣的觀點(diǎn)，資源成為保證企業(yè)持續(xù)獲得超常規(guī)利潤的最基本條件。從資源的類型看，構(gòu)成核心競爭力的資源具有稀缺性、獨(dú)一無二、持續(xù)性、專用性、不可模仿性、非交易性、無形性、非替代性等特征，企業(yè)只有擁有了這樣的資源，才能在同行業(yè)中擁有獨(dú)特的地位，這種地位就來自其在資源

33、識別、積累、儲存和激活過程中特有的能力?；谫Y源觀點(diǎn)考察，可以認(rèn)為核心競爭力是企業(yè)在獲取并擁有這樣特殊資源的獨(dú)特的能力。 </p><p>　　1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀</p><p>　　核心競爭力理論產(chǎn)生以后，也得到了一些中國學(xué)者的重視，涌現(xiàn)出了許多研究成果。有人提出狹義的核心競爭力概念，如李建明(1998)提出核心競爭力是指企業(yè)內(nèi)部一系列互補(bǔ)的技能和知識的組合，主要由洞察預(yù)見能力和前線執(zhí)

34、行能力組成；也有人提出廣義的概念，如管益忻(2000)認(rèn)為凡是企業(yè)特有的，足以勝過對手的市場預(yù)測、研究開發(fā)、市場營銷、加工制造、經(jīng)營決策、人力資源開發(fā)、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)文化、戰(zhàn)略管理以及企業(yè)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等等一系列關(guān)鍵程序、能力、資源、機(jī)制均為企業(yè)的核心競爭力構(gòu)成要素。在形成核心競爭力的要素方面：魯開垠、汪大海(2001)等提出包括人力資源、技術(shù)體系、管理體系、信息系統(tǒng)和價(jià)值觀等都是形成企業(yè)核心競爭力的要素；曹陽華(2005)還給出

35、了企業(yè)核心競爭力的數(shù)量評價(jià)模型等。</p><p>　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰1999年在上海財(cái)富論壇上說：核心競爭力是指—個(gè)企業(yè)不斷地創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務(wù)以適應(yīng)市場的能力，不斷創(chuàng)新管理的能力，不斷創(chuàng)新營銷手段的能力。這個(gè)概念突出企業(yè)在研發(fā)、管理、營銷等方面的創(chuàng)新能力。</p><p>　　中國社會科學(xué)院副院長陳佳貴研究員認(rèn)為，核心競爭力主要是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的積累性知識和

36、能力，尤其是關(guān)于如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識和能力，并據(jù)此創(chuàng)造出超越其他競爭對手的獨(dú)特的經(jīng)營理念、技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)。</p><p>　　我國企業(yè)界對核心競爭力也有獨(dú)到的理解，如萬科創(chuàng)始人王石認(rèn)為，萬科的核心競爭力是持續(xù)學(xué)習(xí)能力。這是萬科過去成功的關(guān)鍵因素，并將是保證萬科繼續(xù)取得成功的內(nèi)在支撐能力。正是萬科具備的持續(xù)學(xué)習(xí)能力，才使萬科能夠順應(yīng)市場變化，把握發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)還有些學(xué)者也提出自己的觀點(diǎn)。朱雨

37、(1999)將核心競爭力概括為：“基于技術(shù)和產(chǎn)品創(chuàng)新的核心競爭力，基于知識的核心競爭力，基于資源觀的核心競爭力，基于組織和系統(tǒng)觀的核心競爭力和基于文化觀的核心競爭力”等五類，說明了對核心競爭力的不同理解。陳勁等學(xué)者則將核心競爭力歸為整合觀、網(wǎng)絡(luò)類觀點(diǎn)。王毅等認(rèn)為企業(yè)核心競爭力是由能力及能力構(gòu)架與層次組成的一個(gè)兩維知識系統(tǒng)。此外還有一些學(xué)者觀點(diǎn)，如李悠誠認(rèn)為：企業(yè)核心競爭力就是無形資產(chǎn)，它在本質(zhì)上是企業(yè)通過對各種技術(shù)、技能和知識進(jìn)行整合而

38、獲得的能力。開盛，周星，柳御林，張彥寧等認(rèn)為企業(yè)核心競爭力就是企業(yè)具有開發(fā)獨(dú)特產(chǎn)品、發(fā)展獨(dú)特技術(shù)和獨(dú)特營銷的能力。程祀國，王秉安認(rèn)為企業(yè)核心競爭力是由核心產(chǎn)品、核心技術(shù)、核心能力構(gòu)成的，它使企業(yè)能在競爭中取得可持續(xù)生存與發(fā)展的核心性能力。左建軍認(rèn)為企業(yè)體制與制度是最基礎(chǔ)的核心競爭力。王忠明，白</p><p>　　第二章 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力本質(zhì)概述</p><p>　　2.1 核心競爭

39、力本質(zhì)闡述</p><p>　　企業(yè)核心競爭力最早是由兩面位美國戰(zhàn)略管理學(xué)家帕拉哈德和哈默1990年在《哈佛商業(yè)評論》上提出。他們認(rèn)為企業(yè)核心競爭力是通過企業(yè)內(nèi)部對知識和技能的整合，尤其是協(xié)調(diào)各方面資源的知識和技能，企業(yè)核心競爭力有三個(gè)特點(diǎn)：一、明顯的競爭優(yōu)勢，二、擴(kuò)展應(yīng)用的潛力，三、競爭對手難以模仿。企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢之“根源”是企業(yè)核心競爭力</p><p>　　國內(nèi)一些學(xué)者指出：企業(yè)

