對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收問(wèn)題思考

1、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)吳明劉新春一、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)稅收種類(一)房地產(chǎn)業(yè)：又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)。它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公、醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、供氣、排水、排污等地下管線以及地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占有舉足輕重的地位，

2、成為朝陽(yáng)行業(yè)也是目前發(fā)展最快、最熱門的行業(yè)之一，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的支柱產(chǎn)業(yè)。(二)房地產(chǎn)稅收種類。1993年底，我國(guó)的稅制改革，形成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系。從稅種構(gòu)成看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)月1日停征，教育費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)”，但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時(shí)征收和管理。國(guó)家稅

3、務(wù)總局近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策。如國(guó)稅發(fā)[20041100號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》和國(guó)稅發(fā)[2005182號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，這些文件明確規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中存在的問(wèn)題(一)稅制繁復(fù)，稅種重疊，計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不合理、不規(guī)范，易導(dǎo)致稅負(fù)不公。我國(guó)現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅費(fèi)分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。一是對(duì)房地產(chǎn)所

4、有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既按全額征營(yíng)業(yè)稅，又按增值額征土地增值稅；二是對(duì)納稅人房產(chǎn)座落地，既要從量征城鎮(zhèn)土地使用稅。又要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；三是對(duì)土地課稅設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；四是對(duì)房屋租金收入，既征收營(yíng)業(yè)稅，又征收房產(chǎn)稅；五是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的增值額既要計(jì)征土地增值稅，又要稅共13個(gè)稅種。其中，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2000年元計(jì)征企業(yè)所得稅。由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開—卜—一——一—●——’一—一十——卜一—●一一一——卜—4

5、4由此可以看出，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，換人資產(chǎn)的成本借：固定資產(chǎn)清理300000，累計(jì)折舊250000，貸：固定資以換出資產(chǎn)公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)的時(shí)候，損益的確認(rèn)就在于產(chǎn)—轎車550000；借：固定資產(chǎn)清理70000，貸：銀行存款70000；是否存在相關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)存在時(shí)就形成了永久性的差異，不存在借：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)設(shè)備370000，貸：固定資產(chǎn)清理370000。時(shí)兩者所確認(rèn)的損益完全相同。二、換入資產(chǎn)成本以賬面價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)例2：依例l，該

6、交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或其公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量?！賱俚鹿荆簱Q入轎車的成本=換出生產(chǎn)設(shè)備的賬面價(jià)值一收到的補(bǔ)價(jià)相關(guān)稅費(fèi)=(500000—100000)700002000=332000(元)勝德公司換入轎車時(shí)的會(huì)計(jì)分錄如下：借：固定資產(chǎn)清理400000，累計(jì)折舊100000，貸：固定資產(chǎn)—生產(chǎn)設(shè)備500000；借：固定資產(chǎn)清理2000，貸：銀行存款2000；借：銀行存款70000，貸：固定資產(chǎn)清理70000；借：固定資產(chǎn)一轎車33200

7、0，貸：固定資產(chǎn)清理332000。勝德公司不確認(rèn)損益，而稅法規(guī)定確認(rèn)18000元(同例1)，故產(chǎn)生的2000元永久性差異采用納稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅會(huì)計(jì)處理，調(diào)增稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)18000元。②星旗公司：換入生產(chǎn)設(shè)備的成本=換出轎車的賬面價(jià)值支付的補(bǔ)價(jià)相關(guān)稅費(fèi)=(550000—250000)70000=370000(元)星旗公司換人生產(chǎn)設(shè)備時(shí)的會(huì)計(jì)分錄如下：星旗公司不確認(rèn)損益，而稅法規(guī)定確認(rèn)60000元(同例1)，故產(chǎn)生的60000元永久性

