[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研,一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 1、宏觀環(huán)境調(diào)研 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 文化環(huán)境 人口環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 技術(shù)環(huán)境,,2009~2010年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,為應(yīng)對(duì)金融海嘯沖擊帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩局面，中央政府自2008年底年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，經(jīng)濟(jì)上采取人民幣4萬(wàn)億救市措施來(lái)擴(kuò)大基建，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。,具體救市措施,這些系列政策除了對(duì)經(jīng)濟(jì)的

2、刺激作用外，也大大改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境，包括: 5次降息 4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 購(gòu)買(mǎi)普通住房實(shí)行7折利率優(yōu)惠 二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年縮短至2年 房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例最低降至20% 這些措施一方面減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也降低了消費(fèi)者的置業(yè)門(mén)檻。,政策實(shí)施結(jié)果—GDP反彈,2009年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了全年“8%”的增長(zhǎng)目標(biāo)，至2010年第

3、一季度末增約11.9%。,政策實(shí)施結(jié)果—物價(jià)攀升,CPI（Consumer Price Index）也結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的下降，在2009年11月轉(zhuǎn)為上升，至2010年第一季度末為2.2%。此后逐月上漲，至2011年6月最新數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)CPI同比上漲5.5%。通脹壓力明顯加大。,政策實(shí)施結(jié)果—房?jī)r(jià)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)則在一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，剛性需求大量釋放，市場(chǎng)迅速回暖，成交量迅速擴(kuò)大。大多數(shù)城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)

4、快。,國(guó)內(nèi)各大城市商品住宅成交價(jià)格對(duì)比,廣州市2008-2010商品住宅月度成交價(jià)格走勢(shì),廣州市2007-1010年各種物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì),廣州市2007-1010年各種物業(yè)成交面積走勢(shì),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，甚至出現(xiàn)一定程度泡沫，2009年末起，政府改變了政策方向，又連續(xù)出臺(tái)一系列產(chǎn)業(yè)緊縮政策，包括：,“國(guó)四條”,2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的四條意見(jiàn)“國(guó)四條”，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推

5、進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。目標(biāo)是，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭,“國(guó)十一條”,2010年1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個(gè)方面共十一條，因此被簡(jiǎn)稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)十一條”。,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的相關(guān)政策,2010年4月１３日，住房城

6、鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)電視電話會(huì)議，內(nèi)容包括：重點(diǎn)建設(shè)公共租賃住房 各地要積極發(fā)展公共租賃住房和限價(jià)商品住房，加快解決中等偏下收入群體住房困難。遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 要在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。,國(guó)十條,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在2010年4月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了“抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”的目標(biāo)

7、，包括十條政策措施，主要為：一是對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水準(zhǔn)。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。,新“國(guó)八條

8、”（2011年1月26日頒布）,新國(guó)八條的主要內(nèi)容包括 加大保障性安居工程建設(shè)力度 2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價(jià)房等多種形式。既包括實(shí)物形式，也可包括貨幣補(bǔ)貼等形式。 借鑒：香港的成功經(jīng)驗(yàn),新“國(guó)八條”,調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征稅。強(qiáng)化

9、差別化住房信貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。,新“國(guó)八條”,嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。,新“國(guó)八條”,合理引導(dǎo)住房需求 原則上對(duì)已擁有1套住房

10、的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。,連續(xù)加息,中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25

11、個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整 。這是至2011年以來(lái)央行的第二次加息。也是去年以來(lái)第四次加息。2011年6月14日，人民銀行宣布，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%，創(chuàng)34個(gè)月來(lái)新高。,2、區(qū)域環(huán)境調(diào)研,,區(qū)域環(huán)境調(diào)研是指對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商圈等區(qū)位條件進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行判斷。具體包括：,

12、1）結(jié)合項(xiàng)目所在城市的總體規(guī)劃，分析項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位；2）進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究3）對(duì)影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究，如：歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等；4）對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的總體價(jià)格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析。,市域城鎮(zhèn)體系：由都會(huì)區(qū)、片區(qū)中心、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)構(gòu)成四級(jí)城鎮(zhèn)網(wǎng)路體系。 市域城鎮(zhèn)空間布局：市域劃分為都會(huì)區(qū)、南沙片區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)。,廣州城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu),廣州城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖,城

13、市空間發(fā)展方向,優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，保護(hù)歷史文化名城，塑造具有嶺南特色的城市空間形態(tài)與形象，明確了“東進(jìn)、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)、中調(diào)”的空間發(fā)展方針。 “中調(diào)”發(fā)展戰(zhàn)略是指：建設(shè)宜居城市，建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展公共交通。,中心城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展區(qū),廣州五大重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域 白云新城地區(qū)珠江新城琶州員村地區(qū)白鵝潭地區(qū)新城市中軸線地區(qū),白云新城地區(qū),功能定位：北部片區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心云山西麓的宜居新城,全區(qū)總體效果圖,白云新城地區(qū)城

14、市設(shè)計(jì),功能定位 珠江新城被定位為廣州市新的城市中軸線的核心節(jié)點(diǎn)，廣州21世紀(jì)的中央商務(wù)區(qū)（CBD),珠江新城地區(qū),珠江新城示意圖,白鵝潭地區(qū),,白鵝潭地區(qū)最新確定的定位,35平方公里的白鵝潭地區(qū)最新定位為“廣佛之心、廣州國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居新城”，將建成輻射珠三角、具有國(guó)際影響力的集商貿(mào)、購(gòu)物、休閑、文化于一體的復(fù)合型濱水商業(yè)中心。,功能定位：體現(xiàn)廣州現(xiàn)代景觀、商業(yè)文化、金融貿(mào)易、體育休閑的新城市中軸線。全長(zhǎng)12公

