房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列(二)——購(gòu)房尾款abs

1、117房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（二）——購(gòu)房尾款購(gòu)房尾款A(yù)BSABS20170323本文為西政資本原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處本文為西政資本原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處導(dǎo)讀2014年底，證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)分別就企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)布了備案制管理辦法，加大了對(duì)資產(chǎn)證券化的引導(dǎo)力度。進(jìn)入2015年，資產(chǎn)證券化步入快速發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)行業(yè)ABS產(chǎn)品發(fā)行快速增長(zhǎng)，2015年11月13日，“匯添富資本世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專

2、項(xiàng)管理計(jì)劃”發(fā)行成功標(biāo)志著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房尾款A(yù)BS）正式出爐。2016年，碧桂園、融信、金科等房地產(chǎn)企業(yè)均先后發(fā)行了購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品。購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品成為房地產(chǎn)企業(yè)提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提高資金利用率的有利融資途徑。目錄一、購(gòu)房尾款一、購(gòu)房尾款A(yù)BSABS概述概述1.定義2.發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS的意義3.購(gòu)房尾款A(yù)BS的一般交易結(jié)構(gòu)及流程4.購(gòu)房尾款的法律性質(zhì)及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)

3、二、購(gòu)房尾款二、購(gòu)房尾款A(yù)BSABS的法律實(shí)務(wù)操作的法律實(shí)務(wù)操作1.基礎(chǔ)資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)及贖回2.循環(huán)購(gòu)買解決現(xiàn)金流的期限錯(cuò)配3.現(xiàn)金流的隔離處置317揭或分期付款的方式購(gòu)房。在房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人正式簽署完購(gòu)房合同后，后續(xù)的購(gòu)房尾款需要等待銀行貸款審批及購(gòu)房人的分期支付。銀行或住房公積金中心根據(jù)購(gòu)房人的資質(zhì)等相關(guān)貸款申請(qǐng)資料對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審核貸款審批流程大概需要3個(gè)月到6個(gè)月左右的時(shí)間。因此樓盤在開盤銷售后，即使銷售的業(yè)績(jī)良好，房地產(chǎn)企業(yè)

4、想要拿到全部的購(gòu)房資金卻實(shí)實(shí)在在需要等待3個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，進(jìn)行新一輪的開發(fā)建設(shè)又有大量的資金需求，需要迫切解決資金回籠問題。通過發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品，由SPV將發(fā)行資產(chǎn)支持證券得到的認(rèn)購(gòu)資金一次性購(gòu)買購(gòu)房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)得到一次性出售基礎(chǔ)資產(chǎn)的對(duì)價(jià)，獲得原本需要長(zhǎng)時(shí)間回籠的資金，大大減輕了回款壓力，有力保證了后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。2.22.2獲得更高的信用評(píng)級(jí)，降低融資成本獲得更高的信用評(píng)級(jí)，降低融資成本房地產(chǎn)企業(yè)的融資途

5、徑一般有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、中票、公司債券等債務(wù)融資工具。通過上述方式進(jìn)行債務(wù)融資時(shí)，均需要對(duì)融資主體進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，發(fā)債的實(shí)質(zhì)信用基礎(chǔ)為房地產(chǎn)企業(yè)主體信用。發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，不需要依賴于房地產(chǎn)企業(yè)本身的信用等級(jí)，其信用基礎(chǔ)可根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售的情況及風(fēng)險(xiǎn)隔離程度的不同，而采取單獨(dú)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)決定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信用等級(jí)，或采取資產(chǎn)信用加主體信用的方式增加資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的信用等級(jí)。公司債融資和資產(chǎn)證券化融資的區(qū)別公司債券資產(chǎn)證