房地產(chǎn)公司成本控制體系

1、1置業(yè)成本控制體系置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場(chǎng)和政策促使這個(gè)行業(yè)沿著規(guī)范化的路線(xiàn)發(fā)展，供需關(guān)系由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷降低，基本上進(jìn)入微利時(shí)代，這樣使得在保證品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對(duì)我們公司的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進(jìn)的成本控制體系：一、一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)

2、成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項(xiàng)到房屋交付維保全過(guò)程發(fā)生的為取得銷(xiāo)售收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)；房地產(chǎn)企業(yè)的全費(fèi)用成本構(gòu)成（完全成本法）：房地產(chǎn)企業(yè)的全費(fèi)用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)園林與配套工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)期稅

3、費(fèi)。（詳細(xì)構(gòu)成見(jiàn)附件1）二、成本控制的目的：二、成本控制的目的：進(jìn)行合理的成本控制（避免省錢(qián)就是成本控制的誤解），提高價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價(jià)值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本適當(dāng)增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價(jià)值。）三、成本控制應(yīng)遵循的原則：三、成本控制應(yīng)遵循的原則：1、全過(guò)程控制原則（從項(xiàng)目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投

4、標(biāo)及合同簽訂階段、施工銷(xiāo)售階段、竣工驗(yàn)收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過(guò)程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性?xún)r(jià)比原則（可通過(guò)價(jià)值工程V=F（可用單位平米售價(jià)或總預(yù)期收入代替）C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標(biāo)成本）；4、目標(biāo)成本控制原則（根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)成本，進(jìn)行分解，制定項(xiàng)目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū)并實(shí)時(shí)進(jìn)行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開(kāi)控制原則；6、以項(xiàng)目為單位進(jìn)行考核原則；7、信息

5、化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標(biāo)成本設(shè)定：四、總目標(biāo)成本設(shè)定：方法一：根據(jù)預(yù)期的售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)率反推出總目標(biāo)成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標(biāo)成本=銷(xiāo)售預(yù)期價(jià)格（1預(yù)期利潤(rùn)率）；方法二：利用《項(xiàng)目成本測(cè)算表》（見(jiàn)附件2），測(cè)算出總目標(biāo)成本；（適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報(bào)分析模板》（見(jiàn)附件3），通過(guò)調(diào)整相應(yīng)的售價(jià)和成本投入達(dá)到3戶(hù)型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外

6、裝修設(shè)計(jì)優(yōu)選對(duì)比，修訂和調(diào)整總目標(biāo)成本，使之達(dá)到最優(yōu)；5、在符合各項(xiàng)規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車(chē)位和地上車(chē)位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源，減少成本重復(fù)支出；7、產(chǎn)品定位時(shí)提出兩套以上的方案進(jìn)行價(jià)值工程對(duì)比分析，從單體形態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)層布局、層高、立面風(fēng)格、規(guī)范外面積（入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺(tái)等）、景觀綠化、公共空間標(biāo)準(zhǔn)等各個(gè)方面提出詳細(xì)

7、建議，預(yù)估可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格，選擇性?xún)r(jià)比最佳方案；8、加強(qiáng)方案評(píng)審，增加頻次和深度，避免草草了事。（三）、施工圖設(shè)計(jì)階段：1、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用控制措施：通過(guò)招投標(biāo)選擇價(jià)低、質(zhì)優(yōu)的施工圖設(shè)計(jì)單位，主要通過(guò)對(duì)報(bào)價(jià)和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和能力進(jìn)比較控，通過(guò)了解業(yè)績(jī)，選擇設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)任、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和深度到位的設(shè)計(jì)單位為中標(biāo)單位。2、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制措施：（1）建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)盡量采用低成本結(jié)構(gòu)形式；合理控制建筑開(kāi)間、進(jìn)深、層高，降低單位平米的成本投入；（2）控制

8、主體配筋量及砼標(biāo)號(hào)；（3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，盡量選擇性?xún)r(jià)比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實(shí)施階段更好的做到有效控制；(4)控制合理窗地（墻）比；（5）提前設(shè)定合理的交房標(biāo)準(zhǔn)，要求設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與交房標(biāo)準(zhǔn)基本一致；（6）加強(qiáng)對(duì)施工圖的過(guò)程跟蹤審查，并增加評(píng)審頻次和深度，同時(shí)設(shè)定專(zhuān)人負(fù)責(zé)全局把控，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)間的對(duì)接，減少施工期間設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)；(7)材料、設(shè)備、構(gòu)配件的選擇：結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)選擇性

9、價(jià)比高的材料、設(shè)備、構(gòu)配件，并形成清單，作為招標(biāo)階段的參考依據(jù)；（8）對(duì)地下管網(wǎng)材料的選擇應(yīng)盡量選擇經(jīng)久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對(duì)其破壞，造成重復(fù)維修而增加成本。（四）、工程招投標(biāo)及合同簽訂階段成本控制措施：1、通過(guò)《合作供方篩選、評(píng)價(jià)、使用管理辦法》（見(jiàn)成本控制配套制度文件夾）進(jìn)行篩選評(píng)價(jià)，選擇優(yōu)質(zhì)合作供方入圍，不斷更新供應(yīng)商信息庫(kù)；2、加強(qiáng)招標(biāo)文件編制的細(xì)節(jié)，詳盡描述技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全文明要求標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、質(zhì)保金等內(nèi)容，