銷售收入的確定

1、《中國房地產業(yè)稅收實務與納稅籌劃》二、關于完工開發(fā)產品的稅務處理問題二、關于完工開發(fā)產品的稅務處理問題（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經完工：1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；3.已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）。（二）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應

2、的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。（三）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主

3、管稅務機關。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。（四）開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金

4、、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（五）開發(fā)產品銷售收入應按以下規(guī)定確認：１.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。２.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的

5、，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。３.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。４.采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入

6、的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于《中國房地產業(yè)稅收實務與納稅

7、籌劃》收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低

8、于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開

9、發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規(guī)定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。５.開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款

10、應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。銷售收入的確定房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定:（一）采取一次性全額收取房款一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。（二）采取分期付款或預售款分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。（三）采取以土地使用權或其他財產置換置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的