論房地產企業(yè)稅收籌劃

1、2013年第22期電子產業(yè)經濟論房地產企業(yè)稅收籌劃■施麗淑房地產企業(yè)為我國經濟建設發(fā)展的核心支柱，同時承擔了較大的稅負壓力。為此，應科學應用稅收籌劃，進而有效的規(guī)避涉稅風險，令企業(yè)提升盈利水平。本文就房地產企業(yè)實施稅收籌劃展開研究，對提升核心競爭力，創(chuàng)設顯著效益，有重要的實踐意義。一、房地產企業(yè)實施稅收籌劃科學必要性一般來講，企業(yè)實施稅收籌劃為其依據稅法標準以及契合相關意圖的基礎上，對納稅人管理經營、實際投資行為、具體籌資管理以及分配展

2、開籌劃，進而得到最大化的涉稅收益，令企業(yè)納稅人從事最科學、最優(yōu)質的財務管理工作。房地產企業(yè)，基于商品的復雜性、建設規(guī)模龐大、持續(xù)周期較長，需要投入較多資金，具有一定銷售風險，進而令其開展稅收籌劃凸顯出重要的意義與作用。開展該項工作的必要性在于可令房地產單位面臨的稅收壓力有所減緩，提升其綜合競爭力。通過資料調查研究不難發(fā)現(xiàn)，目前我國該行業(yè)涉稅種類多樣，開發(fā)前期便需要承擔耕地以及契稅，建設開發(fā)環(huán)節(jié)則需要承擔營業(yè)、印花稅、相關附加稅種以及土地

3、使用有關稅費。銷售環(huán)節(jié)則需要交納營業(yè)稅、增值稅、所得稅、房產稅等稅種。較多的稅費種類令房地產負擔的成本稅費大大增加，做好科學籌劃，則可令其節(jié)約開發(fā)建設成本，實現(xiàn)良好的盈利目標。另外，合理的稅收籌劃對房地產企業(yè)開展財務管理工作極為有利，可提升其會計核算總體水平，節(jié)約稅收開支，提升資金應用效率。二、房地產企業(yè)稅收籌劃實踐策略(一)營業(yè)稅籌劃房地產企業(yè)進行營業(yè)稅籌劃階段中，應科學的劃分納稅主體，令代收代繳有關稅費實現(xiàn)合理分開。具體來講，房地產

4、單位應將有關服務性質的費用，例如煤氣初裝費、物業(yè)費進行獨立分割，通過組建公司，進而就各個業(yè)務依據相應的營業(yè)稅交付。這樣便可節(jié)約營業(yè)稅具體稅額。另外，房地產單位應依據不同的業(yè)務種類單獨簽署合同。例如對于出租房產，其稅費基于百分之十二的標準進行征收。實際上，在收取租金的階段中，通常包括代收墊付的費用，例如維修管理經費、水電費等。針對該類代收項目應通過單獨簽署合同，進而令房地產企業(yè)總收入中的計稅依據合理下降。(二)土地增值稅籌劃土地增值稅為使

5、用權轉讓、建筑工程獲取增值收入的部門繳納的水中。房地產單位承擔土地增值稅呈現(xiàn)出固有特征，即將房產轉讓獲取增值稅視為具體的征收對象，其波及面較為廣泛，應用扣除以及評估方式進行具體的額度計算。同時履行累進稅率，依據次數(shù)進行征收。就行業(yè)該類特征，應明確土地增值稅有關規(guī)定，掌握優(yōu)惠制度，做好房地產企業(yè)稅收籌劃。應充分考量有關免稅節(jié)點，依據行業(yè)相關標準，房地產企業(yè)建設、銷售普通住宅，如果增值額沒有突破扣除項目經費的百分之二十，則免征該稅種。相反，

6、則需要依據規(guī)定進行增值額計稅。為此，可明確增值率百分之二十即為節(jié)稅點?，F(xiàn)實lT作中，可利用增值率評估測算科學定價。例如，房地產企業(yè)銷售商品房獲取一億五千萬元收入，普通住宅銷售總量為一億元，豪宅銷售五千萬元，那么稅法明確可扣除金額為一點一億元，普通住宅以及豪華住宅可扣除額度分別為八千萬元以及叁仟萬元。倘若不實施獨立核算，那么房地產企業(yè)交納增值稅為一千二百萬，倘若單獨核算，則需要負擔的土地增值稅為一千兩百五十萬。由此不難看出，獨立核算將多支

