工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)--某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、<p><b>　　《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》</b></p><p>　　課 程 設(shè) 計(jì) 說(shuō) 明 書(shū)</p><p>　　設(shè)計(jì)題目：某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　2024年6月d日</b></p><p><b>　　目錄</b></p>&l

2、t;p>　?、逭n程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 3</p><p>　　㈡建小高層商品房住宅樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6</p><p>　　2.1項(xiàng)目概況 6</p>

3、<p>　　2.2投資估算 6</p><p>　　2.3資金籌措計(jì)劃 7</p><p>　　2.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

4、 9</p><p>　　2.5不確定性分析 12</p><p>　?、缃ǜ邔由虡I(yè)寫(xiě)字樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 13</p><p>　　3.1項(xiàng)目概況

5、 13</p><p>　　3.2投資估算 13</p><p>　　3.3資金籌措計(jì)劃 14</p><p>　　

6、3.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 16</p><p>　　3.5不確定性分析 21</p><p>　?、璺桨副冗x 22<

7、;/p><p><b>　　1．設(shè)計(jì)題目</b></p><p>　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　2．設(shè)計(jì)目的</b></p><p>　　課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識(shí)的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本

8、過(guò)程，全面掌握工程經(jīng)濟(jì)的基本原理和方法，具備進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的基本能力。</p><p><b>　　3．任務(wù)</b></p><p>　　3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，內(nèi)容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。</p><p>　　3.2設(shè)計(jì)資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)</p>&l

9、t;p>　　本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。</p><p>　　※建筑物地點(diǎn)：某大中城市，可參照武漢；</p><p>　　※房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)模可以是：多層、小高層或高層；</p><p>　　※建設(shè)用地50000m2；</p><p>　　※投

10、資估算相關(guān)數(shù)據(jù)：</p><p><b>　?。?）前期費(fèi)用：</b></p><p>　　土地費(fèi)用：商業(yè)用途1200萬(wàn)元/畝；住宅用途800萬(wàn)元/畝</p><p>　　可行性研究費(fèi)：自行考慮</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元/ m2×建筑面積</p><p>　　消防設(shè)

11、施配套費(fèi)：5元/ m2×建筑面積</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/ m2×建筑面積</p><p>　　白蟻防治費(fèi)：1.3元/ m2×建筑面積</p><p>　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)總造價(jià)×2%</p><p>　　規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元/ m2×建筑面積</p>

12、<p><b>　?。?）建設(shè)期間費(fèi)用</b></p><p>　　建筑安裝費(fèi)用：多層按1000元/平方米考慮，高層和小高層按1500元/平方米考慮；</p><p>　　設(shè)備：要求考慮電梯，寫(xiě)字樓要求考慮中央空調(diào)。供水電工程：自行考慮。</p><p>　?。?）管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)：自行考慮。</p><p>

13、;　?。?）其他費(fèi)用：自行考慮。</p><p>　　※建設(shè)期：多層按2年考慮，年末付款；小高層和高層按3年考慮，每年年末等額付款；</p><p>　　※若考慮商品房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明其價(jià)格出處），銷(xiāo)售時(shí)間按3年考慮；</p><p>　　※寫(xiě)字樓出租按每年80%出租率，月租金參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明

14、其價(jià)格出處）；</p><p>　　※建設(shè)資金：自有資金占總造價(jià)的35%，不足部分向銀行貸款（貸款年利率統(tǒng)一按7%計(jì)算），銀行貸款在年中支付；</p><p>　　※要求自有資金率在35%以上；</p><p>　　※建筑容積率要求（最大值）：住宅：多層2：1，高層和小高層4：1。商業(yè)用房：5：1。</p><p>　　※行業(yè)基準(zhǔn)收益率按15

15、%統(tǒng)一考慮；</p><p>　　※計(jì)算要考慮固定資產(chǎn)的折舊、要求考慮稅金；</p><p>　　※數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來(lái)源（若數(shù)據(jù)無(wú)法查到，可自行估算，但應(yīng)說(shuō)明估算理由）；若認(rèn)為附錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，但應(yīng)說(shuō)明理由。</p><p><b>　　4．時(shí)間安排</b></p><p>　　本次課程

