房地產(chǎn)投資信托基金(real-estate-investment-trusts--reits)

1、房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs),,房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,一、REITs概述二、國際REITs三、國內(nèi)REITs,房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概述,一、定義及特征 房地產(chǎn)投資信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行

2、收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs的特點在于：1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；3、REITs長期回

3、報率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。,發(fā)行股票,募集公眾資金,專門經(jīng)營機(jī)構(gòu),多元化投資,,,,,返回,,出租不動產(chǎn),產(chǎn)生收益,分配給股東,REITs投資所有,一、 REITs概述,,起源及發(fā)展REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代初,由美國國會創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場,獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場在日本規(guī)模很大。1

4、960年，世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為

5、例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機(jī)構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費);租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實現(xiàn)。2009年初,中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了REI

6、Ts初步試點的總體構(gòu)架,但由于我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動。2011年,國內(nèi)首個REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國內(nèi)基金業(yè)首個REITs專戶產(chǎn)品。,一、 REITs概述,REITs,投資形式,組織形式,基金募集方式,運(yùn)作方式,一、 REITs概述,組織形式,公司型,契約型,區(qū)別,以《公司法》為依據(jù)發(fā)行 REITs 股份,獨立的法人資格,股份持有人為股東,非獨立法人,基金管理人

7、作為受托人,以信托契約成立為依據(jù)發(fā)行受益憑證,法律依據(jù)與運(yùn)營的方式不同,靈活性強(qiáng),一、 REITs概述,投資形式,權(quán)益型,混合型,作為投資組合的一部分對房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營,從事經(jīng)營活動,投資并擁有所有權(quán),部分從事抵押貸款的服務(wù),基金管理人作為受托人,介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間,收益主要來源于是房地產(chǎn)貸款的利息,抵押型,投資房地產(chǎn)抵押貸款或抵押支持證券,穩(wěn)定性強(qiáng),市場占比10%,更好的長期投資回報與更大的流動性,一、 REITs概述,

8、運(yùn)作方式,封閉型,開放型,證券交易所上市流通,不得任意追加發(fā)行新增的股份,股份持有人為股東,可隨時追加發(fā)行新的股份,投資者可隨時買入，也可隨時贖回,一、 REITs概述,基金募集方式,公募型,私募型,公開發(fā)行,可以進(jìn)行大量宣傳,經(jīng)過監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批,不允許公開宣傳，不上市交易,非公開方式向特定投資者募集資金,區(qū)別,投資管理參與程度,法律監(jiān)管,投資對象,一、 REITs概述,美國WP.Carey&Co.LLC案例,二、國際REI

9、Ts,新加坡A-REIT案例,二、國際REITs,香港越秀REIT案例,二、國際REITs,,各國房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立條件的綜合比較,,二、國際REITs,二、國際REITs,我國房地產(chǎn)信托與REITs的比較,,瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理（中國）有限公司（下稱“瑞銀資管”）將與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資產(chǎn)管理有限公司（下稱“太平資管”）和國投瑞銀基金管理有限公司（下稱“國投瑞銀”），在上海設(shè)立中國首只投資于公租房，并持有其所有權(quán)的投資基金。

10、該基金將投資于上海市虹口區(qū)業(yè)已開發(fā)的公共租賃住房。 該基金目前的性質(zhì)是私募股權(quán)封閉式基金，待監(jiān)管允許及條件成熟時，將轉(zhuǎn)換為REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）在國內(nèi)公開上市。也就是說，目前該基金是個“準(zhǔn)REITs”的概念。 瑞銀資管日前已經(jīng)與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資管和國投瑞銀基金公司簽訂四方協(xié)議，該基金目前已處于募資階段。在現(xiàn)階段并非是針對有意向的投資者開放募集，而只針對太平資管，未來則將視虹口區(qū)公租房的供應(yīng)情況調(diào)整

11、。即便未來引入其他投資者，也將以機(jī)構(gòu)投資者為主，暫不考慮高凈值個人客戶。 目前市場上暫無真正的REITs產(chǎn)品面世。,國內(nèi)首只公租房基金擬投上海虹口,,我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性,必要性： 1. 分散銀行風(fēng)險 2. 緩解房地產(chǎn)市場資金需求 3. 彌補(bǔ)我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的缺陷 4. 改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)

12、營管理方式,三、國內(nèi)REITs,我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性,可行性： 1. 我國已經(jīng)形成了REITs發(fā)展所需的投資主體 （1）個人投資者 （2）機(jī)構(gòu)投資者 2. 我國已經(jīng)具備了大量REITs投資所需的基礎(chǔ)資源,三、國內(nèi)REITs,,,我國現(xiàn)行REIT的不足,,（1）沒有專門的法律法規(guī)依