40、所擁有的每一種資源都能夠形成一種或幾種企業(yè)能力，但是,在這些能力中,只有那些能夠?yàn)轭櫩蛣?chuàng)造價(jià)值,被市場所認(rèn)可,從而為企業(yè)進(jìn)入某種現(xiàn)實(shí)潛在市場提供機(jī)會的能力,才會被企業(yè)用于參與市場的競爭,這種能力才真正成為了企業(yè)的競爭力(Competence)。</p><p>　　企業(yè)核心競爭力是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它是以核心技術(shù)能力為基礎(chǔ)的一個(gè)多層面、多角度的構(gòu)成體,最為重要的是表現(xiàn)為以下幾種能力：</p>&l

41、t;p>　　（1）企業(yè)的核心技術(shù)能力。企業(yè)的新產(chǎn)品研究與開發(fā)、工藝與材料的創(chuàng)新,以及企業(yè)技術(shù)儲存量與動態(tài)技術(shù)優(yōu)勢問題,均成為企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)；</p><p>　?。?）企業(yè)的核心市場營銷能力。指企業(yè)營銷網(wǎng)絡(luò)與渠道、營銷過程與促銷政策等一系列營銷環(huán)節(jié)的運(yùn)作,這些運(yùn)作優(yōu)勢對于將企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢來說,是不可缺少的；</p><p>　?。?）企業(yè)的核心品牌形象能力；<

42、;/p><p>　?。?）企業(yè)的核心服務(wù)能力。在技術(shù)差異化日益縮小的今天,服務(wù)個(gè)性化與差異化成為企業(yè)競爭力的重要組成部分,也成為核心競爭力的重要內(nèi)容；</p><p>　?。?）企業(yè)的核心生產(chǎn)能力。企業(yè)核心能力的水平需要通過產(chǎn)品來展現(xiàn),而制造能力則是技術(shù)成為產(chǎn)品的中介,它決定著企業(yè)由技術(shù)優(yōu)勢變成質(zhì)量優(yōu)勢和成本優(yōu)勢；</p><p>　?。?）企業(yè)的核心管理能力。企業(yè)的管

43、理也是生產(chǎn)力,它涉及企業(yè)結(jié)構(gòu)組合、信息傳遞、溝通協(xié)調(diào)、激勵獎懲以及各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,通過高效優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部運(yùn)作,保障技術(shù)優(yōu)勢的發(fā)揮,也保障了將生產(chǎn)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢；</p><p>　?。?）企業(yè)的戰(zhàn)略決策能力。企業(yè)的戰(zhàn)略決策能力決定了企業(yè)對自身優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的認(rèn)知和把握,能有效地積累企業(yè)的核心競爭力、準(zhǔn)確地分析產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的前景,為企業(yè)發(fā)展選定良好的方向；</p><p>

44、　?。?）企業(yè)的響應(yīng)能力。指企業(yè)對外界重要事件或機(jī)會或威脅作出有效的反應(yīng),從而保持競爭優(yōu)勢的能力。</p><p>　　綜上所述企業(yè)的核心競爭力（ Core Competence ）是指某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的技能和知識的結(jié)合，它具有使一項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)達(dá)到競爭領(lǐng)域一流水平、具有明顯優(yōu)勢的能力。簡單地說，就是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨(dú)特的能力。</p><p>

45、;　　2.2 企業(yè)的競爭力與核心競爭力的辯證關(guān)系</p><p>　　企業(yè)競爭力和核心競爭力(或稱為核心競爭能力)是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別。在英文中競爭力是（competitiveness），而核心競爭力是（core competence）。競爭力的特點(diǎn)是：決定和影響企業(yè)競爭力的大多數(shù)因素在各企業(yè)之間具有可比較性和很大程度的可計(jì)量性，企業(yè)競爭力研究的努力方向之一就是力圖將企業(yè)競爭力因素盡可能地進(jìn)行量化

46、，從而進(jìn)行企業(yè)間的比較。而且，競爭力因素具有一定程度的可交易性(或可競爭性)，即企業(yè)競爭力的許多因素是可以通過市場過程獲得的，或者可以通過模仿其他企業(yè)而形成。我們可以將企業(yè)的競爭力分為四個(gè)因素： </p><p>　　第一類因素，企業(yè)在競爭過程中所發(fā)生的或者可以形成的各種“關(guān)系”，廣義的“關(guān)系”包括有關(guān)各方面的“環(huán)境”：企業(yè)競爭力研究所涉及的關(guān)系可以包括：企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的狀況、本企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的關(guān)系、企業(yè)活動與國家

47、的關(guān)系、企業(yè)活動所處的國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)、社會及政治環(huán)境。 </p><p>　　第二類因素，企業(yè)所擁有的或者可以獲得的各種“資源”：包括外部資源和內(nèi)部資源，從而使企業(yè)具有某些優(yōu)勢。包括人力資源、原材料資源、土地資源、技術(shù)資源、資金資源、組織資源、社會關(guān)系資源、區(qū)位優(yōu)勢、所在地的基礎(chǔ)設(shè)施等。 </p><p>　　第三類因素，能夠保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實(shí)施戰(zhàn)略的“能力”：對企業(yè)能力的研究更

48、強(qiáng)調(diào)企業(yè)自身的素質(zhì)，即企業(yè)對環(huán)境的適應(yīng)性、對資源開發(fā)控制的能動性以及創(chuàng)新性等。 </p><p>　　第四類因素，不受物質(zhì)資源約束而本身卻能夠物化為企業(yè)的“資源”和“能力”的“知識”或者“學(xué)識”，包括獨(dú)特創(chuàng)意、觀念、戰(zhàn)略、體制、機(jī)制、經(jīng)營管理、商業(yè)模式、團(tuán)隊(duì)默契等。從其性質(zhì)來看，知識本身也是一種能力。 </p><p>　　而核心競爭力則通常是指企業(yè)所具有的不可交易(不可競爭)和不可模仿的

