招遠(yuǎn)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與動(dòng)態(tài)變化研究.pdf

1、我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是為了適應(yīng)土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓的實(shí)踐需要而產(chǎn)生的。1989年國(guó)家土地管理局在南京、寧波、大連等城市進(jìn)行了首批試點(diǎn)，此后廈門、錦州、營(yíng)口等沿海城市也開展了城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，在這些實(shí)踐基礎(chǔ)上，國(guó)家土地管理局制定并于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》，對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)的評(píng)估工作進(jìn)行了規(guī)范，自此，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作在全國(guó)迅速開展起來。到1994年底，全國(guó)已有近千個(gè)城鎮(zhèn)完成了土地定級(jí)估價(jià)工作。以基準(zhǔn)地價(jià)為核心的地價(jià)

2、評(píng)估體系的運(yùn)行，深化了人們對(duì)地價(jià)的認(rèn)識(shí)，使土地的出讓、轉(zhuǎn)讓有章可循。經(jīng)過十多年的改革，我國(guó)己建立了一套以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的政府地價(jià)管理體系。 然而，隨著土地有償使用制度不斷深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這套地價(jià)體系已不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，為了使土地估價(jià)成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)勢(shì)性，更新勢(shì)在必行。 本研究以招遠(yuǎn)市實(shí)地調(diào)查資料為主要依據(jù)，對(duì)招遠(yuǎn)市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新進(jìn)行了研究，并通過

3、與1994年招遠(yuǎn)市第一輪城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果的比較，分析了土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化。 本研究取得的主要成果有： 1．調(diào)整了城區(qū)土地級(jí)別，擴(kuò)大了城區(qū)定級(jí)范圍。本文采用了綜合定級(jí)方法將招遠(yuǎn)城區(qū)由原來三個(gè)級(jí)別調(diào)整為四個(gè)級(jí)別，城區(qū)定級(jí)范圍由原來的24.8平方公里擴(kuò)大至31.66平方公里，同時(shí)繪制了招遠(yuǎn)市城區(qū)土地級(jí)別圖。 2．更新了城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)。本文采用以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)繪制

4、了新的基準(zhǔn)地價(jià)圖。 3．分析了招遠(yuǎn)市城區(qū)地價(jià)變化特點(diǎn)及演變規(guī)律。通過分析土地級(jí)別圖，新舊土地級(jí)別面積疊加圖和土地級(jí)別面積統(tǒng)計(jì)表，可以看到招遠(yuǎn)城區(qū)土地級(jí)別特點(diǎn)和規(guī)律，借助同級(jí)各類地價(jià)比率指數(shù)、同級(jí)各類地價(jià)環(huán)比指數(shù)、同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)、同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)等基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率指數(shù)，分析了招遠(yuǎn)市城區(qū)的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化。通過對(duì)招遠(yuǎn)城區(qū)兩輪的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)的縱向?qū)Ρ?，得出招遠(yuǎn)城區(qū)基準(zhǔn)