16、設(shè)計(jì)安排在2012-2013年第一學(xué)期第17周進(jìn)行。</p><p><b>　　5．設(shè)計(jì)內(nèi)容</b></p><p>　　本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設(shè)定，但要予以說(shuō)明）設(shè)計(jì)若干種開(kāi)發(fā)方案，綜合運(yùn)用“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)多種方案進(jìn)行比較和選擇，最終確定最佳方案。</p>

17、<p>　　※至少設(shè)計(jì)2種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選；</p><p>　　※各種方案應(yīng)包括以下內(nèi)容（可參照第6章內(nèi)容）：</p><p>　　投資概算（包括前期費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，可考慮建成后的使用費(fèi)用）；</p><p><b>　　資金籌措計(jì)劃；</b></p><p>　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（必須含有全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)

18、金流量（圖）表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表，資金來(lái)源與運(yùn)用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容）；</p><p>　　不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；</p><p><b>　　結(jié)論。</b></p><p>　　※在方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標(biāo)。</p

19、><p>　　※不同方案之間的比選方法自行選擇并說(shuō)明理由及其方法優(yōu)劣。</p><p>　　※文字內(nèi)容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。</p><p><b>　　6．設(shè)計(jì)工作要求</b></p><p>　　※課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。</p><p>　　※課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不

20、得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。</p><p>　　※所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為A4頁(yè)面大小裝訂上交，封面參照首頁(yè)。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊(cè)，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。</p><p><b>　　7．成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　不遲于18周星期一下午5點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲交不予評(píng)定成績(jī)。教師若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭

21、答辯后再給予成績(jī)。</p><p><b>　　8．主要參考資料</b></p><p>　　[1]付曉靈主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)計(jì)劃出版社，2007</p><p>　　[2]劉曉君主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第二版.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008</p><p>　　[3]葉曉甦主編，工程財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，200

22、7</p><p>　　[4]建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例.中國(guó)計(jì)劃出版社，2006</p><p>　　[5]國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù).第三版，中國(guó)計(jì)劃出版社，2006</p><p>　　某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</p><p>　　方案Ⅰ 建小高層商品房住宅樓</p><p>

23、;<b>　　項(xiàng)目概況</b></p><p>　　此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于北京市中心地帶，占地面積50000㎡（75畝），建筑容積率4：1，建筑面積為:200000㎡，建設(shè)期為3年，銷(xiāo)售期3年。</p><p><b>　　投資估算</b></p><p><b>　　1、前期費(fèi)用</b></p&

24、gt;<p>　　土地費(fèi)用：800萬(wàn)元/畝×75=60000萬(wàn)元</p><p>　　可行性研究費(fèi)：100萬(wàn)元</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元㎡×200000=1600萬(wàn)元</p><p>　　消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/㎡×200000=100萬(wàn)元</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費(fèi)：1

25、2元/㎡×200000=240萬(wàn)元</p><p>　　白蟻防治費(fèi)：1.3元/㎡×200000=26萬(wàn)元</p><p>　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元×2%=600萬(wàn)元</p><p>　　規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元×200000=36萬(wàn)元</p><p><b>　　2、建設(shè)期間費(fèi)用</b

26、></p><p>　　建筑安裝費(fèi)用：1500元/㎡×200000=30000萬(wàn)元</p><p><b>　　電梯：240萬(wàn)元</b></p><p>　　供水電工程：30000×2﹪=600萬(wàn)元</p><p>　　3、管理費(fèi)用:1200萬(wàn)元</p><p>　　基本

27、預(yù)備費(fèi)：93542×5%=4677.1萬(wàn)元</p><p>　　4、其他費(fèi)用：200萬(wàn)元</p><p>　　1+2+3+4=99619.1萬(wàn)元</p><p><b>　　5、建設(shè)期利息估算</b></p><p>　　預(yù)估項(xiàng)目貸款60000萬(wàn)元，年利率7%，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000萬(wàn)

28、元，第二年投20000萬(wàn)元，第三年投20000萬(wàn)元。 </p><p>　　表1 建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）</p><p>　　工程總造價(jià)99619.1+6548.43=106167.53萬(wàn)元，自有資金46167.53萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的43.49%。</p><p><b>　　資金籌措計(jì)劃</b></p><

29、;p>　　1、自有資金為46167.53萬(wàn)元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入20000萬(wàn)元，第二年投入20000萬(wàn)元，第三年投入20000萬(wàn)元。</p><p>　　表2 長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）</p><p>　　表3 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）</p><p>　　表4 建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）</p><p>&