49、獨(dú)特的優(yōu)勢因素。核心競爭力往往是難以直接比較和難以進(jìn)行直接計(jì)量的。每個(gè)企業(yè)都或多或少具有一定的競爭力(否則就不可能在市場競爭中生存)，但未必具有自己的核心競爭力。 </p><p>　　核心競爭力可以成為企業(yè)競爭力中最具有長遠(yuǎn)的和決定性影響的內(nèi)在因素，通常存在于競爭力的“知識”層面的最里層。企業(yè)的核心競爭力和企業(yè)競爭力在企業(yè)發(fā)展中可能會有共同的表現(xiàn)：即能夠持續(xù)地比其他競爭對手更好、更有效率地向市場提供產(chǎn)品或服務(wù)，

50、并獲得經(jīng)濟(jì)收益。但競爭力因素更加廣泛，而核心競爭力因素則是非常集中的。 </p><p>　　核心競爭力的實(shí)質(zhì)是企業(yè)的核心理念。從長遠(yuǎn)看，企業(yè)成敗興衰取決于自身競爭力的強(qiáng)弱，而企業(yè)競爭力中最具決定性的因素是企業(yè)的核心競爭力或核心競爭力。優(yōu)秀企業(yè)核心競爭力或核心競爭力的精髓是其核心理念。這種核心理念體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展的整個(gè)過程中，滲透到企業(yè)機(jī)體的各個(gè)部分和環(huán)節(jié)，對企業(yè)的長期生存和發(fā)展具有深刻的影響。另外，普拉

51、哈德拉提出了一個(gè)非常形象的“樹型”理論。他認(rèn)為，公司就像一棵大樹，樹干和主枝是核心產(chǎn)品，分枝是業(yè)務(wù)單元，樹葉、花朵和果實(shí)是最終產(chǎn)品，提供養(yǎng)分、維系生命、穩(wěn)固樹身的根就是核心競爭力。核心競爭力是公司內(nèi)部的知識匯總，尤其是如何協(xié)調(diào)紛繁復(fù)雜的生產(chǎn)技能和融合多種技術(shù)潮流。核心競爭力是凝聚現(xiàn)有業(yè)務(wù)的膠水，也是發(fā)展新業(yè)務(wù)的火車頭“樹型”理論很形象地描繪出企業(yè)核心競爭力的重要性。</p><p>　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核

52、心競爭力的構(gòu)建</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建體系</p><p>　　3.1.1 核心競爭力構(gòu)成理論</p><p>　　由于核心競爭力是難以觸知的、暗含的企業(yè)競爭力因素的復(fù)雜集合， 因此，要真正做到理性的開發(fā)核心競爭力，就必須注意到競爭力因素的復(fù)雜構(gòu)造關(guān)系。</p><p>　　西方學(xué)者鮑 · 埃里克

53、森和杰斯帕 · 米克爾森的最新研究從較為全面的企業(yè)范圍和更廣泛角度來考察核心能力的組合原因。他們認(rèn)為，核心競爭力是企業(yè)組織資本和社會資本的集合。組織資本是指組織對所承擔(dān)任務(wù)的協(xié)調(diào)能力的資產(chǎn)，而社會資本是指作為資源提供給行為人用來獲取收益的那部分社會結(jié)構(gòu)的價(jià)值，它通過行為人之間相互關(guān)系的變化而產(chǎn)生。像其他資本一樣，社會資本具有生產(chǎn)性。組織資本反映了協(xié)調(diào)和組織生產(chǎn)的技術(shù)方面，社會資本則顯示出社會環(huán)境的重要性。前者可以在組織結(jié)構(gòu)中得

54、以體現(xiàn)，后者可以反映出企業(yè)文化，并被看作是特定組織結(jié)構(gòu)水平上的產(chǎn)物，二者互為補(bǔ)充，暗含了企業(yè)應(yīng)在特定情形下尋求提高組織活動的效率。 </p><p>　　在我國，有的學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)核心競爭力的形成依賴于企業(yè)所擁有的諸多能力，可以包括市場界面能力、基礎(chǔ)設(shè)施能力和多種技術(shù)能力等。有的則認(rèn)為企業(yè)核心能力一般可以概括為企業(yè)技術(shù)能力和制度能力兩大方面。還有的認(rèn)為，企業(yè)核心能力的構(gòu)成是核心技術(shù)、組織管理知識和市場知識三大要素

55、。 </p><p>　　也有人運(yùn)用 “ 價(jià)值鏈分析法 ” 來分析核心競爭力的形成。 “ 價(jià)值鏈分析法 ” 是由美國哈佛學(xué)院著名戰(zhàn)略學(xué)家邁克爾 · 波特提出的。他把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動分為基本活動和輔助活動，基本活動涉及企業(yè)生產(chǎn)、營銷、來料儲運(yùn)、成品儲運(yùn)、售后服務(wù)。不同的企業(yè)參與的價(jià)值活動中，并不是每個(gè)環(huán)節(jié)都創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)際上只有某些特定的價(jià)值活動才真正創(chuàng)造價(jià)值，這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營活動，就是價(jià)值鏈上

56、的 “ 戰(zhàn)略環(huán)節(jié) ” 。企業(yè)要保持的競爭優(yōu)勢，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法來確定核心競爭力，就是要求企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài)，要求企業(yè)特別關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。</p><p>　　3.1.2 核心競爭力構(gòu)成來源</p><p>　　筆者在總結(jié)了眾多觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為核心競爭力來源于