13、據(jù)。我國目前REITs的建立主要依據(jù)于《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》等法規(guī)，而專門的房地產(chǎn)投資信托基金法一直未能出臺。 過于強(qiáng)調(diào)REITs的融資功能，沒有專門的稅收優(yōu)惠。 　?。?）產(chǎn)權(quán)障礙： 按照國外的發(fā)展經(jīng)驗，REITs一般選擇的對象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的物業(yè)。這樣的物業(yè)必須產(chǎn)權(quán)（包括地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)）清晰并且完整。我國國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)不在少數(shù)，但具有完整產(chǎn)權(quán)的為數(shù)不多。出于快速回籠資金的需要，作為

14、REITs投資主流的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在我國往往被開發(fā)商分拆成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主，開發(fā)商并不持有完整的產(chǎn)權(quán)，如果要設(shè)立REITs，要面臨收購其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)的問題，因此在實際操作中存在很多障礙和風(fēng)險，在短時間內(nèi)也無法有效解決這些問題。 （3）采取私募發(fā)售且發(fā)售條件寬松。我國目前對信托投資公司主要實施私募監(jiān)管，在發(fā)行市場實行私募發(fā)售。對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)售條件限制過于寬松，缺乏相關(guān)規(guī)范各種REITs經(jīng)營業(yè)務(wù)的許多實施細(xì)則，就這點與美國相比，中國R

15、EITs還很不成熟。 （4）我國REITs的資金大量運(yùn)用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是信息披露不夠透明以及運(yùn)作過程的監(jiān)督缺位。,三、國內(nèi)REITs,我國建立REITs的發(fā)展政策建議,1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險4、建立信托企業(yè)信用制度5、健全信息披露制度,三、國內(nèi)REITs,1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制

16、定首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。另外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。 2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊伍。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支

17、既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。,三、國內(nèi)REITs,3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，

18、對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績回報制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化，最大限度地防范風(fēng)險。4、建立信托企業(yè)信用制度建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；建

19、立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。,三、國內(nèi)REITs,5、健全信息披露制度信托投資公司應(yīng)真實、準(zhǔn)確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風(fēng)險和風(fēng)險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。,三、國內(nèi)REITs,中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位(1),當(dāng)前設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金對中國內(nèi)地經(jīng)

20、濟(jì)和社會的發(fā)展意義深遠(yuǎn)：一是有助于增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展住房租賃市場，并為中低收入居民提供適宜的租賃住房；二是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，使房地產(chǎn)融資、開發(fā)、物業(yè)管理和投資管理等活動相對分離，促進(jìn)其效率和水平的提高；三是有利于豐富房地產(chǎn)直接融資形式，推進(jìn)金融體系改革與創(chuàng)新，有效利用社會閑置資金，擴(kuò)大直接融資規(guī)模，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，同時為大眾和保險業(yè)提供了有適當(dāng)收益、低風(fēng)險的投資品種；四是有利于緩解房地產(chǎn)市

21、場周期性波動對社會經(jīng)濟(jì)的影響。,三、國內(nèi)REITs,在中國內(nèi)地設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金已具備良好的基礎(chǔ)：一是租賃市場的需求潛力將為房地產(chǎn)投資信托基金提供廣闊市場。二是中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展日益成熟，在國家宏觀政策指導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險得到有效控制，房地產(chǎn)金融秩序比較穩(wěn)定，為信托基金提供了良好的市場環(huán)境。三是國際和國內(nèi)經(jīng)驗可資借鑒。四是國內(nèi)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)機(jī)構(gòu)，也已具備為信托基金提供專業(yè)服務(wù)的

22、能力。五是投資者投資這類房地產(chǎn)投資信托基金是有收益的。,中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位(2),三、國內(nèi)REITs,1、信托基金設(shè)立形式。 借鑒我國臺灣地區(qū)的模式，信托基金采用契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運(yùn)作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能. 信托存續(xù)期不低于30年，信托到期終止后，經(jīng)受益人大會

23、協(xié)商可以延長存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè)，實現(xiàn)原投資者的資金退出。 2、信托基金的主要參與者。 信托基金的主要參與者包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人和受益人。,建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計,三、國內(nèi)REITs,3、受益人大會制度。 為了保障投資者的合法權(quán)益，信托基金可引入受益人大會制度，并在信托文件中對受益人大會的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定。 受益人會議相當(dāng)

