二手房交易中的風(fēng)險控制

1、二手房交易中的風(fēng)險控制首席法務(wù)致力于提供高端法律閱讀實用法律干貨便民法務(wù)工具。作者：北京德和衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東二手房交易中的風(fēng)險控制近期，房地產(chǎn)又火了一把，從鼓勵購房去庫存到深圳、上海等城市再次出現(xiàn)嚴(yán)格的限構(gòu)；從房價突然起跳，到現(xiàn)在買方持幣觀望。這一波房價的波動，又造成房屋買賣糾紛大量發(fā)生。作為一名多年從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師，現(xiàn)對二手房交易進(jìn)行法律分析，供雙方參考，以保證交易安全，以免造成巨大損失。一、仔細(xì)審查二手房買賣合同。中介推薦使用

2、的二手房買賣合同，是北京市建委和北京市工商局共同推薦給交易雙方使用的標(biāo)準(zhǔn)式合同。但是，不是交易雙方簡單的把空填完就是一份有保障的二手房買賣合同。該合同只是把二手房買賣過程中常規(guī)事項給以規(guī)范和提示，具體合同細(xì)節(jié)要由雙方協(xié)商完成。每一個二手房的買賣，會因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、違約責(zé)任的不同等，會有千差萬別的變化。因此，在簽訂二手房買賣合同時，要特別注意如下事項：1、合同的主體。簽訂二手房買賣合同的主體有兩方，一是賣方，

3、即房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的名字。產(chǎn)權(quán)所有人一欄有的登記一人，有的因共有而登記兩人或多人。作為二手房放棄購買！如該房屋出租，則要與承租人溝通，確定是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，以及能否及時騰退房屋。如能確定，則請承租人親自簽署文件。如為尚未過戶繼承房屋，則要審查繼承手續(xù)，是否有關(guān)于繼承的公證書、法院判決書或調(diào)解書。如沒有此類文件，則依然繞行，放棄購買！如房屋為央產(chǎn)房，則要審查是否有原單位同意出售的文件。如有，可繼續(xù)購買，如沒有，則放棄購買。3、購買價格

4、。二手房買賣中，合同中約定的價格往往是出賣人所得凈價，因買賣而產(chǎn)生的稅費由買受人承擔(dān)（雖然法律規(guī)定出賣人應(yīng)交納個人所得稅或營業(yè)稅，但交易習(xí)慣是由買受人負(fù)擔(dān)，如一定要讓出賣人交納，則出賣人再提高房價，其實對買方來說是背著抱著一般沉）。因此，買受人在估計自己的購買能力時要考慮房屋交易稅費的多少。這里著重講一下“陰陽合同”。所謂“陰陽合同”一般是指為了規(guī)避高昂的稅費簽訂兩份合同，把提交稅務(wù)部門的合同約定較低的成交價格，另簽訂一份真實交易價格的