57、以下幾個(gè)方面： </p><p>　　(1)企業(yè)的人力資本。在知識與資本日益對等甚至是知識雇傭資本的時(shí)代，人力資本對企業(yè)競爭力的作用已毋庸置疑。問題是對于企業(yè)的所有者來說，進(jìn)行怎樣的機(jī)制設(shè)計(jì)將人力資本與企業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，使特殊人才竭力為企業(yè)奉獻(xiàn)才能。 </p><p>　　(2)核心技術(shù)。核心技術(shù)包括雖然公開但受法律保護(hù)的專利技術(shù)以及一系列技術(shù)秘密。擁有自己的核心技術(shù)是企業(yè)獲得核心競爭

58、力的必要條件，但不是充分條件。關(guān)鍵是擁有持久保持和獲得核心技術(shù)的能力。 </p><p>　　(3)企業(yè)聲譽(yù)。聲譽(yù)是擁有私人信息的交易方對沒有私人信息的交易方的一種承諾。在產(chǎn)品市場上，聲譽(yù)是賣者對買者作出的不賣假冒偽劣產(chǎn)品的承諾；在資本市場上，聲譽(yù)是企業(yè)家、經(jīng)營者對投資者（股東、債權(quán)人）作出的不濫用資金的承諾。這種承諾通常不具有法律上的可執(zhí)行性，但如果賣者、企業(yè)家不履行這種承諾，就要失去買者的光顧和投資者的青睞。

59、從這個(gè)意義上說，我們不應(yīng)該把聲譽(yù)理解成一個(gè)道德問題，而應(yīng)該把它理解為一種制度。對于生產(chǎn)復(fù)雜產(chǎn)品以致于買者或投資者一時(shí)無法判定質(zhì)量如汽車、房地產(chǎn)以及買者靠承諾購買未來產(chǎn)品或服務(wù)的服務(wù)業(yè)和資本市場，聲譽(yù)是企業(yè)獲得核心競爭力甚至生存的根本和生命線。 </p><p>　　(4)營銷技術(shù)。營銷技術(shù)即企業(yè)通過高效的產(chǎn)品、價(jià)格、促銷和營銷渠道整合向顧客提供滿足其個(gè)性化需求的商品和勞務(wù)。營銷技術(shù)既取決于企業(yè)人力資本和經(jīng)驗(yàn)的積累

60、，技術(shù)手段和營銷信息系統(tǒng)的應(yīng)用也起到基礎(chǔ)性作用。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下，積極發(fā)展以電子商務(wù)為核心技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)和實(shí)現(xiàn)營銷技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化有利于企業(yè)在更大的范圍拓展銷售空間。先進(jìn)的營銷技術(shù)是企業(yè)競爭力的重要方面，在消費(fèi)者主權(quán)的時(shí)代，營銷技術(shù)甚至是比制造技術(shù)更重要的競爭力因素。 </p><p>　　(5)營銷網(wǎng)絡(luò)。營銷網(wǎng)點(diǎn)是企業(yè)推銷產(chǎn)品和服務(wù)的前沿陣地，其主要功能是產(chǎn)品銷售、市場調(diào)查、營銷宣傳、技術(shù)支持和市場開拓。營銷網(wǎng)

61、絡(luò)是通過一定的管理技術(shù)將配送中心、營銷網(wǎng)點(diǎn)、信息體系和信息系統(tǒng)等聯(lián)系在一起，形成覆蓋較大區(qū)域市場的營銷網(wǎng)絡(luò)。從企業(yè)競爭力的角度分析，企業(yè)一旦在消費(fèi)者中形成了營銷網(wǎng)絡(luò)，將成為后來者進(jìn)入該市場的壁壘，從而在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)獲得超額利潤；而后來者只有花費(fèi)大量的投入與先入企業(yè)進(jìn)行廣告和銷售網(wǎng)的爭奪戰(zhàn)，才有可能在市場上獲得一席之地。 </p><p>　?。?)管理能力。管理能力是企業(yè)競爭力的核心內(nèi)容，包括企業(yè)獲得信息能力、

62、推理能力、決策能力和迅速執(zhí)行決策的能力，也可以理解為狹義的 “ 企業(yè)核心能力 ” 。在一定意義上，企業(yè)的管理能力取決于企業(yè)是否擁有一支特殊組織才能和企業(yè)家才能的經(jīng)理隊(duì)伍。由于管理能力至少在高管理層次上并不局限于某種產(chǎn)品，因此管理能力的提高有利于企業(yè)更有效率地利用其資產(chǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，提高在市場中的競爭力。 </p><p>　?。?）研究開發(fā)能力。原創(chuàng)性研究開發(fā)能力是企業(yè)競爭力的重要組成部分。研究開發(fā)能力可由企業(yè)

63、研究人員的數(shù)量和素質(zhì)、研發(fā)投入經(jīng)費(fèi)總額及研發(fā)經(jīng)費(fèi)占企業(yè)銷售收入的比例等指標(biāo)來表示。研究開發(fā)能力是企業(yè)獲得持久制造技術(shù)或?qū)＠夹g(shù)從而獲得長期利潤的源泉。 </p><p>　?。?）企業(yè)文化。企業(yè)文化實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營理念及其具體體現(xiàn)的集合。從概念上看，企業(yè)文化非常簡單，而通常的難度在于找到適合企業(yè)特色的文化理念和具體落實(shí)。良好的企業(yè)文化是企業(yè)整合更大范圍資源、迅速提高市場份額的重要利器。 </p>&

