全面放開(kāi)二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

1、全面放開(kāi)二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析放開(kāi)二孩政策放開(kāi)二孩政策對(duì)房地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響：住房需求增影響：住房需求增長(zhǎng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及構(gòu)及熱點(diǎn)區(qū)域點(diǎn)區(qū)域變化、化、配套要求提高，房企配套要求提高，房企白銀十年迎來(lái)新機(jī)遇，提出新挑十年迎來(lái)新機(jī)遇，提出新挑戰(zhàn)2.1、需求、需求總量：二孩政策助力白量：二孩政策助力白銀時(shí)銀時(shí)代房地代房地產(chǎn)需求需求總量增量增長(zhǎng)二孩政策全面實(shí)施推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量增長(zhǎng)。二孩政策的全面實(shí)施在短期內(nèi)推動(dòng)人口生育高峰，根據(jù)預(yù)測(cè)，累計(jì)生

2、育意愿的釋放將帶動(dòng)短期內(nèi)城鎮(zhèn)出生人口將增加約15002000萬(wàn)人，按2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.9平方米計(jì)算，未來(lái)五年將增加城鎮(zhèn)住房面積約4.96.6億平方米。而此后人口生育率將有所減弱，出生人口數(shù)有所回落，仍將較政策實(shí)施之前增長(zhǎng)，將帶來(lái)住房面積的增加。未來(lái)長(zhǎng)期一段時(shí)間，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩放開(kāi)影響，預(yù)計(jì)到2040年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將超過(guò)10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長(zhǎng)帶來(lái)

3、的需求，將成為推進(jìn)白銀時(shí)代房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。另外我們要看到，一般而言，由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開(kāi)限購(gòu)，短期內(nèi)房屋需求或?qū)⒁猿钟幸惶追吭僦苯淤?gòu)買(mǎi)大戶型產(chǎn)品或先買(mǎi)后賣(mài)的置換形式出現(xiàn)，因而需求量增長(zhǎng)或?qū)⒊錾鲜鲱A(yù)期。2.2、需求、需求結(jié)構(gòu)：短期構(gòu)：短期大戶型產(chǎn)品躍居主流，居主流，長(zhǎng)期小期小戶型仍將增型仍將增長(zhǎng)短期內(nèi)人口增長(zhǎng)影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長(zhǎng)。隨著二孩政策的實(shí)施和短期出生育的提高，未來(lái)五到十

4、年，二孩家庭長(zhǎng)期來(lái)看，十五到二十年后，隨著適婚人口的增長(zhǎng)，以二室戶型為主的剛需將有增加。從我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口變化趨勢(shì)來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模的不斷擴(kuò)大，戶均人口呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。盡管2030歲左右城鎮(zhèn)居民家庭首次置業(yè)，以二室為主、90平方米以下小戶型的住房仍將占據(jù)一定比重。至2035年，放開(kāi)二孩政策增加的新生人口逐漸進(jìn)入婚育階段，成為適齡首置需求群體，延緩2034歲城鎮(zhèn)人口規(guī)模減小的步伐，甚至在城鎮(zhèn)化進(jìn)程作用下，出現(xiàn)一定反彈。這也意味

5、未來(lái)小戶型需求下降速度將被延緩甚至有反彈趨勢(shì)，但總體來(lái)看，隨著全面放開(kāi)二胎政策明顯促進(jìn)中等中等戶型住宅型住宅成交量增長(zhǎng)以及中年群體需求的擴(kuò)大，小戶型需求已逐漸退出市場(chǎng)主導(dǎo)地位。2.3、需求分布：政策利好、需求分布：政策利好東部地區(qū)、部地區(qū)、熱點(diǎn)城市改善需求點(diǎn)城市改善需求釋放不同城市人口增長(zhǎng)影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點(diǎn)城市。不同城市人口增長(zhǎng)速度也將影響相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。從需求

6、總量變化來(lái)看，未來(lái)三四線城市中二孩家庭對(duì)空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點(diǎn)來(lái)點(diǎn)，對(duì)于三四線部分城市高庫(kù)存去化而言將是一大利好。不同城市銷(xiāo)售主力戶型影響需求增長(zhǎng)。我們同時(shí)認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型也將對(duì)未來(lái)需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析，認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加，部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，短期內(nèi)三室將成為主力戶型，而四室及以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來(lái)部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當(dāng)前各城市主力戶型有明顯區(qū)別，