[學習]房地產(chǎn)投資分析譚善勇主編

1、房地產(chǎn)投資分析,譚善勇 主編,目 錄,,,第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃,第3章 房地產(chǎn)投資市場分析,第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎,,第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費估算,第6章 房地產(chǎn)投資收入估算,第7章 房地產(chǎn)投資財務指標與報表分析,目 錄,,,第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報告,第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析,第10章 房地產(chǎn)投資方案比選,,,附錄 常用Excel函數(shù)簡介,參考文獻,

2、第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第9章 房地產(chǎn)投資風險分析,第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎,,,小結(jié),1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務,,思考題,練習題,,返回目錄,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務,1.1.1 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點 1．投資與房地產(chǎn)投資的含義 經(jīng)濟學家威廉·夏普在其《投資學》中，將投

3、資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認為，投資（Investment）是指某個經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設備、技術等）投入某項社會再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟活動或經(jīng)濟行為。 2．房地產(chǎn)投資的類型劃分 （1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。 （2）按投資經(jīng)濟內(nèi)容劃

4、分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、物業(yè)服務投資和中介服務投資。,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務,（3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。 3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點 （1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點 （2）房地產(chǎn)投資的缺點1.1.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2．房地產(chǎn)投資市場分析

5、 3．房地產(chǎn)投資分析策劃 4．房地產(chǎn)投資財務分析 5．房地產(chǎn)投資不確定性分析 6．房地產(chǎn)投資風險分析,1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務,7．房地產(chǎn)投資社會影響分析 8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析）1.1.3 房地產(chǎn)投資分析的任務 1.為投資者指出投資方向 2.為投資者提供運作方式 3.為投資者估計投資收益 4.為投資者分析風險及提供避險策略,返

6、回本章目錄,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期 1．投資前期 2．投資實施期 3．營銷期或經(jīng)營期1.2.2 房地產(chǎn)投資項目建設工期與計算期 1．房地產(chǎn)投資項目建設工期 工期定額可以根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》以及地方的定額來估算。 這里以北京市定額為例來說明建設工期定額?！侗本┦薪ㄖ惭b工程工期定額》

7、中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表1-1。,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,表1-1 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,2．房地產(chǎn)投資項目計算期1.2.3 工程項目進度計劃編制 1．項目進度計劃編制方法 （1）表格法。傳統(tǒng)的項目進度計劃的編制都使用表格法來進行。每項工程的具體進度計劃不盡相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。,表1-2

8、工程項目總進度計劃表,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,（2）甘特圖法。甘特圖（Gatt）又稱橫道圖，它以一段橫向粗線條表示一項工作，通過該線條在帶有時間坐標的表格中的位置來表示各項工作的起始、結(jié)束時間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。,,,,,,,,,圖1-1 工程項目進度計劃圖示例,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,（3）網(wǎng)絡圖法。網(wǎng)絡圖法又稱網(wǎng)絡計劃技術，通常需要熟練使用計算機才能較好地編制

9、和調(diào)整網(wǎng)絡圖。下圖1-2就是一個小型建設項目施工進度計劃網(wǎng)絡圖的示意圖。,圖1-2 某小型建設項目施工進度計劃網(wǎng)絡圖,注：1．該工程分為兩段施工，即I段和II段。2．施工過程包括四個工序：土方工程、基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,2．甘特圖編制及其應用 圖1-3是使用Microsoft Project 2007軟件編制的某小區(qū)項目建設進度計劃甘特圖。,圖1-3 某小

10、區(qū)項目建設進度計劃圖,1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期、建設工期和計算期,在掌握基本情況后，大致把活動的先后順序以及活動的時間多少用粗橫線表示出來。圖1-4就是一個利用Microsoft Excel 2007軟件編制的簡單粗略的甘特圖。,圖1-4 某項目建設進度計劃圖,返回本章目錄,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,1.3.1 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 1．現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 （1）現(xiàn)金流量及其類型。