64、lt;p>　　企業(yè)核心競爭力的大小最終體現(xiàn)為獲利能力、市場份額、企業(yè)形象及公眾對企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)同等。不同企業(yè)由于在某個(gè)方面較為突出，在其他方面比較薄弱，但整體競爭力較強(qiáng)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的企業(yè)競爭力特色。這也正好可以理解為什么企業(yè)核心競爭力是其他企業(yè)所特有的和不易模仿的。</p><p>　　3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力營造</p><p>　　3.2.1營造房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的

65、途徑</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)激烈的競爭已迫使開發(fā)企業(yè)從理念開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)到單體建筑、社區(qū)配套，從整體到局部，無不處心積慮，謀求人無我有、人有我新、人新我變的競爭優(yōu)勢。不同的開發(fā)模式，其核心競爭力的構(gòu)建途徑是不同的，主要有以下幾種：</p><p>　　(1)激發(fā)創(chuàng)新能力,從某種程度上說，市場競爭優(yōu)勢與核心競爭力都是一個(gè)階段性概念，只有創(chuàng)新才是企業(yè)生命的源泉。對任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言

66、，激發(fā)創(chuàng)新能力的核心在于企業(yè)擺脫現(xiàn)有的市場和產(chǎn)品觀念的約束、重視多樣化的整合、超越顧客導(dǎo)向、保持好奇心和想人之所想等多種激勵手段的綜合運(yùn)用。</p><p>　　企業(yè)要想確立自己的競爭優(yōu)勢，必須具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到較廣泛的認(rèn)識，如綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)等。新的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，科技含量提高，附加值不斷增加。但是產(chǎn)品創(chuàng)新還要分析人的行為模

67、式和心理空間，不斷將其融入新產(chǎn)品中。管理方式的創(chuàng)新對房地產(chǎn)企業(yè)來說尚顯不足，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，將經(jīng)營管理簡單地等同于項(xiàng)目營銷。</p><p>　　因此要分散企業(yè)的經(jīng)營價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源配置的彈性化，提高企業(yè)資源的整合能力，加強(qiáng)對企業(yè)和產(chǎn)權(quán)激勵的優(yōu)化和整合，充分重視技術(shù)創(chuàng)新人才的價(jià)值，選擇適度超前的策略，謀求人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特的競爭優(yōu)勢。</p><p>　　(2)形成規(guī)模經(jīng)

68、濟(jì),規(guī)模開發(fā)可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得低成本優(yōu)勢和差別化優(yōu)勢，是企業(yè)的核心競爭力之一。</p><p>　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)可通過下面幾種途徑獲得：加大土地的儲備量可以有效提高每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和企業(yè)的總體規(guī)模，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，突破資金對規(guī)模的限制，有效擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，增加與供應(yīng)商的談判能力，壓低供應(yīng)價(jià)格，降低開發(fā)成本；兼并收購是迅速擴(kuò)大規(guī)模的有效手段，同時(shí)還能節(jié)約土地儲備的費(fèi)用，當(dāng)然，企業(yè)在選擇兼并對象

69、時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)資源的互補(bǔ)性、企業(yè)文化的兼容性，否則發(fā)揮不出兼并應(yīng)有的效果。 </p><p>　　(3)發(fā)展比較優(yōu)勢,從競爭對手和市場空缺中尋找機(jī)會，建立自己的比較優(yōu)勢，構(gòu)建支撐這種優(yōu)勢的潛在核心能力。如2000年廣州宏宇集團(tuán)開發(fā)番禺地塊“星河灣”住區(qū)時(shí)，在競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場上，宏宇集團(tuán)的劣勢是很明顯的：一沒品牌，二沒經(jīng)驗(yàn)，三沒隊(duì)伍。</p><p>　　另外，還面對著很難看清局勢

70、的近2萬畝的華南板塊和競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場。開發(fā)企業(yè)通過對競爭對手的分析，發(fā)現(xiàn)競爭對手的弱點(diǎn)，發(fā)展自己的比較優(yōu)勢，在市場分析中發(fā)現(xiàn)廣州消費(fèi)者選擇住房的標(biāo)準(zhǔn)正由價(jià)格因素向環(huán)境因素轉(zhuǎn)變，從中找到了自己能夠?yàn)橄M(fèi)者提供特殊利益的方式與方法：即將高尚住宅和高尚環(huán)境結(jié)合在一起，將環(huán)境和品位打造成為其競爭優(yōu)勢的核心能力。 </p><p>　　(4)提高品牌能力,房地產(chǎn)企業(yè)的品牌能力主要包括品牌認(rèn)識能力、品牌建設(shè)能力、

71、品牌管理能力等。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，品牌在消費(fèi)者購房決策中起的作用越來越重要，品牌能力關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否為市場所認(rèn)同。</p><p>　　房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價(jià)值的承諾，通過承諾，最大限度地克服開發(fā)企業(yè)與用戶之間的信息不對稱，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建知名度與信譽(yù)度。房地產(chǎn)品牌的作用是創(chuàng)造差異化，在房地產(chǎn)這一極易受到模仿的行業(yè)中，萬科品牌在管理、城郊地盤開發(fā)、為中青年

72、白領(lǐng)工作者提供住宅方面創(chuàng)造了差異。房地產(chǎn)品牌的外在表現(xiàn)是一系列識別符號，品牌符號可以是企業(yè)符號，這樣有助于確立主品牌形象，充分利用企業(yè)影響，發(fā)揮企業(yè)統(tǒng)馭品牌的能力；品牌符號也可以是某個(gè)具體項(xiàng)目的符號，這樣有助于企業(yè)發(fā)展品牌組合，同時(shí)降低因個(gè)別品牌失敗可能對企業(yè)經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)圍繞品牌開展的宣傳推廣活動，目的都在于加強(qiáng)和深化品牌符號對受眾的影響。</p><p>　　無論采用何種形式的品牌符號與宣傳推廣活