7、付五十萬稅額。由于普通住宅增值百分比為百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值稅。該環(huán)節(jié)實施稅收籌劃核心在于合理的降低銷售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之內。進而可贏得雙重利益，即不僅可免交土地增值稅費，同時還令房價合理下降，提升建筑工程質量，優(yōu)化相關配套設施，進而在當前市場激烈的銷售競爭中獲取明顯優(yōu)勢。再者，應科學明確利息費用相應的扣除節(jié)稅臨界點。房地產單位開發(fā)建設階段中，通常會形成一定額度的借款，勢必需要支出利息。該

8、環(huán)節(jié)中應用不同扣除計算模式，則會對其增值稅支付形成明顯作用影響。依據相關稅法制度，同房地產企業(yè)相關的利息費用在兩類狀況下需要扣除。一類為依據實際列支經費、土地使用權支付經費以及開發(fā)成本總和的百分之五進行扣除，還有一類則按照土地使用支付以及開發(fā)成本總合的百分之十進行扣除。根據該假設，可明確支付利息的節(jié)稅臨界點，也就是在扣除利息的標準之下，依據上述兩類模式進行計算得出的開發(fā)房地產項目經費等同。房地產單位倘若許可扣除費用利息超出支出節(jié)稅臨界點

9、，那么應合理的進行支付利息的分攤，同時應出具金融單位的有關證明材料。倘若低于負擔利息節(jié)稅臨界點，那么房地產單位可不依據轉讓項目進行分攤利息費用的衡量計算，也可不提供相關憑證，進而可令扣除事項的經費額度提升，進而令增值稅計算的具體依據合理降低。(三)房地產企業(yè)所得稅稅收籌劃所得稅為我國對企業(yè)經營管理以及他類所得依據法律進行征收的稅種，為實現(xiàn)企業(yè)利潤統(tǒng)籌分配的有效途徑。房地產單位對所得稅實施稅收籌劃應考量應繳納稅額、具體稅率以及期限因素。依

10、據行業(yè)規(guī)范，針對分期付款的房地產項目，可依據合同與協(xié)議中的具體日期明確收入。付款方享有提前付款的權利。為此，房地產單位應盡可能的分期明確收入，并延伸所得稅交納的具體時間。這樣一來，企業(yè)不但可將營業(yè)稅的繳費時間延后，同時還可合理的延緩所得稅的支付時間，進而更加全面充分的獲取稅金總體應用價值。當然，該環(huán)節(jié)中應確保企業(yè)應在遵循法律規(guī)范的前提下實施，實現(xiàn)規(guī)范的延緩納稅目標。依據稅法標準，房地產單位經營管理形成的同收入相關的合理經費支出，涵蓋銷售

11、、管理經費、稅金以及建筑成本等，這些項目可在應納所得稅之中進行扣除。為此，納稅環(huán)節(jié)中，房地產單位應對該類成本經費的支出進行科學分配，進而擴充可稅前進行列支的成本經費事項。三、結語總之，房地產單位經營發(fā)展階段中，稅收為其稅費成本的重要環(huán)節(jié)之一，做好科學規(guī)范的稅收籌劃，可令房地產單位節(jié)約成本開支，提升可持續(xù)發(fā)展綜合實力。為此，房地產企業(yè)只有明確稅收籌劃科學內涵，了解實踐工作中存在的問題，面臨的風險影響，制定科學有效的應對策略，方能提升核心競

