房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及控制因素分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及控制因素分析【摘要】：基于房地產(chǎn)項目成本組成及影響因素分析的基礎(chǔ)上，探討各類房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制措施，結(jié)果顯示房地產(chǎn)開發(fā)成本控制為系統(tǒng)工程，要實現(xiàn)對開發(fā)成本的有效管控，需在開發(fā)全過程注重成本控制，尤其在設(shè)計階段引入競爭機(jī)制和限額設(shè)計，能有效降低后期開發(fā)成本。此外，建設(shè)階段的精細(xì)管理也可在一定程度上降低成本?！娟P(guān)鍵詞】：開發(fā)成本；競爭力；房地產(chǎn)開發(fā)中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的逐步

2、深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭。在這樣一個極具挑戰(zhàn)的市場中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在加強(qiáng)對工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制工程投資，獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭力。因此，在建設(shè)滿足市場要求的房地產(chǎn)項目的同時，如何有效控制項目投資成本打造極具競爭力的項目和企業(yè)，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。1房地產(chǎn)項目成本組成及影響因素分析房地產(chǎn)項目自前期策劃開始直至最終竣工交付為止，投資成本貫穿其中，主要分為

3、項目前期階段、建設(shè)階段及后期銷售交付階段。項目前期階段成本主要包含可行性研究費用、土地費用、地質(zhì)勘探和規(guī)劃設(shè)計費用及各類行政收費。首先，土地費用占比較大，該費用受房地產(chǎn)市場景氣度、地段、周邊配套設(shè)施等因素的影響較大，若市場行2房地產(chǎn)成本控制措施分析2.1項目前期階段成本控制措施分析2.1.1土地取得成本控制（1）客觀投標(biāo)。充分搜集目標(biāo)地塊的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以便通過現(xiàn)有房產(chǎn)價格倒推，控制拿地最高價；加強(qiáng)對競爭者的研究，謹(jǐn)慎客觀投標(biāo)。（2）爭取政

4、策支持?？紤]國家或區(qū)域政策對土地價格的影響，積極與地方政府協(xié)商，爭取適合的優(yōu)惠政策。（3）反周期拿地。適時在市場景氣度低時低價獲取土地，降低土地成本。2.1.2規(guī)劃設(shè)計成本控制（1）引入竟?fàn)帣C(jī)制。以設(shè)計招投標(biāo)的方式選擇設(shè)計單位，能在保證設(shè)計在先進(jìn)、合理的基礎(chǔ)上，增大經(jīng)濟(jì)因素在設(shè)計評標(biāo)中所占的比重，還能最大限度減少因設(shè)計質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程變更及由此增加的成本。（2）推行限額設(shè)計。由于設(shè)計單位不重視工程成本控制故這一階段的成本控制應(yīng)由開發(fā)企