73、動，房地產(chǎn)企業(yè)都必須保證品牌與企業(yè)形象的一致，并體現(xiàn)品牌在某方面的權(quán)威性、品牌的目標(biāo)市場、品牌的價(jià)值和品牌的說服力。優(yōu)秀的品牌來自于一個(gè)企業(yè)對產(chǎn)品品質(zhì)長期的控制，從長遠(yuǎn)來看，它將在房地產(chǎn)企業(yè)競爭中發(fā)揮更為重大的作用。萬科和華遠(yuǎn)在房地產(chǎn)界的品牌效應(yīng)可謂有目共睹,經(jīng)過多年的精心打造,品牌已經(jīng)成為他們企業(yè)核心競爭力的重要方面。 </p><p>　　強(qiáng)化資源整合能力,房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指企業(yè)充分利用和協(xié)調(diào)各種

74、資源從而產(chǎn)生更大效益和更高效率，它主要表現(xiàn)為對各種資源的獲取、協(xié)調(diào)、融合以提高資源利用效率的能力，可以細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策等能力，而企業(yè)則應(yīng)該主要通過在有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得能力的增強(qiáng)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要的有形資源主要包括市場資源，如市場目標(biāo)以及需求，競爭對手的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)等；利益相關(guān)者資源，如客戶、企業(yè)全員、合作伙伴、供應(yīng)商、分包商等；原材料資源如土地、建材等；傳媒資源。無形資源則主要包含：信息資

75、源，如新技術(shù)、新材料的獲得渠道、時(shí)尚文化概念等；政策資源，如政府宏觀指導(dǎo)和控制因素、新政策、新法規(guī)等；品牌資源，如企業(yè)及產(chǎn)品的知名度、市場的忠誠度；組織資源，如企業(yè)的文化建設(shè)。資源整合能力是核心競爭力的一種具體表現(xiàn)形式，是企業(yè)成長中產(chǎn)生的一種綜合力，它對企業(yè)經(jīng)營所投入的資本、資源、勞動力和科技知識等各種要素的交互作用起黏合、潤滑和膨脹作用，使彼此分散、隔離的生產(chǎn)要素不斷地產(chǎn)生類似物理、化學(xué)性能的聚合、裂變反應(yīng)，從而釋放出更大的能量，形成

76、我們所熟悉的1+1>2的放大效應(yīng)。而缺乏核心競爭力的</p><p>　　3.2.2培育和提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的基本策略</p><p>　　(1)全面戰(zhàn)略管理是前提。</p><p>　　1）企業(yè)要科學(xué)、合理、實(shí)事求是的審視自己所擁有的各種資源的優(yōu)勢與劣勢，對本企業(yè)已經(jīng)擁有或?qū)⒁獡碛械暮诵母偁幜?gòu)成要素及其發(fā)展方向進(jìn)行分析，并給予正確的定位；<

77、/p><p>　　2）要認(rèn)真開展調(diào)查研究，用戰(zhàn)略的眼光準(zhǔn)確預(yù)測其產(chǎn)業(yè)及技術(shù)演變的發(fā)展變化趨勢，把握市場，針對市場的變化及時(shí)作出正確的、靈敏的反應(yīng)，爭取擴(kuò)大自己在市場中的份額；</p><p>　　3）要根據(jù)自己的優(yōu)勢資源，突出核心專長，保持市場競爭優(yōu)勢，針對特定的細(xì)分市場來確立具體的核心競爭力的培育目標(biāo)以及獲取方式；</p><p>　　4）要緊緊圍繞自身的核心能力制定

78、企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，培育和提升企業(yè)核心競爭能力與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致，能使企業(yè)保持長久競爭優(yōu)勢。</p><p>　　圖3-1 房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力要素</p><p>　　(2)擁有人才是保障。</p><p>　　在企業(yè)生存和發(fā)展全過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)階段都與人力資本的創(chuàng)新能力、管理能力、決策能力和技術(shù)能力密切相關(guān)，人才是中小企業(yè)培育和提升核心競爭力的根本

79、，是實(shí)現(xiàn)核心竟?fàn)幜?yōu)勢的保障。一方面，要牢固樹立“人力資源是企業(yè)第一資源”的指導(dǎo)思想，構(gòu)建科學(xué)有效的人才引進(jìn)、培養(yǎng)和使用機(jī)制，使企業(yè)擁有一批具有戰(zhàn)略決策、技術(shù)創(chuàng)新和營銷管理的高素質(zhì)核心人才；</p><p>　　另一方面，可通過不斷培訓(xùn)提高企業(yè)職工的整體素質(zhì)，最大限度地開發(fā)企業(yè)的人力資源，調(diào)動他們的主動性和創(chuàng)造性，提升企業(yè)的核心競爭力。 </p><p>　　(3)技術(shù)創(chuàng)新是關(guān)鍵。<

80、/p><p>　　中小企業(yè)要在激烈的市場競爭中永立不敗之地，必須不斷培育和提升自己的核心競爭力，培育和提升核心競爭力的關(guān)鍵是擁有自己的核心技術(shù)，并不斷實(shí)施技術(shù)創(chuàng)新。</p><p>　　實(shí)施技術(shù)創(chuàng)新，一是企業(yè)的經(jīng)營決策者首先要提高對科技進(jìn)步的認(rèn)識，要理解科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力的深刻內(nèi)涵，把推進(jìn)企業(yè)科技進(jìn)步以及核心技術(shù)能力的培育當(dāng)作頭等大事來抓。加大對科技開發(fā)資金的投入力度，充分調(diào)動科研、工程技術(shù)