12、爭力，創(chuàng)設顯著的經濟效益與社會效益，獲取全面的發(fā)展與提升。參考文獻[1]宋濤基于財務戰(zhàn)略的房地產企業(yè)稅收籌劃問題探討[J]時代經貿，2010(26)[2]熊英土地增值稅新政下房地產企業(yè)稅收籌劃淺析【J]商業(yè)經濟，2010(21)(作者單位：昆鋼房地產開發(fā)有限公司)432013年第22期電子產業(yè)經濟論房地產企業(yè)稅收籌劃■施麗淑房地產企業(yè)為我國經濟建設發(fā)展的核心支柱，同時承擔了較大的稅負壓力。為此，應科學應用稅收籌劃，進而有效的規(guī)避涉稅風險

13、，令企業(yè)提升盈利水平。本文就房地產企業(yè)實施稅收籌劃展開研究，對提升核心競爭力，創(chuàng)設顯著效益，有重要的實踐意義。一、房地產企業(yè)實施稅收籌劃科學必要性一般來講，企業(yè)實施稅收籌劃為其依據稅法標準以及契合相關意圖的基礎上，對納稅人管理經營、實際投資行為、具體籌資管理以及分配展開籌劃，進而得到最大化的涉稅收益，令企業(yè)納稅人從事最科學、最優(yōu)質的財務管理工作。房地產企業(yè)，基于商品的復雜性、建設規(guī)模龐大、持續(xù)周期較長，需要投入較多資金，具有一定銷售風險

14、，進而令其開展稅收籌劃凸顯出重要的意義與作用。開展該項工作的必要性在于可令房地產單位面臨的稅收壓力有所減緩，提升其綜合競爭力。通過資料調查研究不難發(fā)現(xiàn)，目前我國該行業(yè)涉稅種類多樣，開發(fā)前期便需要承擔耕地以及契稅，建設開發(fā)環(huán)節(jié)則需要承擔營業(yè)、印花稅、相關附加稅種以及土地使用有關稅費。銷售環(huán)節(jié)則需要交納營業(yè)稅、增值稅、所得稅、房產稅等稅種。較多的稅費種類令房地產負擔的成本稅費大大增加，做好科學籌劃，則可令其節(jié)約開發(fā)建設成本，實現(xiàn)良好的盈利目

15、標。另外，合理的稅收籌劃對房地產企業(yè)開展財務管理工作極為有利，可提升其會計核算總體水平，節(jié)約稅收開支，提升資金應用效率。二、房地產企業(yè)稅收籌劃實踐策略(一)營業(yè)稅籌劃房地產企業(yè)進行營業(yè)稅籌劃階段中，應科學的劃分納稅主體，令代收代繳有關稅費實現(xiàn)合理分開。具體來講，房地產單位應將有關服務性質的費用，例如煤氣初裝費、物業(yè)費進行獨立分割，通過組建公司，進而就各個業(yè)務依據相應的營業(yè)稅交付。這樣便可節(jié)約營業(yè)稅具體稅額。另外，房地產單位應依據不同的業(yè)

16、務種類單獨簽署合同。例如對于出租房產，其稅費基于百分之十二的標準進行征收。實際上，在收取租金的階段中，通常包括代收墊付的費用，例如維修管理經費、水電費等。針對該類代收項目應通過單獨簽署合同，進而令房地產企業(yè)總收入中的計稅依據合理下降。(二)土地增值稅籌劃土地增值稅為使用權轉讓、建筑工程獲取增值收入的部門繳納的水中。房地產單位承擔土地增值稅呈現(xiàn)出固有特征，即將房產轉讓獲取增值稅視為具體的征收對象，其波及面較為廣泛，應用扣除以及評估方式進行

17、具體的額度計算。同時履行累進稅率，依據次數(shù)進行征收。就行業(yè)該類特征，應明確土地增值稅有關規(guī)定，掌握優(yōu)惠制度，做好房地產企業(yè)稅收籌劃。應充分考量有關免稅節(jié)點，依據行業(yè)相關標準，房地產企業(yè)建設、銷售普通住宅，如果增值額沒有突破扣除項目經費的百分之二十，則免征該稅種。相反，則需要依據規(guī)定進行增值額計稅。為此，可明確增值率百分之二十即為節(jié)稅點。現(xiàn)實lT作中，可利用增值率評估測算科學定價。例如，房地產企業(yè)銷售商品房獲取一億五千萬元收入，普通住宅銷

