綠地集團新員工入職培訓教程基礎知識(53)頁

1、1,2024/3/30,基礎知識,2,2024/3/30,房地產基礎知識及常用名詞,1、房地產： 是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產與建筑物密不可分。 上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產的使用價 值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高建筑物的使用功能而安裝在建

2、筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通 風、通訊、電梯、消防等設備。,3,2024/3/30,2、土地的所有權種類： 國有土地，集體土地。3、土地使用權的獲取方式： 征用、劃撥、出讓。 其中，以出讓方式獲取土地使用權，目前已經實行“招拍掛”的方式 進行，即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經停止。4、生地與熟地： 熟地是指已經拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對應熟地

3、而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱 通，場地平整。,4,2024/3/30,5、房地產按用途劃分的類型: a.居住房地產（普通住宅，高級公寓，別墅等）； b.商業(yè)房地產（寫字樓，旅館，商店，影劇院等） c.旅游房地產（公園，風景名勝，歷史古跡，沙灘等） d.工業(yè)房地產（廠房，倉庫，）

4、e.農業(yè)房地產（農場，林場，牧場，果園） f.特殊房地產（學校，教堂，政府機關辦公樓等） g.綜合房地產（是指具有上述兩種以上用途的房地產）6、土地使用權出讓的使用年限： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50年； 商業(yè)，旅游，娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年；,5,2024/3/30,7、拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。

5、目前較多采用貨幣補償方式。8、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權：a.土地使用屆滿（如果在土地使用權屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標的收取，就可以繼續(xù)使用）b.根據(jù)社會公共利益的需要依照法律程序提前收回c. 因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回,6,2024/3/30,9、土地出讓金： 指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者

6、按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價 款。10、產權及房產種類： 房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產權： 指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房地產權利人： 指依法享有土地使用權、房屋所有權的自然人、法人和其他組織。,7,2024/3/30,產權證書： 指“房

7、屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖大產權證： 即開發(fā)商首先要取得的產權證，是開發(fā)商擁有房屋產權的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。 小產權證： 即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產證，購房者

8、才能去辦理小產證。商品房： 是指房屋開發(fā)建設中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。,8,2024/3/30,公房： 也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。使用權房： 由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。集資房： 改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人

9、三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 共有房產： 兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。,9,2024/3/30,五證（預售條件）: 《建設用地規(guī)劃許可證》、 《國有土地使用證》 、《建設工程規(guī)劃

10、許可證》、《建設工程開工證》、和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。一證三書（樓房交付使用條件）： 一證： 《房地產建設項目竣工綜合驗收合格證》 三書：商品房質量保證書 、商品房使用說明書 、收樓通知書 商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注 意的問題。,10,2024/3/30,現(xiàn)房： 已經交付使用的商品房﹐客戶交

11、付部分或全部房款后即可入住。 開發(fā)商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。期房： 尚未交付使用的商品房。指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始 至取得房地產權證（大證）為止的期間。準現(xiàn)房： 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。,11,2024/3/30,11、價格： 價格的種類很多，如均價、起

12、價、最低價、最高價、一口價等。 其中的兩種。 最低價﹕指目前銷售中最低的單價﹔ 最高價﹕指目前銷售中最高的單價﹔ 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。 可以反映一個樓盤整體價格。 起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的 銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實 的反映樓

13、盤的價位。 一口價﹕指不分樓層﹐ 不分方向﹐一次性付款的價格,12,2024/3/30,12、定金與訂金的區(qū)別： 定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%。

14、 如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定金。 這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。,13,2024/3/30,13、違約金: 指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，

15、具有懲罰性和補償性， 但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。14、房地產一級市場: 房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為 國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以 是經過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷 的市場。,1

16、4,2024/3/30,15、房地產二級市場: 房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地 產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交 易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用 者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。16、房地產三級市場: 房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房