81、人員的積極性和創(chuàng)造性，強(qiáng)化自己的技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力。二是積極引進(jìn)科技人才和專利技術(shù)，以市場需求為導(dǎo)向，不斷創(chuàng)造核心產(chǎn)品，不斷占領(lǐng)和創(chuàng)新市場，走自我創(chuàng)新、自我發(fā)展的道路。三是廣泛開展產(chǎn)、學(xué)、研合作項(xiàng)目，積極吸收高校、科研機(jī)構(gòu)的成果。 </p><p>　　(4)品牌戰(zhàn)略是依托。</p><p>　　商品的品牌是一種標(biāo)識，它代表了該商品和商品生產(chǎn)者的某種特性，是企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分，這種無形資

82、源比有形資源更難被競爭對手了解和模仿。</p><p>　　在所有競爭優(yōu)勢中，品牌優(yōu)勢最為持久、最有價(jià)值，它把產(chǎn)品、服務(wù)與顧客緊密地結(jié)合起來，尤其在產(chǎn)品技術(shù)、質(zhì)量差異性較小的企業(yè)之間的競爭中，品牌形象甚至主宰著市場的成敗。中小企業(yè)由于自身?xiàng)l件的限制，要樹立自己的品牌困難是非常大的。但是，要培育和提升企業(yè)的核心競爭力，一定要樹立品牌意識，要講質(zhì)量、講信譽(yù)，在條件許可的情況下，創(chuàng)建自己的品牌，充分依托品牌效應(yīng)開拓市場

83、，獲得核心競爭力。 </p><p>　　(5)差異化競爭是抓手。</p><p>　　差異化競爭策略是指企業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)與眾不同，這種與眾不同的效果可以從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品性能、顧客服務(wù)、銷售網(wǎng)、商品形象等多方面去實(shí)現(xiàn)，一個(gè)企業(yè)如能在上述的某幾個(gè)方面顯示出優(yōu)越性，就可以形成比較理想的產(chǎn)品差異化策略效果。為了形成產(chǎn)品差異，企業(yè)需要進(jìn)行廣泛的研究開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、高質(zhì)量原材料選用和

84、爭取顧客支持等工作，或者尋找某些可以利用的差異點(diǎn)。一般來說，中小企業(yè)要形成自己獨(dú)特的差異化優(yōu)勢，可在“小”字和“活”字上做文章?！靶　?，就是生產(chǎn)的商品本身體積小，價(jià)格不高，但專業(yè)化成高度，并能保持自身特色，進(jìn)而形成與眾不同的特點(diǎn)?！盎睢?，就是企業(yè)應(yīng)該不斷的推陳出新、靈活多變，充分利用自身的優(yōu)勢，努力做到“人無我有，人有我精，人精我特，人特我轉(zhuǎn)”，以便能夠及時(shí)有效地抓住機(jī)會或躲避危險(xiǎn)，永保差異化的競爭優(yōu)勢。 </p><

85、;p>　　（6）企業(yè)文化是靈魂。</p><p>　　企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)的靈魂，一個(gè)擁有核心競爭力的企業(yè)也肯定是擁有優(yōu)秀企業(yè)文化的企業(yè)。隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化、數(shù)字化、信息化步伐的加快，企業(yè)文化和價(jià)值觀等無形資產(chǎn)對企業(yè)核心競爭力的貢獻(xiàn)也越來越大。抓好企業(yè)文化建設(shè)，尤其是建立學(xué)習(xí)型企業(yè)文化，是培育和提升企業(yè)核心競爭力的重要途徑。</p><p>　　實(shí)踐證明，企業(yè)的發(fā)展依靠核心競爭

86、力，核心競爭力來自于技術(shù)，技術(shù)來自于管理，而管理靠的是優(yōu)秀的企業(yè)文化。沒有企業(yè)文化，就談不上核心競爭力，企業(yè)文化可以通過企業(yè)戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)制度、企業(yè)風(fēng)格、企業(yè)技能塑造核心競爭力。適宜的企業(yè)文化是培育和提升核心競爭力的土壤和源泉，是塑造核心競爭力的靈魂。</p><p>　　3.3 核心競爭力的和企業(yè)預(yù)見能力基本關(guān)系淺析</p><p>　　核心能力包括兩個(gè)類別即預(yù)見能力和前線執(zhí)行能力

87、；其中預(yù)見能力主要來源包括以下幾個(gè)方面：1、能夠產(chǎn)生一系列發(fā)明的技術(shù)和科學(xué)知識。2、專有的數(shù)據(jù)。3、源于具有領(lǐng)先優(yōu)勢的最大市場份額的信息。4、在發(fā)明成功的產(chǎn)品方面的純粹的創(chuàng)造才華。5、高超的分析和推斷能力。由此可見企業(yè)預(yù)見能力是企業(yè)核心競爭能力靈魂，它是企業(yè)核心競爭力構(gòu)建的基礎(chǔ)。良好的企業(yè)預(yù)見能力對于企業(yè)未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和其市場發(fā)展方向至關(guān)重要。</p><p>　　第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（萬科集團(tuán)）案例淺析&

88、lt;/p><p><b>　　4.1案例簡介</b></p><p>　　本案例將以萬科集團(tuán)為例對其企業(yè)核心競爭力培育進(jìn)行多方面簡析；</p><p>　　萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱：萬科）成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司前身為成立于1984年的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1987年3月更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”，同

89、年11月進(jìn)行股份制改組，并向社會發(fā)行股票。1988年深萬科股票在深圳特區(qū)證券公司掛牌，1991年1月29日“深萬科A”在深圳證券交易所上市，上市首日開盤價(jià)14.58元，1993年4月首次發(fā)行B股，同年5月28日“深萬科B”上市。</p><p>　　2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入212.3億元，結(jié)算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。