11、 （2）現(xiàn)金流量與利潤。 2．現(xiàn)金流量圖及其繪制 （1）現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量圖（Cash Flow Diagram）是把投資項目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時間坐標表示出來的一種示意圖。時間可以以年、半年、季度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生時間以及數(shù)量大小等。 （2）現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用Mi

12、crosoft Excel軟件自動繪制。兩種不同的繪制方法介紹如下： 1）手繪現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是手繪的某投資項目現(xiàn)金流量圖。,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,圖1-5 手繪某投資項目現(xiàn)金流量圖（單位：萬元）,2）利用Microsoft Excel 2007軟件自動繪制現(xiàn)金流量圖。以圖1-5為例，首先，打開Microsoft Excel 2007，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時間標度，點擊“插入

13、”菜單欄中的“圖表”，再點擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動生成該項目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,圖1-6 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬元）,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,在繪制現(xiàn)金流量圖的過程中，當點擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點折線圖”時，也會生成圖1-7所示的

14、現(xiàn)金流量圖。,圖1-7 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項目現(xiàn)金流量圖（二）（單位：萬元）,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,（3）現(xiàn)金流量圖繪制注意事項。1.3.2 資金的時間價值及其計算 1．資金時間價值的含義 2．資金時間價值的單利與復利計算法 3．名義利率與實際利率及其換算1.3.3 資金等值及其具體計算 1．資金等值相關概念 2．資金等值

15、的計算 [例1-5]某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為總房款的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？,1.3 現(xiàn)金流量與資金的時間價值,解：已知抵押貸款額P=25萬元?70%=17.5萬元 月貸款利率i=15%/12=1.25%，計息周期n=10?12月=120月。 根據(jù)公式 ，可以求得月還款額

16、為： A=175000元? [1.25%?（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120?1] =2823.4元 表1-3匯總了以上六類資金等值問題的基本計算公式。,表1-3 資金等值基本計算公式,返回本章目錄,小 結(jié),房地產(chǎn)投資是一種將資金或資產(chǎn)投入房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)服務等特定項目，以獲得最大限度收益的經(jīng)濟行為。根據(jù)不同的劃分標準，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。與一般投資相比，

17、房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點，也有缺點，房地產(chǎn)投資者應該對此有清醒的認識。 為了減少房地產(chǎn)投資風險，獲得最大限度的投資收益，就要進行房地產(chǎn)投資分析。為此，還需要熟悉房地產(chǎn)投資的項目周期、計算期以及項目進度計劃的編制，尤其是要掌握現(xiàn)金流量的基本概念、現(xiàn)金流量圖的繪制以及資金時間價值的計算。在這個基礎上，才能更好地進行后面知識的學習。,返回本章目錄,思 考 題,1．房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別是什么？2．房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺

18、點？3．房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？4．房地產(chǎn)投資分析的任務是什么？5．什么是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目周期？它一般包括哪幾個階段？6．什么是建設工期？如何進行估算？7．什么是房地產(chǎn)投資項目計算期？如何選取？8．如何編制項目進度計劃的甘特圖？9．如何理解現(xiàn)金流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量有哪三種情況？10．什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？11．什么是資金的時間價值？如何計算？12．什么是資金等值？資金等值計算通常主要涉及哪三項內(nèi)

19、容？,返回本章目錄,練 習 題,1．已知某筆貸款的年利率為15%，按半年計息，問該筆貸款的實際利率是多少？ 2．某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為5年，年利率為10%，按季度計息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計算先期支付的利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？ 3．某家庭以10000元/m2的價格，購買了一套100m2的住宅，向銀行申請了20年的住

20、房抵押貸款，該貸款的年利率為7%，貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前還清了貸款本金8萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為多少？,返回本章目錄,第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,,小結(jié),2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,思考題,練習題,,返回目錄,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,2.1.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概

