卓越集團房地產(chǎn)金融專題探討

1、房地產(chǎn)金融專題探討,主講：鄔風(fēng)柏,講座內(nèi)容 ：,金融基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)與金融 房地產(chǎn)融資,金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心 —鄧小平,第一部分 金融基礎(chǔ)知識,,一、金融的定義二、中國金融業(yè)現(xiàn)狀三、中國金融業(yè)的對外開放四、人民幣匯率問題五、人民幣利率,一、金融的定義,,金融是貨幣流通和信用活動以及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟活動的總稱。 廣義的金融 泛指一切與信用貨幣的發(fā)行、保管、兌換

2、、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟活動，甚至包括金銀的買賣。 狹義的金融 專指信用貨幣的融通。,二 中國金融業(yè)現(xiàn)狀,（一）中國金融業(yè)的基本構(gòu)成 （二）金融管理機構(gòu) （三）銀行類金融機構(gòu),（二） 金融管理機構(gòu),1、中國人民銀行（央行） 2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 （銀監(jiān)會） 3、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會） 4、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會）,1、中國人民銀行（央行）,2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 （銀監(jiān)會

3、）,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會根據(jù)授權(quán)，統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司以及其它存款類金融機構(gòu)，維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。,3、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會）,1998年4月，根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案，決定將國務(wù)院證券委與中國證監(jiān)會合并組成國務(wù)院直屬正部級事業(yè)單位。依法對證券市場實行監(jiān)督管理，維護證券市場秩序，保障其合法運行。,4、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會）,保監(jiān)會于1998年11月18日成立，是全國商業(yè)保險的

4、主管部門,為國務(wù)院直屬正部級事業(yè)單位,根據(jù)國務(wù)院授權(quán)履行行政管理職能,依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理全國保險市場,維護保險業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。,（三）銀行類金融機構(gòu),1、銀行類金融機構(gòu)的構(gòu)成,（三）銀行類金融機構(gòu),2、商業(yè)銀行的運作機制 （1）信貸業(yè)務(wù)流程 （2）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率,三、中國金融業(yè)的對外開放,1、外資銀行作為戰(zhàn)略或財務(wù)投資者參股中資銀行。 2、外資銀行在華全面開展業(yè)務(wù)，市

5、場份額越來越大。 3、外資證券和保險業(yè)也加速進入中國市場。4、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴張快、盈利好。,四、人民幣匯率問題,（一）什么是匯率？ 匯率是亦稱“外匯行市或匯價”。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。（二）人民幣匯率改革問題,近期人民幣對主要貨

6、幣匯率牌價,人民幣匯率改革以來對美元匯價的變化,五、利率,（一）利率的定義 利率可以簡單的認為是資金的價格或使用資金的機會成本，也可以說是資金時間價值和風(fēng)險價值之和。（二）利率政策,現(xiàn)行小額外幣存款利率水平表    （年利率：%）,金融機構(gòu)人民幣存款基準利率,金融機構(gòu)貸款利率調(diào)整表（ 單位:年利率%）,金融機構(gòu)存款利率調(diào)整表 （單位:年利率%）,

7、房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融 ——格林斯潘（美聯(lián)儲前主席） 資金 和 土地是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命門 ——周小川（中國人民銀行行長）,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 代表性政策三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系,第二部分 房地產(chǎn)與金融,一、

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點,,二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策,（一）121文件規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件（二）8.31大限是國家制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個政策（三）212文件規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，35％自有資金，二級資質(zhì)）,三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系,1、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性2、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián)3、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融,第三部分 房地產(chǎn)融資,一、房地產(chǎn)融資渠道比較

9、二、房地產(chǎn)融資方式的選擇,表一 不同房地產(chǎn)融資渠道比較,二、房地產(chǎn)融資方式的選擇,（一）房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式（二）不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇 （三）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇,（一）房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式,1、準備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲備資金2、生產(chǎn)階段，儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金3、銷售階段，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金,（二）不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇,1、住宅 2、商業(yè)房地產(chǎn),（

10、三）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇,少數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專利。眾多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)積極采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進行融資。,這是一個最好的時代，這也是一個最壞的時代！