90、至2006末，公司總資產(chǎn)485.1億元，凈資產(chǎn) 148.8億元。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)四年入選“中國最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)三年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號。&

91、lt;/p><p>　　萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，2006年業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十多個(gè)城市。迄今為止，萬科共為九萬多戶中國家庭提供了住宅。</p><p>　　經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的

92、接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。</p><p>　　萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2006年客戶滿意度為87％，忠誠度為69％。至2006年底，平均每個(gè)老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤；&

93、lt;/p><p>　　萬科的崛起與其良好的核心競爭力密不可分。</p><p>　　4.2萬科集團(tuán)核心競爭力淺析 </p><p>　?。?）完整科學(xué)的職業(yè)經(jīng)理人文化</p><p>　　萬科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價(jià)值觀。大家知道，萬科很早就解決了股權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市。它的創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理人的道德操守嚴(yán)

94、格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報(bào)股東。所以，萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文化（白領(lǐng)文化），萬科的管理在點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此帶來的專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，這種價(jià)值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價(jià)值。萬科的“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達(dá)了經(jīng)理人文化的內(nèi)涵，同時(shí)也恰到好處地反映了白領(lǐng)的文化趣味，使一批白領(lǐng)對萬科情有獨(dú)鐘。</p><p>　　企業(yè)獨(dú)特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運(yùn)

95、，這主要是由各自不同的核心價(jià)值觀驅(qū)使的行為方式不同所造成的。一個(gè)公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。所以今天，看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大的萬科，我們完全有理由相信，深植于萬科經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價(jià)值倫理，才是他們最重要的獲勝基因。 </p><p>　　（2）萬科的成功是美國模式的成功</p><p>　　國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一向以“開發(fā)”自居，似乎“開發(fā)”是

96、房地產(chǎn)公司的惟一模式。當(dāng)探尋萬科成功的奧秘時(shí)，我們才恍然大悟：我們多年以來深信不疑的開發(fā)模式并不是房地產(chǎn)公司惟一的，更不是最好的商業(yè)模式。</p><p>　　改革開放以來，香港房地產(chǎn)通過對內(nèi)地的直接投資，不僅促進(jìn)了內(nèi)地的城市建設(shè)，同時(shí)也將其開發(fā)模式引入內(nèi)地。但實(shí)際上，大量香港公司特別是所謂五大家（長江、和黃、新鴻基、恒基、新世界）這１０年來以香港模式和香港經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地大展拳腳，結(jié)果卻是敗多勝少，這表明，香港模式在

97、內(nèi)地并非所向披靡。</p><p>　　其實(shí)，香港是一個(gè)城市，土地極其有限，長期以來政府對土地實(shí)行高度壟斷，賣地收入支撐著政府的全部稅收，實(shí)行高地價(jià)一直給政府帶來極大的利益；另一方面，幾大房地產(chǎn)公司壟斷了７０％的新房供應(yīng)量。雙方博弈的結(jié)果就是高地價(jià)、高樓價(jià)、高利潤。亞洲金融危機(jī)后，這一政策大受質(zhì)疑，在實(shí)踐中也屢遭挫折。而反觀美國這一大陸經(jīng)濟(jì)體，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來，房地產(chǎn)公司又充分競爭，談不上什么壟斷

98、，因此地價(jià)、樓價(jià)都由供求關(guān)系決定，公司也無暴利可言。由于充分競爭和高度發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場上取勝，靠長期經(jīng)營獲利。</p><p>　　我國地域遼闊，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭趨勢和市場化走向更像美國而不是香港。因此，未雨綢繆，改弦易張，盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國模式，即走一條極度專業(yè)化的道路，是房地產(chǎn)企業(yè)在中國的制勝之道。萬科的成功其實(shí)就是美國模式的成功。萬科

99、目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)接合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。如今萬科生產(chǎn)房子就像沃爾瑪開店一樣，已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制的能力。美國的可口可樂公司單靠賣可樂可以成為世界第一，今日中國的萬科單靠賣一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。萬科在中國內(nèi)地資本實(shí)力不敵李嘉誠等，但卻在產(chǎn)量和效益上創(chuàng)造了足以讓李先生羨慕的成就。這一結(jié)果本身就證明，萬科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場上逞強(qiáng)

100、的美國模式，在中國是可以生根的。</p><p>　　有誰會像萬科那樣在第一次土地拍賣拿地時(shí)就敢于叫出較第二名高一倍的應(yīng)拍價(jià)？有誰會像萬科那樣早在十多年前就認(rèn)定中國房地產(chǎn)發(fā)展會有今天的現(xiàn)狀又有誰會像萬科這樣，十年前就在北大清華收羅人才、十年如一日地儲備各方面專門人才？以至市場上有了萬科秀才欺兵、書生奪天下的說法。</p><p>　　還會有哪家公司像萬科這樣發(fā)了財(cái)不做加法，反而玩著命做減法

101、，將非主業(yè)一一減掉，無數(shù)掙錢的機(jī)會都不要，一心迷上房地產(chǎn)？</p><p>　　最為關(guān)鍵的是，這種理念能夠十年如一日地堅(jiān)持，并且一步步實(shí)現(xiàn)成功?！?</p><p>　?。?）通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略</p><p>　　最近柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策，我同意這種看法。</p><p>　　觀察萬科，任憑風(fēng)浪起

102、，我自有章法。10多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并沒宣稱是“資本經(jīng)營”；明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅，今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品、部件都在總部設(shè)計(jì)，通過住宅產(chǎn)業(yè)化帶動進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場熱點(diǎn)不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個(gè)字：“減法”——這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。一個(gè)人要有成就，堅(jiān)定、堅(jiān)強(qiáng)、毅力是第一位的，這種