24、于股東大會，可以就基金管理和運(yùn)作的重大問題進(jìn)行表決，如投資策略的改變、受托人的撤換、新受益證券的增發(fā)、基金終止等等。 信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會的作用，規(guī)范信托財產(chǎn)的管理和運(yùn)作，建立嚴(yán)密的風(fēng)險內(nèi)控制度。4、收益及分配。 信托財產(chǎn)所得各項收入扣除成本、費用及相關(guān)稅、費等支出后，原則上將90％收益向受益人分配。 房地產(chǎn)投資信托基金實際上是一種集體投資方式，投資者必須在自擔(dān)風(fēng)險的前提

25、下享受投資收益。 因此，基金只提供預(yù)測的收益率，而不就投資回報對投資者作任何承諾。,建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計,三、國內(nèi)REITs,5、信托資金的運(yùn)用。 信托資金的運(yùn)用，主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟(jì)型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營性的公建項目，以平衡租金收入，實現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。(1)收購房源。 信托基金募集資金可收購現(xiàn)有適合租賃的住房，同時，信托基金還可收購符合信托基金運(yùn)用方向，由房地產(chǎn)

26、開發(fā)公司定向建設(shè)的住房。 定向建設(shè)住房的選址地塊應(yīng)為交通便利、鄰近市區(qū)，具有一定的人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有較強(qiáng)的土地升值空間，符合城市建設(shè)發(fā)展方向的地區(qū)，有利于保證物業(yè)的出租率及租金水平的穩(wěn)定性。 (2)租金標(biāo)準(zhǔn)。 租金構(gòu)成原則上應(yīng)包括折舊費、受托人和資產(chǎn)管理人費用、稅金、維修費、投資收益五項因素。 如在住房建設(shè)和運(yùn)營中政府給予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。,建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計,三、國內(nèi)REI

27、Ts,6、配套優(yōu)惠政策。 信托基金在我國尚處起步階段，鑒于基金收購物業(yè)主要面向中低收入階層，為降低運(yùn)營成本，保證信托基金試點項目的成功，政府可給予必要的政策扶持。 如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策; 在信托基金運(yùn)營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅; 對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5％收取; 對信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟(jì)租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳

28、等政策優(yōu)惠。,建立內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計,三、國內(nèi)REITs,結(jié)論,設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金為房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一條不同于銀行的融資渠道，可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)和資本市場的作用，有利于鞏固房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位；能夠解決房地產(chǎn)貸款過度集中于我國銀行系統(tǒng)所帶來的風(fēng)險隱患問題，使得原來基本由銀行單獨承擔(dān)的行業(yè)集中風(fēng)險，變?yōu)橹T多主體共同分擔(dān)；還可以發(fā)展新的投資渠道，釋放投

29、資者的投資需求；可以完善我國的信托產(chǎn)品。我國目前已經(jīng)初步具備了發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的基礎(chǔ)環(huán)境，設(shè)立封閉式契約型的上市房地產(chǎn)信托投資基金是目前制度障礙最小、可行性較高的一種模式。在中國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的初級階段,我們應(yīng)先易后難、循序漸進(jìn)，而不能要求一步到位、盲目求新。應(yīng)該充分總結(jié)世界房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的共同特征，更多的借鑒日本、新加坡、香港等亞洲國家和地區(qū)的經(jīng)驗，再結(jié)合我國的實際情況，發(fā)展具有本土特色的房地產(chǎn)信托投資基金。今后

30、，我國房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)立和發(fā)展，將需要政府有關(guān)部門在政策法規(guī)上予以更多的扶持，也需要房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、投資者等相關(guān)參與主體的共同支持。,資料來源：http://www.szse.cn/UpFiles/Attach/1086/2004/03/18/1638509218.pdfhttp://wenku.baidu.com/view/4970774dcf84b9d528ea7a6a.htmlhttp://wenku.ba

31、idu.com/view/8a106ec158f5f61fb6366604.htmlhttp://wenku.baidu.com/view/e5584c20bcd126fff7050bdc.htmlhttp://wenku.baidu.com/view/947f84bcc77da26925c5b0b9.htmlhttp://wenku.baidu.com/view/d47d1b0e6c85ec3a87c2c555.html

32、http://wenku.baidu.com/view/b384aad628ea81c758f57806.htmlhttp://baike.baidu.com/link?url=0eHd1qt_ERYcOAj8QdeIw5sAZXYIApmffiUaFq0fV0R6d7yEGoAmPnNcaCEshxZqPhVQ5vlCt5e_npji8SWJNKhttp://finance.sina.com.cn/money/fund/20