21、念 1．環(huán)境與投資環(huán)境的含義 按照尼古拉斯·斯特恩的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響和制約投資主體投資動機、投資決策以及投資風險和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動有關的政治、經(jīng)濟、自然、社會、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟主體對投資環(huán)境認識的正確程度有很大關系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動所獲得的收益差別很大。 2．房地產(chǎn)投資環(huán)境及其

22、特征2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 1．從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類 2．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類,2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,3．按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 4．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

23、，這一點隨著中國市場經(jīng)濟的成熟和房地產(chǎn)市場本身的完善逐步顯示出來。在國外成熟的市場經(jīng)濟體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中國加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國際接軌的態(tài)勢。 投資環(huán)境對單個的投資者而言是無法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風險，最大程度地達到自己的投資目標，他就必須充分認識和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機會，同時也要積極采取對策，努

24、力避開這種變化可能帶來的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。,返回本章目錄,2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,2.2.1 政策法規(guī)環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個方面。 這里以2003年中國人民銀行（以下簡稱央行）頒布的121號文件為例來分析金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。 121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)

25、企業(yè)原有的資金運作模式。 （2）抑制投資型客戶的購房需求。 （3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲備。 2.2.2 經(jīng)濟環(huán)境分析2.2.3 規(guī)劃環(huán)境分析2.2.4 自然環(huán)境分析2.2.5 設施環(huán)境分析,2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析,1．生活設施環(huán)境分析 2．商務設施環(huán)境分析 3．教育設施環(huán)境分析 4．基礎設施環(huán)境分析,返回本章目錄,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,2.3.1

26、 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則 1．主觀與客觀相結(jié)合的原則 2．全面與重點相結(jié)合的原則 3．靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則 4．定性與定量相結(jié)合的原則 5．普遍性與特殊性相結(jié)合的原則2.3.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法 1．冷熱國對比法 （1）政治穩(wěn)定性。 （2）市場機會。 （3）經(jīng)濟成長和成就。 （4）文化一元化。,2.3

27、 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,（5）法令阻礙。 （6）實質(zhì)阻礙。 （7）地理與文化差距。 2．特爾斐法評價法 特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序為： （1）預先調(diào)查。 （2）首次反饋。 （3）二次反饋。 （4）作出決斷。 3．等級尺度法 4．多因素和關鍵因素評價法 （1）閔氏多因素評估法。具體見下

28、表2-1。,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,表2-1 閔氏多因素評估法,（資料來源：王慧炯等．《中國投資環(huán)境》．國務院發(fā)展中心、京港學術交流中心，1987年8月）,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,在具體評估該地區(qū)的投資環(huán)境時，首先對各類因素的子因素作出綜合評價；然后據(jù)此對該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎上計算該國投資環(huán)境的總分數(shù)。其計算公式為： 式中 ,G—— 投資環(huán)境總分數(shù)； W

29、i—— 第i類因素的權(quán)重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei—— 為第i類因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 投資環(huán)境總分數(shù)的取值在1～5之間，越接近5，則說明投資環(huán)境越好；反之，越接近1，則說明投資環(huán)境越差。,,,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,（2）閔氏關鍵因素評估法。具體見表2-2。,表2-2 閔氏關鍵因素評估法,（資料來源：王慧炯等．《中國投資環(huán)境》．國務院發(fā)展中心、京港學術交流中心，1987年

30、8月）,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,2.3.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標準 常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標準有：風險小、機會多、盈利能力強。如表2-3所示。,表2-3 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評價指標體系及TOP10城市,2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價,（續(xù)）,返回本章目錄,小 結(jié),房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動之間影響要素的總和。

31、房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點，可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃分也有利于對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 在進行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設施環(huán)境的了解與分析。當然，這些主要要素都有自己的具體內(nèi)容和分析要點。盡管如此，對不同的房地產(chǎn)投資項目，也不能千篇一律、面面俱到。,小 結(jié),對房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則，掌握