18、售總量為一億元，豪宅銷售五千萬元，那么稅法明確可扣除金額為一點一億元，普通住宅以及豪華住宅可扣除額度分別為八千萬元以及叁仟萬元。倘若不實施獨立核算，那么房地產企業(yè)交納增值稅為一千二百萬，倘若單獨核算，則需要負擔的土地增值稅為一千兩百五十萬。由此不難看出，獨立核算將多支付五十萬稅額。由于普通住宅增值百分比為百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值稅。該環(huán)節(jié)實施稅收籌劃核心在于合理的降低銷售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之內

19、。進而可贏得雙重利益，即不僅可免交土地增值稅費，同時還令房價合理下降，提升建筑工程質量，優(yōu)化相關配套設施，進而在當前市場激烈的銷售競爭中獲取明顯優(yōu)勢。再者，應科學明確利息費用相應的扣除節(jié)稅臨界點。房地產單位開發(fā)建設階段中，通常會形成一定額度的借款，勢必需要支出利息。該環(huán)節(jié)中應用不同扣除計算模式，則會對其增值稅支付形成明顯作用影響。依據相關稅法制度，同房地產企業(yè)相關的利息費用在兩類狀況下需要扣除。一類為依據實際列支經費、土地使用權支付經費

20、以及開發(fā)成本總和的百分之五進行扣除，還有一類則按照土地使用支付以及開發(fā)成本總合的百分之十進行扣除。根據該假設，可明確支付利息的節(jié)稅臨界點，也就是在扣除利息的標準之下，依據上述兩類模式進行計算得出的開發(fā)房地產項目經費等同。房地產單位倘若許可扣除費用利息超出支出節(jié)稅臨界點，那么應合理的進行支付利息的分攤，同時應出具金融單位的有關證明材料。倘若低于負擔利息節(jié)稅臨界點，那么房地產單位可不依據轉讓項目進行分攤利息費用的衡量計算，也可不提供相關憑證

21、，進而可令扣除事項的經費額度提升，進而令增值稅計算的具體依據合理降低。(三)房地產企業(yè)所得稅稅收籌劃所得稅為我國對企業(yè)經營管理以及他類所得依據法律進行征收的稅種，為實現(xiàn)企業(yè)利潤統(tǒng)籌分配的有效途徑。房地產單位對所得稅實施稅收籌劃應考量應繳納稅額、具體稅率以及期限因素。依據行業(yè)規(guī)范，針對分期付款的房地產項目，可依據合同與協(xié)議中的具體日期明確收入。付款方享有提前付款的權利。為此，房地產單位應盡可能的分期明確收入，并延伸所得稅交納的具體時間。這

22、樣一來，企業(yè)不但可將營業(yè)稅的繳費時間延后，同時還可合理的延緩所得稅的支付時間，進而更加全面充分的獲取稅金總體應用價值。當然，該環(huán)節(jié)中應確保企業(yè)應在遵循法律規(guī)范的前提下實施，實現(xiàn)規(guī)范的延緩納稅目標。依據稅法標準，房地產單位經營管理形成的同收入相關的合理經費支出，涵蓋銷售、管理經費、稅金以及建筑成本等，這些項目可在應納所得稅之中進行扣除。為此，納稅環(huán)節(jié)中，房地產單位應對該類成本經費的支出進行科學分配，進而擴充可稅前進行列支的成本經費事項。三

23、、結語總之，房地產單位經營發(fā)展階段中，稅收為其稅費成本的重要環(huán)節(jié)之一，做好科學規(guī)范的稅收籌劃，可令房地產單位節(jié)約成本開支，提升可持續(xù)發(fā)展綜合實力。為此，房地產企業(yè)只有明確稅收籌劃科學內涵，了解實踐工作中存在的問題，面臨的風險影響，制定科學有效的應對策略，方能提升核心競爭力，創(chuàng)設顯著的經濟效益與社會效益，獲取全面的發(fā)展與提升。參考文獻[1]宋濤基于財務戰(zhàn)略的房地產企業(yè)稅收籌劃問題探討[J]時代經貿，2010(26)[2]熊英土地增值稅新政