17、地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換。,15,2024/3/30,17、預售的條件： 商品房預售實行許可證制度，開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣市房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示許可證。其商品房預售廣告、售房宣傳資料和說明書均應載明預售許可證的批準文號。其許可證應在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預售許可證的，不得進

18、行商品房預售。,16,2024/3/30,內銷商品房預售： 開發(fā)經營企業(yè)預售內銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》； 有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件； 已取得國有土地使用證或土地使用權來源證件，并已交付全部土地使用權出讓金； 取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工證； 有納入市建委銷售計劃的證明文件； 按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程

19、建設總投資的25％以上，或達到相應的工程進度，并已確定施工進度和交付日期； 本市《商品房預售許可證》。,17,2024/3/30,外銷商品房預售： 開發(fā)經營企業(yè)預售外銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》； 付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金），取得土地使用證； 市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已

20、確定交用日期的證明材料； 已完成工程建設總投資額的25％； 工程施工進度和竣工交付日期已經確定； 《外銷商品房預售許可證》。,18,2024/3/30,契稅：　　是土地、房屋權屬發(fā)生轉移時對產權承受人征收的一種稅，稅率為購買商品房銷售額的３％－５％，安徽省行政區(qū)域內契稅稅率按４％執(zhí)行。本市的收費標準：住宅為2% （面積小于144平方的按2%；大于144平方的按4%）、商業(yè)房為4%。營業(yè)稅：　　是對一切從事商業(yè)、服務業(yè)、

21、交通運輸、郵政電訊、金融保險、建筑安裝、公用事業(yè)、文娛事業(yè)的經營單位和個人，就其營業(yè)額按比例稅率計征的一種賦稅，轉讓土地使用權或銷售房產時其稅率為５％。城市維護建設稅：　　是繳納營業(yè)稅的單位和個人征收，以營業(yè)稅實繳稅額計稅依據(jù)而征收。城市市區(qū)稅率為７％，縣城城鎮(zhèn)為５％，其他為１％。教育附加稅：　　是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業(yè)稅的３％。,19,2024/3/30,公共維修基金額：　　　　是指商品住房

22、和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。按購買商品房銷售額的1%-2%。 本市的收費標準： 住宅（多層1%、小高層和高層2%），商業(yè)1%(多層)、2%（小高層和高層）。印花稅： 是指國家對各種經濟、技術合同和具有合同性質的憑證、產權轉移證書、營業(yè)賬簿和許可證照（如營業(yè)執(zhí)照、專營證、土地使用證等）以及財政部確定應征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。 本市的收費標準：商品房銷售額的

23、萬分之三。,20,2024/3/30,1、建筑面積: 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如 果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和?！　　〗ㄖ娣e＝套內建筑面積＋公攤共有建筑面積2、使用面積： 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 3、套內建

24、筑面積 : 套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋套內陽臺建筑面積,規(guī)劃術語及相關規(guī)定,21,2024/3/30,4、公用面積： 住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。5、竣工面積： 指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收

25、合格的建筑. 6、共有建筑面積 房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積,22,2024/3/30,7、分攤面積﹕ 公共場所(如樓梯)及公共設施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的

26、分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％ 公用建筑面積分攤系數(shù)： 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。,23,2024/3/30,8、容積率： 項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。 ※容積率=總建筑面積÷總用地面積 多層容積率一般控制在1.3以下，小高層

27、的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度: 在居住區(qū)用地內各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。 建筑密度可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 ※建筑密度 =小區(qū)全部建筑地基面積÷小

28、區(qū)總占地面積×100%,24,2024/3/30,10、綠化率： 項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 綠化率自然越高越好，一般在40%左右。 ※綠化率=綠化面積÷總用地面積×100%11、實用率： 是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”值。 ※實用率 = 套內建筑面積 ÷建筑面積,25,20

