萬科某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄決策背景決策背景____________________________________________________________________________________________________3一、內(nèi)部因素一、內(nèi)部因素______________________________________________________________3二、外部環(huán)境二、外部環(huán)境______________________

2、________________________________________4第一部分第一部分項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹________________________________________________________________5一、江寧區(qū)簡介一、江寧區(qū)簡介____________________________________________________________5二、東山新市區(qū)簡介二、東山新市

3、區(qū)簡介_______________________________________________________6三、江寧開發(fā)區(qū)簡介三、江寧開發(fā)區(qū)簡介_______________________________________________________7第二部分第二部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況_______________________________________________________________________

4、_________9一、宗地位置一、宗地位置______________________________________________________________9二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)______________________________________________9三、項(xiàng)目淵源三、項(xiàng)目淵源__________________________________________________

5、___________11四、宗地現(xiàn)狀四、宗地現(xiàn)狀_____________________________________________________________12五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境_________________________________________________14六、交通出行六、交通出行_______________________________________________

6、______________16七、生活配套七、生活配套_____________________________________________________________20八、市政配套八、市政配套_____________________________________________________________23九、土地出讓條件與程序九、土地出讓條件與程序________________________________

7、_________________24十、地價(jià)分析十、地價(jià)分析_____________________________________________________________28第三部分第三部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析法律風(fēng)險(xiǎn)分析______________________________________________________________________3232一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)

8、______________________________________32二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段________________________________________________________32三、總體評(píng)價(jià)三、總體評(píng)價(jià)_____________________________________________________________32第四部分第四部分市場分析市場分析_______________

9、_______________________________________________________________3333一、南京房地產(chǎn)市場簡述一、南京房地產(chǎn)市場簡述_________________________________________________33二、江寧住宅市場分析二、江寧住宅市場分析____________________________________________________39三、開發(fā)區(qū)商

10、業(yè)市場分析三、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析_________________________________________________48決策背景決策背景一、內(nèi)部因素一、內(nèi)部因素1、本項(xiàng)目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件，符合集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展長江三角洲的戰(zhàn)略南京公司金色家園項(xiàng)目將于2004年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算利潤不能滿足持續(xù)增長要求。本項(xiàng)目可售面積47萬平米，2004年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約3億元，并可為南京公司20042006年提

11、供主要利潤來源。2、本項(xiàng)目占地654畝，規(guī)模大，為城郊結(jié)合部項(xiàng)目，是集團(tuán)最擅長開發(fā)的項(xiàng)目類型，南京公司可以充分利用集團(tuán)資源快速成熟開發(fā)此項(xiàng)目。3、金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場奠定了基礎(chǔ)，品牌效應(yīng)也為下一步開發(fā)中檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境二、外部環(huán)境1、本項(xiàng)目掛牌出讓，法律手續(xù)明晰，已完成“七通一平”，可迅速啟動(dòng)開發(fā)。2、增值潛力大。本項(xiàng)目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向南發(fā)展的增長級(jí)”和“承擔(dān)主城部分功能