日本“借地權”與不動產權屬保護

1、1日本“借地權”與不動產權屬保護摘要土地與社會經濟的發(fā)展往往有著密不可分的關系，在土地所有權與建筑物所有權相分離的“二元”產權結構下，如何充分提高土地使用效率，保障土地所有權人和地上權人的利益以促進社會經濟的發(fā)展，是擺在我們面前的一項重要課題。本文通過對日本“借地權”制度的介紹以期“拋磚引玉”，為我國產權制度的完善起到一定啟示作用。關鍵詞借地權土地所有權不動產中圖分類號：D9313文獻標識碼：ADOI：10.19387ki.100905

2、92.2016.07.136我們通常所說的房屋所有權，嚴格意義來講應該包括兩個部分：即土地所有權和地上建筑物、構筑物的所有權。出于各種因素，各國土地制度中也存在房屋所有權人并不享有土地所有權而僅取得地上權的情況。但土地與其建筑物、構筑物有著天然的不可分性，離開“土地所有權”的“建筑物有權”實際上是一種并不完整的產權狀態(tài)，房屋所有者對建筑物享有占有、使用、處分、收益、繼承的權利會受到土地所有權人的制約。在這種情況下，就需要通過相應的法律來

3、平衡兩者之間的利益，以提高土地利用效率。日本雖是實行土地私有的國家，但囿于國土面積狹小，大量掌握在私人手中的土地流轉速度緩慢，利用效率不高，于是“借地權”這種“二元”產權結構的制度便應運而生，從明治維新到現代，經過100多年的發(fā)展目前已形成一套完整的體系，對我國產權制度3租借他人建好的房屋）。就東京而言大約90%的家庭采用此種住房模式。大家并不拘泥于土地的所有權。地主和借家、借地人的關系也非常之融洽。通常情況下，地主會在自己的土地上建設

4、兩棟獨立的房屋，一棟留歸自住，一棟出租給城市平民；當然也有直接將土地租借給他人自建房屋居住或出租的情況。大正十年（1921）頒布的《借家法》、《借地法》對“借地權”制度進行了初步確認。但此時的“借地權”大體相當于長期租賃的性質，對借地權人的保護還十分有限。戰(zhàn)后，隨著時代的發(fā)展，借地、借家人與地主之間的關系發(fā)生了極大改變。尤其到了戰(zhàn)后，圍繞借地權的糾紛也不斷出現，例如隨著地價上漲，地主經常試圖單方面增加土地使用金，從而與借地、借家人的關系

5、變得十分惡劣。為了適應時局的需要，避免從戰(zhàn)場回來的退役軍人因借地權到期沒有房屋居住，造成社會混亂，昭和十六年（1941）修法時特別加入了“正當是由制度”，強化了對借地人權益的保護，要求在借地期限屆滿后，地主若無正當理由不得拒絕借地人的更新（續(xù)期）請求。收回土地時，也必須支付借地人土地價值50%90%的“立退料”（土地回收補償）。對于地上建筑物，借地人還享有“建物買取請求權”（房屋回購請求權）。這就變相形成了一個半永久的產權制度，與完整的