32、一定的方法，注意具體的衡量標準。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法常見的約有10余種，本書主要介紹了冷熱國對比法、特爾斐法評價法、等級尺度法以及多因素和關鍵因素評價法等4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法。在使用這些方法進行評價后，注意房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的衡量標準是風險小、機會多以及項目盈利能力強。,返回本章目錄,思 考

33、 題,1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？2．如何進行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？3．房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則有哪些？4．詳細說明多因素和關鍵因素評價法的評價原理與操作。5．房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標準包括哪些方面？,返回本章目錄,練 習 題,假設你所在的城市有一住宅開發(fā)項目，試編制該住宅開發(fā)投資環(huán)境分析的簡要提綱并進行投資環(huán)境分析。,返回本章目錄,第3章 房地產(chǎn)投資市場分析,,,小結(jié),3.3 常見類型房地產(chǎn)投資市場分析,3.

34、2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題,,思考題,練習題,,返回目錄,3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題,3.1.1 房地產(chǎn)投資市場分析的類型 1．按照房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容劃分的類型 2．按照房地產(chǎn)投資市場分析的層次劃分的類型 3．按照房地產(chǎn)投資市場分析的服務主體劃分的類型 4．按照房地產(chǎn)投資市場分析的不同階段劃分的類型 5．按照房地產(chǎn)投資市場

35、分析的物業(yè)功能劃分的類型3.1.2 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) 1．房地產(chǎn)市場供給方面的信息 2．房地產(chǎn)市場需求方面的信息 （1）房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實和潛在的房地產(chǎn)需求量，如表3-1所示。,3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題,表3-1 競爭樓盤信息調(diào)查表,3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題,（2）房地產(chǎn)市場需求傾向方面的信息。

36、（3）房地產(chǎn)市場需求客戶特征方面的信息。 （4）房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 3．房地產(chǎn)供求關系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場供求關系方面的信息大致包括： （1）供求關系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場吸納能力與速度等。 （2）供求關系未來趨勢方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設與發(fā)展規(guī)劃信息，城市

37、化狀況及其趨勢方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息，GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和消費水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 4．房地產(chǎn)投資項目方面的信息,3.1 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題,3.1.3 房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項 1．房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路 2．房地產(chǎn)投資市場分

38、析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度 3．房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來 4．房地產(chǎn)投資市場分析數(shù)據(jù)要真實可靠 5．房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū),返回本章目錄,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,3.2.1 房地產(chǎn)投資市場供給分析 1．供給總量分析的要點及方法 [案例3-1]根據(jù)國家統(tǒng)計局2000年上半年的統(tǒng)計，北京市商品住宅施工面積總量為2486

39、.53萬m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計數(shù)字。在統(tǒng)計已竣工面積時參考歷年平均銷售周期（北京市優(yōu)秀項目的銷售周期為0.499年），忽略1994年以前的竣工面積，同時考慮到二手房市場還未成熟。假定目前購房者的購買力不會向二手房市場轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為1914.95萬m2。這樣，現(xiàn)有市場商品住宅存量為（2486.53?1914.95）萬m2?4401.48萬m2，在2000～2010年10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場平均需要

40、吸納約440萬m2。 綜合以上分析，每年市場潛在供給量應為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場商品住宅存量之和，即為（548?440）萬m2?998萬m2。,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,表3-2 北京市歷年竣工和銷售面積 （單位：萬m2）,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,2．供給產(chǎn)品分析的要點與方法 [案例3-2] 某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析 在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典

41、型意義的12個項目，其具體情況見表3-3。,表3-3 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項目列表,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,（續(xù)）,通過對表3-3的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價是5590元/m2。該區(qū)域住宅價格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2兩個區(qū)間段，這兩部分價位住宅面積的供給達到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,表3-4 區(qū)域項目

42、價格水平分析,該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90～120m2之間，超過90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應相對不足。具體如圖3-1所示。,3.2 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法,該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設施配套齊全，戶型設計也較為靈活。具體如圖3-2所示。,圖3-1 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計圖,圖3-2 區(qū)