29、24/3/30,12、用地面積： 規(guī)劃地塊劃定的面積。 是指產權人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭 院占地面積的總和，即占地面積。13、用地紅線： 指經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。14、道路紅線： 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。15、日照間距系數(shù)： 指根據(jù)日照標

30、準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。,26,2024/3/30,16、建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標準： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量。 1994年2月1號執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標準：多層1:1.24（樓高：樓間距） 、小高層和高層是大寒日住宅底層日照時間不少于2小時

31、。,27,2024/3/30,18、居住區(qū)用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間 綠地和宅間小路。 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各 類 設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停 車場等。 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路

32、、組團路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供 居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。,28,2024/3/30,19、配套設施： 指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路 和公共綠地的總稱。20、建筑小品：

33、 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。,29,2024/3/30,建筑基礎知識,1、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。 狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨 ，供人們在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他 活動的空間場所，不包含構筑物。 構筑物：指房屋以外的建筑，

34、人們一般不直接在內進行生產和生 活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。,一、建筑物,30,2024/3/30,2、分類：房地產行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同， 現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。 按使用性質分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑 按層數(shù)分：低層（1～3層） 多層（4～6層） 小高層（7～15層）

35、 高層（15層以上至建筑高度100米） 超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過 100米）。 按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力 墻等）、鋼結構。,一、建筑物,31,2024/3/30,1、基礎： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它

36、 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下面的地基。 按構造形式不同分類：條形基礎、獨立基礎、箱型基礎（高層 常用）、樁基礎。 2、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的 土層或巖層。,二、建筑構造,32,2024/3/30,3、建筑物的結構類型

37、：鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結構布置情況分為排架結構、框架結構、剪力墻結構、框架—剪力墻結構、筒體結構等。優(yōu)點：A. 耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高B. 耐火性好：水泥保護鋼筋受熱，使之耐高溫C. 整體性好：節(jié)點的連接強度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D. 可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E. 就地取材：其粗、細骨料產地普遍

38、，降低造價F. 節(jié)約鋼材,二、建筑構造,33,2024/3/30,磚混結構：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結 構。磚木結構：主要承重構件是用磚和木兩種材料制成的結構。其他結構：凡不屬于上述結構的建筑物都歸此類，如竹結構、石結構、 磚拱結構、窯洞、木板房、土草房等。 框架結構與混合結構的區(qū)別 框架結構是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務

39、，只起間隔與維護的作用，故可以拆除。混合結構是由磚墻和鋼筋水泥樓板構成，墻體是承重構件，不能隨意拆除。,二、建筑構造,34,2024/3/30,4、墻體和柱：豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎。 墻體分類：外墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。 非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。 結構墻：主要承受

40、側向力或地震作用，并保持結構整體穩(wěn)定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。,二、建筑構造,35,2024/3/30,剪力墻————高層建筑因為其高度的原因，將承受較大的水平荷載（風力、地震力），從而產生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。 它是承受垂直及水平力設計的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內設有雙層鋼筋網。墻上的門、窗洞在設計時已經按力學的要求進行設計，洞口的四周還另外埋設有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼

41、筋網密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。,36,2024/3/30,5、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門 ；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗 ；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等

42、。 6、地面、樓板和梁： 地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。 樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土板。 梁：跨過空間的橫向構件。,37,2024/3/30,7、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在15～20度 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm

43、時人們的感覺最舒適。 8、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。,二、建筑構造,38,2024/3/30,9、開間： 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮 之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅 開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，

44、可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體 性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40— 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比， 承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。,二、建筑構造,39,2024/3/30,10、進深： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻 壁之間的實際

45、長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上 有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要 限定在5米左右，不能任意擴大。11、層高： 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。 注：一般樓層規(guī)定凈空應為2.8米高，連樓板在內應為3米高。,二、建筑構造,40,2024/3/30,

