房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及制度建設(shè).pdf

1、本文在對近年來我國房地產(chǎn)市場的形勢及政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，指出房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控成效不大是由于長期以來與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密相關(guān)的制度改革滯后，并詳細(xì)分析了影響我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度因素，從而對相關(guān)的制度建設(shè)提出建議。 全文包括導(dǎo)論共分為五個部分： 導(dǎo)論主要闡明了論文的研究動機(jī)、背景、研究方法與思路。 第一部分，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的理論分析。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，

2、對改善群眾居住條件也起著十分重要的保障作用，它不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，同時又是社會問題和政治問題。目前房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)出的外部性、公共性、不完全競爭性、信息不完全性是政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)；制度是影響市場效率的重要因素，房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行需要健全的土地、金融、稅收等制度基礎(chǔ)，當(dāng)市場失靈時，政府應(yīng)擔(dān)負(fù)起制度建設(shè)的重任，保障房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 第二部分，我國近年房地產(chǎn)市場的形勢與宏觀調(diào)控分析。首先，介紹了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

3、展歷程，對近年房地產(chǎn)的源頭、開發(fā)、銷售市場的發(fā)展現(xiàn)狀的基本情況進(jìn)行了分析：從土地開發(fā)及使用面積、土地交易價格兩個方面對房地產(chǎn)源頭市場進(jìn)行了說明；從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、資金來源對開發(fā)市場進(jìn)行了描述；從商品房價格、價格收入比以及空置率三個方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)市場現(xiàn)狀，充分的數(shù)據(jù)描述了宏觀調(diào)控的背景。其次，對近年我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了歷史回顧，著重分析了政府在土地、金融和稅收幾方面所采取的宏觀調(diào)控及其政策目標(biāo)。最后，分析了宏觀調(diào)控的效果，指

4、出房價與房地產(chǎn)投資仍然高漲，住房供需結(jié)構(gòu)失衡狀況未得到改善，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控所取得的成績與目標(biāo)之間仍存在著一定差距。 第三部分，影響我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度因素分析。第一，房地產(chǎn)金融制度。首先，從房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高度依存性，金融市場與房地產(chǎn)市場間的替代性，指出房地產(chǎn)金融制度建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性；其次，分析了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)金融制度存在的問題及其對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負(fù)面影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)稅收制度。首先對“房地產(chǎn)業(yè)稅收”這個

5、概念進(jìn)行界定，其次指出了現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅制存在的主要問題及其對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負(fù)面影響。第三，土地管理制度。首先分析了通過土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要性與可行性，其次分析了我國土地價格秩序混亂，土地閑置以及土地違法違規(guī)等現(xiàn)行土地管理制度中存在的問題，及其對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負(fù)面影響。 第四部分，完善我國房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)探討。該部分主要對房地產(chǎn)金融的制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)、土地和住房保障制度等的改革完善分別進(jìn)行了詳細(xì)的分析，

6、并提出建議。第一，房地產(chǎn)金融的制度建設(shè)：建立多元化融資機(jī)制，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，推進(jìn)二級市場發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險防范，規(guī)范住房公積金運(yùn)作，健全房地產(chǎn)金融法規(guī)。第二，房地產(chǎn)業(yè)稅收制度建設(shè)：規(guī)范房地產(chǎn)取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平；與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種的改革；提高房地產(chǎn)稅收總體稅負(fù)水平。第三，土地管理制度的完善：完善土地儲備制度的相關(guān)法律，合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，建立地價調(diào)控體系，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)

7、控職能。第四，完善住房保障制度和取消預(yù)售制度。 本文的主要貢獻(xiàn)為以下幾個方面： 第一，作者分析了市場失靈在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)，給政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提供了理論依據(jù)；從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行所需要的制度條件，并指出房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控成效不大是由于長期以來與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密相關(guān)的制度改革滯后，政府應(yīng)從制度建設(shè)入手，才能標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。 第二，作者提出了影響我國房地產(chǎn)市場