[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析

1、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析,深圳大學(xué)管理學(xué)院,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,,教材：房地產(chǎn)投資分析，石海均主編， 大連理工大學(xué)出版社。參考書： 房地產(chǎn)投資分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地產(chǎn)投資決策分析，蓋倫?E ?格里爾等著，龍勝平等譯，上海人民出版社。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,教學(xué)形式,雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)

2、,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,課程內(nèi)容安排,房地產(chǎn)分析概論房地產(chǎn)投資三要素分析房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資的成本分析房地產(chǎn)投資的對象分析房地產(chǎn)投資策略分析,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第一章 房地產(chǎn)投資分析概論,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資形成條件相關(guān)概念房地產(chǎn):房屋建筑部分（房產(chǎn)）與建筑地塊（地產(chǎn)）的統(tǒng)一體。物

3、業(yè)：單元性的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)：從事房屋、土地開發(fā)、經(jīng)營管理及中介服務(wù)的獨(dú)立行業(yè)。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)的單一性房地產(chǎn)的耐久性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系密切房地產(chǎn)的增值性、保值性和相互影響性,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1978年以前:無償、無限期的行政劃撥

4、以土地出讓為特征的初級階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后）房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動城市土地開發(fā)土地開發(fā)地產(chǎn)市場的二個層次,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)城市房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)的一體化房地產(chǎn)銷售與物業(yè)經(jīng)營土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)中介服

5、務(wù)法律咨詢價格評估經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資目的房地產(chǎn)投資的代價房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資的類型劃分按投資來源分自

6、有資金銀行資金集資利用外資財政撥款預(yù)收收入承包商帶資承包,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,按投資對象分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資形成的條件投資者有投資房地產(chǎn)的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機(jī)會投資者有滿意的預(yù)期回報,

7、2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資特征和原則,特征分析優(yōu)點(diǎn)有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越稅收收益投資回報高收益的多重性房地產(chǎn)的非同質(zhì)性,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,缺點(diǎn)投資量大，支出集中性強(qiáng)。投資合作性強(qiáng)投資回收期長投資風(fēng)險大投資技巧性強(qiáng)投資流動性差投資的固定性,2000房管本科

8、用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資特征的意義分析問題、解決問題、理論研究。房地產(chǎn)投資原則市場需求原則近期需求：1-2年：實(shí)力弱，守業(yè)型遠(yuǎn)期需求：〉2年：實(shí)力強(qiáng)，開拓型主動需求：市場已提出需求被動需求：引導(dǎo)市場消費(fèi)需求,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,準(zhǔn)備充分：詳細(xì)周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關(guān)系背靠大樹原則公共建

9、設(shè)所到之處政治經(jīng)濟(jì)信息追隨大投資者風(fēng)險收益適當(dāng)“一三法則”,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險大的項目與風(fēng)險小的項目的比例關(guān)系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關(guān)系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資積極：穩(wěn)妥=4：6,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,利用財務(wù)杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢環(huán)保概念

10、，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù),2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資與投機(jī)的關(guān)系共同點(diǎn)：目的相同 對象相同不同點(diǎn) 投機(jī) 投資風(fēng)險不同： 高 低依據(jù)不同： 感性 理性出發(fā)點(diǎn)不同： 僥幸 腳踏實(shí)地限制不同： 有限制 鼓勵保護(hù)褒貶不同

11、： 貶責(zé) 褒獎,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境,政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性 社會環(huán)境：社會文化、宗教、家庭、消費(fèi) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境 法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭議仲裁的公正性 自然環(huán)境：地理位置、氣候、地質(zhì)水文等,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,

12、第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容,目的歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律分析研究房地產(chǎn)投資運(yùn)作技巧指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動減少投資浪費(fèi)增大投資效益,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,研究內(nèi)容--5W1H問題Why--目的、目標(biāo)分析What--投資類型、特征、質(zhì)量、對象Where--地點(diǎn)(地段分析)When--時間(時機(jī)分析)Who--人--投資形成條件How--方法--原則，受益

13、，成本，利潤等,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資獲取土地開發(fā)土地房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資消費(fèi)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,第五節(jié) 房地產(chǎn)投資目標(biāo)分析,房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)目標(biāo)：獲取利潤，無形收益，社會效益，環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高：政府機(jī)關(guān)辦公大樓等

14、安全性較低：新旅游區(qū)商場投資等投資對象的變現(xiàn)性易于出手的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)性高,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,投資對象的收入現(xiàn)期收入：高風(fēng)險高收益的項目遠(yuǎn)期收入：升值潛力大的擬開發(fā)區(qū)投資對通貨膨脹的防護(hù)能力,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資目標(biāo)的制約因素投資能力大?。嚎捎觅Y金大（?。?目標(biāo)大（?。┩顿Y經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)驗(yàn)豐富?目標(biāo)高

15、承擔(dān)風(fēng)險投資本身風(fēng)險高?目標(biāo)低（保守）投資者愿承擔(dān)的風(fēng)險高?目標(biāo)高投資回報預(yù)期預(yù)測結(jié)果樂觀?目標(biāo)高預(yù)測結(jié)果把握不大?目標(biāo)低,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,市場需求現(xiàn)實(shí)?景氣?目標(biāo)高預(yù)測?樂觀?目標(biāo)高房地產(chǎn)供給競爭情況供給量大（?。?目標(biāo)低（高）貸款問題貸款額大?目標(biāo)高貸款利率大?目標(biāo)低,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,收

16、入增長國民收入、工資收入?增長快?目標(biāo)高物價水平物價上漲?大?目標(biāo)高儲蓄水平： 儲蓄額高?目標(biāo)高 儲蓄比率大、儲蓄利率高?目標(biāo)底投資項目的選擇,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資目標(biāo)的參考數(shù)據(jù)杠桿作用：用借款來加大收益或虧損例結(jié)論借款利率投資收益率，則杠桿作用對借款者不利，借款越多，賺的越少，虧損越多。,2000房管本科用 Copy Right &#

17、174;Cui Shijuan,房地產(chǎn)投資目標(biāo)利潤分析 --研究目標(biāo)利潤與成本、開發(fā)量之間的關(guān)系目標(biāo)利潤與開發(fā)量的關(guān)系,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,目標(biāo)利潤的靈敏度分析單位售價變化引起的開發(fā)量變化,2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan,單位變動成本變化引起的開發(fā)量變化,2000房管本科用 Copy Right