30、lt;b>　　2、各項(xiàng)資本金估算</b></p><p>　?、殴べY及福利費(fèi)估算：宣傳及銷(xiāo)售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬(wàn)；</p><p>　　⑵財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年償還當(dāng)年利息;</p><p>　?、菭I(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；</p><p>　?、刃蘩碣M(fèi)：（設(shè)備+水電）×

31、;10%=84萬(wàn);</p><p>　　⑸建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年回收，分別為35389.17萬(wàn)元、35389.17萬(wàn)元、35389.19萬(wàn)元；</p><p>　?、士偝杀竟浪悖罕卷?xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。</p><p>　　表5 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）</p><p>

32、;<b>　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　　1、銷(xiāo)售收入估算</b></p><p>　　通過(guò)2012年7月城市住宅房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，按北京市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均26652元∕㎡。</p><p>　　在3年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。</p>

33、;<p>　　第一年的銷(xiāo)售收入：200000×40%×26652＝213216（萬(wàn)元）</p><p>　　第二年的銷(xiāo)售收入：200000×30%×26652＝159912（萬(wàn)元）</p><p>　　第三年的銷(xiāo)售收入：200000×30%×26652＝159912（萬(wàn)元）</p><p>　

34、　總銷(xiāo)售收入為533040萬(wàn)元。</p><p>　　2、增值稅的估算（增值稅稅率為20%）：</p><p>　　第一年應(yīng)納增值稅：213216×20%＝42633.2（萬(wàn)元）</p><p>　　第二年應(yīng)納增值稅：159912×20%＝31982.4（萬(wàn)元）</p><p>　　第三年應(yīng)納增值稅：159912×

35、;20%＝31982.4（萬(wàn)元）</p><p>　　3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算</p><p>　　根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅3%計(jì)算。</p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅：200000×3=60（萬(wàn)元）</p><

36、;p>　　城市維護(hù)建設(shè)稅：第一年 42633.2×7%=2984.324（萬(wàn)元）</p><p>　　31982.4×7%=2238.768（萬(wàn)元）</p><p>　　31982.4×7%=2238.768（萬(wàn)元）</p><p>　　教育費(fèi)及附加： 第一年 42633.2×3%=1278.996（萬(wàn)元）<

37、;/p><p>　　第二年 31982.4×3%=959.472（萬(wàn)元）</p><p>　　31982.4×3%=959.472（萬(wàn)元）</p><p>　　表6 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）</p><p>　　4、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配估算</p><p>　　表7 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元

38、）（所得稅率為25%）</p><p>　　表8 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）</p><p>　　該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）</p><p>　　該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）</p><p>　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈

39、現(xiàn)值（稅前）NPV＝209523.74（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝90571.42（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=73.08%</p><p>　　項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=60.30%</p><p>　　表9 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表</p><

40、p>　　該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）</p><p>　　該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）</p><p>　　項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=164907.47（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=94.10%</p>

41、;<p><b>　　不確定性分析</b></p><p><b>　　1、盈虧平衡分析</b></p><p>　　表10盈虧平衡點(diǎn)分析表</p><p>　　從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的21.94%，以后兩年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的29.26%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較

42、強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。</p><p><b>　　敏感性分析</b></p><p>　　表11 敏感性分析表</p><p>　　方案Ⅱ 高層商業(yè)寫(xiě)字樓</p><p><b>　　項(xiàng)目概況</b></p><p>　　建高層商業(yè)寫(xiě)字樓高30層，建設(shè)用地50000㎡（75畝），

43、容積率為5：1，建筑面積250000㎡，土地使用費(fèi)為1200萬(wàn)元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫(xiě)字樓出租10元/㎡/天計(jì)算，建設(shè)期投資分別為40%，30%，30%，運(yùn)營(yíng)期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年內(nèi)還清。</p><p><b>　　投資估算</b></p><p><b>　　2.1建設(shè)投資估算</b>&

44、lt;/p><p><b>　　1、前期費(fèi)用</b></p><p>　　土地費(fèi)用：1200×75=90000萬(wàn)元</p><p>　　可行性研究：37500×0.5﹪=187.5萬(wàn)元</p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80×250000=2000萬(wàn)元</p><p&g