46、13、過道： 住宅套內使用的水平交通空間14、走廊： 住宅套外使用的水平交通空間15、格局： 指一戶房屋之房型，方正或屬長型，不方正，異型16、私密性： 指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬）17、采光： 指光線日照之明亮度18、通風： 風之來源，去路,二、建筑構造,41,2024/3/30,19、標準層： 指平面布置相同

47、的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊設 計工藝。20、躍式： 室內不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高度差約為40～60cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。一般在設計當中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動區(qū)域的樓層面與房間等私密性強的樓層面通過3級踏步樓梯級相對錯開，形成高低兩級樓層平面。,二、建筑構造,42,2024/3/30,21、錯層： 一般指一套住宅內有三個

48、層面，房間大門走進去是客廳，樓高一般是3.6米以上，在進去會分開上下兩層，走下去下層一般會安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平面樓層。22、復式： 是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）,二、建筑構造,43,2024/3/30,23、地下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。24、

49、半地下室： 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？ 住宅的樓梯一般凈寬不應少于1米，梯級為30?15（寬?高）,二、建筑構造,44,2024/3/30,1、給水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設置水箱供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供水（水壓經常性的低于所需水壓的

50、情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設置水泵水箱供水。） 給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100 ～150的鑄鐵管或PVC管材。,三、建筑設備,45,2024/3/30,2、采暖系統(tǒng)： 采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。

51、 集中采暖又可分為兩種： 熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。 蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。 集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采暖。 無論是分戶計量還是分戶

52、控制，現(xiàn)在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。,三、建筑設備,46,2024/3/30,3、通信和空調系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設備： 包括導線、配電箱、電開關、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網）、引下線、接地裝置）。5、燃氣供應系統(tǒng) 燃氣目前常用的有三種： 人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產業(yè)的副產品，其主要成分是

53、 CO，比重與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。,三、建筑設備,47,2024/3/30,天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦 發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而 且天然氣燃燒后不會產生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國 正大力推廣。 液化石油氣：石油產品，成份較

54、復雜，熱值高。液化石油氣與上述兩 種燃氣的供應系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加 壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃氣管網尚未達到的地 區(qū)。6、設備層、管道井： 設備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住宅、寫字間等。,三、建筑設備,48,2024/3/30,1、磚：

55、普通磚的尺寸為235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。 每512塊普通磚組成1立方米。 為保護耕地，目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。2、水泥： 水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。,,四、建筑材料,49,2024/3/30,3、鋼筋混凝土： 混凝土是用水泥、砂、石子等材料調和而成。 采用混凝土與鋼筋進行搭配，主要是考

56、慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可 以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點， 使得建筑物更加穩(wěn)定。4、防水材料： 目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。,四、建筑材料,50,2024/3/30,5、隔熱層采用什么材料？平常有幾厚？ 隔熱層最普遍用膨脹珍珠節(jié)省制成的五腳磚，厚度約15~20公分。無人為損壞一般壽命為15年。6、條形磚、鋁塑板和玻璃馬賽克各

57、有什么優(yōu)點？ 均為外墻貼面，條形磚色澤較多，貼面光滑整齊，有韻律感；鋁塑板便于安裝，顏色選擇面較廣，但不耐新不耐用且檔次較低；玻璃馬賽克只能用作外墻貼面，因有玻璃質，并有鋒利菱角，故不宜用貼內墻，避免擦傷，在高層建筑中不宜采用，因每粒玻璃馬賽克粘結面小，受震動的話容易脫落。7、外墻噴涂有什么優(yōu)點？ 外墻噴涂色澤較多，顏色比較柔和，能與園林綠化景觀相融合，并且施工方便。缺點：壽命較短，一般5年左右須翻新。,

58、四、建筑材料,51,2024/3/30,8、三大材、四小材： 三大材：鋼材、水泥、木材。 四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。9、圖紙名稱： 平面圖、立面圖、剖面圖 建施圖、結施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖,四、建筑材料,52,2024/3/30,1、建筑總平面圖 是假想用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對剖切面以下的