8、差異。采用納稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅會(huì)計(jì)處理，調(diào)增稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)60000元。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理和稅法的規(guī)定處理；會(huì)計(jì)損益和稅法損益不同，根據(jù)對(duì)例2的具體分析，其差異通過(guò)下列表2可以反映出來(lái)：表2以賬面價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)下會(huì)計(jì)損益與稅法損益的差異項(xiàng)目會(huì)計(jì)損益稅法損益18000元(換出資產(chǎn)公允價(jià)值420000元一換勝德公司O出資產(chǎn)賬面價(jià)值400000元一相關(guān)稅費(fèi)2000元)60000元(換出資產(chǎn)公允價(jià)值360000元一換星旗公司O出資產(chǎn)賬面價(jià)值30

9、0000元)由此可以看出，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，換入資產(chǎn)的成本以換出資產(chǎn)賬面價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)的時(shí)候，新準(zhǔn)則規(guī)定會(huì)計(jì)處理時(shí)并不確認(rèn)損益，但稅法規(guī)定要確認(rèn)，故一定存在所得稅的永久性差異。(作者單位：中國(guó)礦業(yè)大學(xué)管理學(xué)院)59萬(wàn)方數(shù)據(jù)a才房地產(chǎn)業(yè).稅收!可題思考吳明劉新春…、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)稅收種類(一)房地產(chǎn)業(yè):又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)。它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的錦俞性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)糠的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和管潮業(yè)

10、務(wù)。房地產(chǎn)f蓋房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉(cāng)庫(kù)、廠房、辦公、醫(yī)療和體商用房等地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、供氣、排水、排持等地下管絨以及地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)在闊民輯濟(jì)捕動(dòng)中占有辛格Ji輕蔑的地位，成為朝陽(yáng)行業(yè)也是目前發(fā)展最快、最熱門的行業(yè)之一，成為我劇銀濟(jì)發(fā)展中熏騰的支柱產(chǎn)業(yè)。(二)房地產(chǎn)稅收種樊。1993年底，我國(guó)的稅制改革，形成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系。從稅種構(gòu)成肴，現(xiàn)階段房地產(chǎn)領(lǐng)城

11、生要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外闊企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)月1日停征，教宵費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)飛但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時(shí)征收和管理。國(guó)家稅務(wù)總局近年來(lái)連鱔出臺(tái)相關(guān)政策，如回稅發(fā)[2儀4]1∞號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管現(xiàn)工作的通知》和國(guó)稅發(fā)[2∞5]82號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知)，這些文件明

12、確規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。由、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中將在的問(wèn)題(一)稅制繁復(fù)，稅種重疊，計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不合理、不規(guī)施，易導(dǎo)政稅負(fù)不公。我回現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)膏相關(guān)的稅費(fèi)分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不間階段和環(huán)節(jié)征收?！菍?duì)房地產(chǎn)所有機(jī)轉(zhuǎn)讓收入既按全額征營(yíng)業(yè)稅，義憤增值翻征土地增值稅二是對(duì)納稅人房產(chǎn)座落地，既要從量征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅二是對(duì)土地課稅設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地市用稅四是對(duì)房鹿租金收入，既征收營(yíng)業(yè)稅，又

13、征收房產(chǎn)稅五是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的增值翻既要計(jì)征土地增值稅，又要稅共13個(gè)稅種。其中，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅巳于2(削年元計(jì)征企業(yè)所得稅。由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開..斗』制『←呻←←.←“→_.→.斗_.←“→.→.→←←“→嚴(yán)“呵←“呵←“叫←“→.幡『←咧←←←←“→_.←←呵←“→_.斗廬←←←翩而←“→防“叫←“斗.斗P幡←叫←←→←由此可以看出，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，換入資產(chǎn)的戚本以換出資產(chǎn)公允價(jià)值為計(jì)最慕礎(chǔ)的時(shí)候，損

14、搖的確認(rèn)就在于是沓存在相關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)存在時(shí)就形成了永久性的蒙異，不存在時(shí)兩者所確認(rèn)的損益完全相同。工、換入資產(chǎn)成本以賬面價(jià)值為計(jì)量荔礎(chǔ)伊~2:依例11，該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或其公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)景。D.勝德公司:換人轎車的戚本z換出生產(chǎn)設(shè)備的賬面價(jià)值“收到的補(bǔ)價(jià)相關(guān)稅費(fèi)=(5(刷刷陽(yáng)剛剛剛7()(削d肌k332棚(元)勝德公詞換人轎車時(shí)的制十分刺日下:借:固定資產(chǎn)糟理4∞α泊，黑計(jì)折舊l儀附則，貸:鬧起資產(chǎn)…生產(chǎn)設(shè)備刷刷借:固定資產(chǎn)清