45、t;　　消防設(shè)施配套費(fèi)：5×250000=125萬(wàn)元</p><p>　　生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12×250000=300萬(wàn)元</p><p>　　白蟻防治費(fèi)：1.3×250000=32.5萬(wàn)元</p><p>　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：37500×2﹪=750萬(wàn)元</p><p>　　規(guī)劃管理費(fèi)：1.8×2

46、50000=45萬(wàn)元</p><p><b>　　2、建設(shè)期間費(fèi)用</b></p><p>　　建筑安裝費(fèi)：1500×250000=37500萬(wàn)元</p><p>　　設(shè)備：電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元 中央空調(diào)：1000萬(wàn)元</p><p>　　供水電工程：20×250000=500萬(wàn)元</p&

47、gt;<p>　　3、管理費(fèi)：300萬(wàn)元</p><p>　　預(yù)備費(fèi)：152915×3%=4587.45萬(wàn)元</p><p>　　4、其他費(fèi)用：80萬(wàn)元</p><p>　　1+2+3+4=139882.45萬(wàn)元</p><p><b>　　5、建設(shè)期利息估算</b></p><

48、;p>　　預(yù)估項(xiàng)目貸款90000萬(wàn)，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬(wàn)，第二年30000萬(wàn)，第三年30000萬(wàn)。</p><p>　　建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）</p><p>　　工程總造價(jià)139882.45+9822.65=149705.1萬(wàn)元，自有資金59705.1萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的42.68%。</p><p><b>

49、　　資金籌措計(jì)劃</b></p><p>　　1、自有資金為59705.1萬(wàn)元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬(wàn)元，第二年投入30000萬(wàn)元，第三年投入30000萬(wàn)元。</p><p>　　(2)建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）</p><p>　　（3）建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）形成資產(chǎn)表</p><p><b>　　項(xiàng)目經(jīng)

50、濟(jì)效益評(píng)價(jià)</b></p><p>　　該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，考慮風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算期取13年，預(yù)測(cè)房子每年租出80﹪.</p><p>　　固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）×40﹪=3330.98萬(wàn)元</p><p>　　折舊費(fèi)為（4587.45+3740）×60﹪÷1

51、0=199.86萬(wàn)元</p><p>　?。?）工資及福利估算，寫(xiě)字樓管理人員20，年薪10萬(wàn)，寫(xiě)字樓保潔及看守人員50，年薪2萬(wàn)，合計(jì)為300萬(wàn)每年。</p><p>　　（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)估算 經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)150萬(wàn)元，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；</p><p>　　（3）修理費(fèi)估算50萬(wàn)每年；</p><p>　?。?）總成本估算，本項(xiàng)目在運(yùn)

52、營(yíng)期間內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)；</p><p>　?。?）無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 90000÷10=9000萬(wàn)元；</p><p>　　鋪地流動(dòng)資金 150×35﹪=52.5萬(wàn)元；</p><p>　　投資總額 147750.1+52.5=147802.6萬(wàn)元</p><

53、p>　　根據(jù)北京市政府規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅3%，城市建設(shè)維護(hù)稅3%*7%,教育費(fèi)及附加3%*3%。</p><p>　　項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措</p><p><b>　　固定資產(chǎn)還本付息表</b></p><p>　　總成本費(fèi)用表（萬(wàn)元）</p><p><b>　　利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表</b>&

54、lt;/p><p>　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）</p><p>　　該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）</p><p>　　該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝8-1+11547.46/19215.15=7.60（年）</p><p>　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝138791.0

55、5（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝71989.5（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%</p><p>　　項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%</p><p>　　項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）</p><p>　　該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：P

56、t＝5-1+12941.14/35475.38=5.01（年）</p><p>　　該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝6-1+1051.05/17881.56=5.67（年）</p><p>　　項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=95332.68（萬(wàn)元）</p><p>　　項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=41.24%</p><p><b>

57、;　　不確定性分析</b></p><p><b>　　1、盈虧平衡分析</b></p><p><b>　　盈虧平衡點(diǎn)分析表</b></p><p>　　從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的19.60%，以后九年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的20%左右，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)

58、能力。</p><p><b>　　2 敏感性分析</b></p><p><b>　　敏感性分析表</b></p><p><b>　　方案比選</b></p><p>　　方案Ⅰ NPV=90571.42（萬(wàn)元） 計(jì)算期為5年</p><p>