城市住房價格的影響因素分析.pdf

1、復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文城市住房價格的影響因素分析姓名：魏博申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟學(xué)指導(dǎo)教師：單文慧20070522城市住房價格的影響因素分析摘要伴隨著一系列制度的建立和實施，我國住房制度市場化的方向已經(jīng)確立，房地產(chǎn)市場規(guī)模從小到大，行業(yè)規(guī)則從無到有，市場秩序從混亂到全面整頓，各參與主體從捧斥反對到逐漸成熟，這個過程走了將近三十年。我國目前處在城市化的中期階段，增量需求和改善性需求數(shù)量非常巨大，而且將持續(xù)至少二十年，我國城鎮(zhèn)居民居

2、住條件的改善仍然依賴于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。上海從1987年開始實施土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓1，近二十年來住房市場快速發(fā)展，逐漸統(tǒng)一完善了住房市場的開發(fā)和交易秩序。住房市場逐漸完善的同時，意味著市場的力量和影響作用逐漸增強，作為調(diào)節(jié)住房市場供需的重要手段——住房價格開始由市場決定。住房價格問題不僅是房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點，也已經(jīng)成為房地產(chǎn)實務(wù)界關(guān)注的熱點。社會科學(xué)實證研究的重要成果之一是建立了大量有關(guān)行為關(guān)系的證據(jù)，社會科學(xué)不能通過試驗來驗證相

3、同的關(guān)系導(dǎo)致的結(jié)果是否每次都一致，但是如果大量的獨立研究給出的結(jié)果是類似的，那么許多必然的聯(lián)系就可以確定了。本文對有關(guān)住房價格的實證研究做了全面整理，驗證了兩個問題：一是哪些解釋變量是重要的，二是它們的重要程度。關(guān)于哪些變量重要，已經(jīng)達(dá)成了幾乎一致的看法，這包括距離和環(huán)境。但是當(dāng)具體用哪幾個指標(biāo)代入預(yù)測方程時，分歧產(chǎn)生了，針對哪些指標(biāo)可以最準(zhǔn)確的反映區(qū)位和環(huán)境，研究之間的分歧嚴(yán)重，正如文中表一1所示?？紤]到解釋變量的多樣性，不同研究中相

4、同變量的系數(shù)不同也就不足為奇了。有許多原因可以解釋樣本城市的選擇如何影響住房價格方程中所有變量的系數(shù)。這就意味著從某個特定研究中得到的系數(shù)是有限制條件的，不能作為普遍估值的依據(jù)。對相關(guān)研究的一些局限性，包括供給的不同、收入水平和分布的不同以及誤差項的空間依賴等因素，本文嘗試做了一些分析。本文通過建立住房價格分析模型，分析城市住房價格變化的因素，為政府制定政策、開發(fā)商決策和消費者購房等提供了可借鑒和參考的分析方法和工具。本文的貢獻(xiàn)在全面整