15、里，劃分為8個(gè)區(qū)段。,新城市中軸線地區(qū),功能定位 琶州會(huì)展城、員村服務(wù)城將與珠江新城在功能上互相呼應(yīng)，共同構(gòu)成兩岸三核的泛CBD區(qū)，其集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、會(huì)展、文娛、外事、行政和居住等功能為一體，是廣州市新商服務(wù)業(yè)的核心區(qū)域。,琶州員村地區(qū),戰(zhàn)略目標(biāo)：東進(jìn)核心 創(chuàng)新高地 和諧新城,東進(jìn)核心：一、廣州東進(jìn)的核心，整合東部的主體二、廣州的東部城市副中心,創(chuàng)新高地：一、國(guó)家創(chuàng)新試驗(yàn)示范區(qū)二、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)“引擎”三、

16、廣州高新產(chǎn)業(yè)核心增長(zhǎng)區(qū)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶龍頭,和諧新城：一、實(shí)現(xiàn)建設(shè)和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)二、全面建構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展的宜居新城三、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,蘿崗開(kāi)發(fā)區(qū),東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū),北部重點(diǎn)發(fā)展區(qū),機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)組團(tuán)近期規(guī)劃用地約3平方公里左右，最終發(fā)展用地約8平方公里，利用新機(jī)場(chǎng)建設(shè)對(duì)周邊地區(qū)發(fā)展的帶動(dòng)性，依托花都新華鎮(zhèn)和廣州市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，發(fā)展以物流中心、商貿(mào)服務(wù)和航空相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。,新白云機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū),廣州大學(xué)城

17、的建設(shè)作為科教興粵戰(zhàn)略的重要舉措，將為廣東省乃至華南地區(qū)建設(shè)與發(fā)展高水準(zhǔn)的高校、培養(yǎng)科技人才起到重要的推進(jìn)作用，同時(shí)能為高科技產(chǎn)業(yè)提供有利的智力支援。,廣州大學(xué)城,南部重點(diǎn)發(fā)展區(qū),廣州亞運(yùn)城,南部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：廣州亞運(yùn)城 廣州亞運(yùn)城位于廣州南部，風(fēng)景獨(dú)特的蓮花山風(fēng)景區(qū)的南麓、蓮花山水道西岸，用地面積2.73平方公里。 亞運(yùn)城主要分為運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村、媒體村、媒體中心、后期服務(wù)區(qū)、體育館區(qū)及亞運(yùn)公園七大部分。各個(gè)區(qū)域都相

18、對(duì)獨(dú)立、分區(qū)管理，設(shè)有完善的安保系統(tǒng)。,加快南沙地區(qū)及其深水港區(qū)建設(shè)，將其發(fā)展成為珠江三角洲地區(qū)的物流中心；集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地；聯(lián)接珠江口兩岸城市群的樞紐性節(jié)點(diǎn)，粵港直接聯(lián)系的新的重要通道。,南沙開(kāi)發(fā)區(qū),南部重點(diǎn)發(fā)展區(qū),3、項(xiàng)目微觀環(huán)境(Micro-environment)調(diào)研 項(xiàng)目的微觀環(huán)境調(diào)研又稱為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析。其目的是分析項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與

19、途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場(chǎng)定位做準(zhǔn)備。具體包括：,,1）對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行分析；2）對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析，主要指對(duì)地塊周?chē)奈镔|(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況的分析；3）對(duì)項(xiàng)目的對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析。,二、消費(fèi)者(Consumer Behavior)調(diào)研 一般而言，我們研究買(mǎi)家時(shí)需要回答七個(gè)問(wèn)題（6W+H）：第一，哪些人是買(mǎi)家？（who）第二，買(mǎi)家要買(mǎi)什么樣的房？（what）第三，買(mǎi)家為什

20、么要買(mǎi)這些房子？（why）第四，誰(shuí)參與買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行為？（whom）第五，買(mǎi)家以什么樣的方式買(mǎi)房？（how）第六，買(mǎi)家什么時(shí)候買(mǎi)房？（when）第七，買(mǎi)家在哪里買(mǎi)房？（where）,具體說(shuō)來(lái)，包括以下幾個(gè)方面。1、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平的主要衡量指標(biāo)是家庭年收入。2、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向主要包括物業(yè)類(lèi)別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。3、消費(fèi)者的共同特性主要包括

21、：消費(fèi)者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。,特別提示：一般說(shuō)來(lái)，在未確定目標(biāo)消費(fèi)者之前，可通過(guò)二手資料的收集對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者做一個(gè)普遍、粗略的了解；在確定了目標(biāo)消費(fèi)者之后，則主要是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的形式就想要了解的問(wèn)題對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問(wèn)。目標(biāo)消費(fèi)者的確定可參照同類(lèi)物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。必要的時(shí)候，甚至還可針對(duì)核心購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行再一次的調(diào)查，如此反復(fù)，直至得到較為準(zhǔn)確可靠的結(jié)論。因此我們說(shuō)，對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研可視為動(dòng)態(tài)的全