15、理2棚，貸:銀行存款2創(chuàng)隊(duì)借:銀行碎款加劇，貸:固定資產(chǎn)清理創(chuàng)削借:固定資產(chǎn)一轎車3321僅泊，貸:固定資產(chǎn)清理332儀盼。勝德公司不確認(rèn)損益，而稅法規(guī)定確認(rèn)18C削元(阿例1).借:固定資產(chǎn)清理3儀刷刃，祟計(jì)折i日25(則0，貸:固定資產(chǎn)…轎車5刷刷借:固定資產(chǎn)清現(xiàn)明則，貸:銀行存款7(脅。借刪去E資產(chǎn)一生產(chǎn)設(shè)備37創(chuàng)則，貸:固定資產(chǎn)清理37α則。星旗公司不確認(rèn)損益，而稅法規(guī)定確認(rèn)6儀削元(同例1)，故產(chǎn)生的“陽(yáng)0元永久性差異，采用納

16、稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅制f處理，調(diào)增稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)刷刷丑。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理和稅撩的規(guī)定處理，會(huì)計(jì)損雄和稅怯損益不間，根據(jù)對(duì)例2的具體分析，其差異通過(guò)下列表2可以反映出來(lái):袋2以眼前價(jià)值為計(jì)撒慕礎(chǔ)下會(huì)計(jì)損益與稅法捆麓的撞異項(xiàng)目會(huì)計(jì)損益稅法損援18000冗(換出資產(chǎn)公允價(jià)值420000J一換勝德公司。出資產(chǎn)賬面價(jià)值400000元一相關(guān)稅費(fèi)2000元)E是旗公司o60000兀(換tI1資產(chǎn)公允價(jià)值360000?！瓝Q出資產(chǎn)賬面價(jià)值300000元)

17、故產(chǎn)生的2刷元永久性差異果用納稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅由此可以看出，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，換入資產(chǎn)的成本會(huì)計(jì)處珊，調(diào)增稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)18(削元。以換出資產(chǎn)脹面價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)的時(shí)候，新準(zhǔn)則規(guī)定會(huì)計(jì)處②星旗公詞:換人生產(chǎn)設(shè)悔的戚本皿換出轎車的賬面價(jià)值理時(shí)并不確認(rèn)損益，但稅法規(guī)定要確認(rèn)，故一定存在所得稅的支付的補(bǔ)價(jià)相關(guān)稅費(fèi)=(5細(xì)則25創(chuàng)陽(yáng))7儀削==370000(兀)星旗公司換人生產(chǎn)設(shè)備時(shí)的合計(jì)分最如下t永久性差異。(作者單位:中國(guó)礦業(yè)大學(xué)管理

18、學(xué)院)59計(jì)發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％一30％后的余值乘以12％的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入乘以12％的稅率計(jì)算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)a因此，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征

19、相比，從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于前者，這樣導(dǎo)致稅負(fù)不公平。(二)房地產(chǎn)業(yè)偷稅漏稅情況嚴(yán)重。如2007年4月27日?qǐng)?bào)道的“北京偷稅漏稅房地產(chǎn)占六成”“涉稅領(lǐng)域集中在房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)占整個(gè)涉稅金額的64％，主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，竣工后不及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，長(zhǎng)期占用國(guó)家稅款，出租或自用房屋不申報(bào)繳納房產(chǎn)稅等問(wèn)題。”房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益最大化選擇偷逃稅行為，獲利是巨大的；即使被發(fā)現(xiàn)也就是補(bǔ)稅、繳納滯納金及少量罰款

20、等。由于處罰力度不夠，房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸鉆進(jìn)“越虧越旺、越查越偷”的惡性循環(huán)怪圈。他們采用各種方法偷逃稅，他們采用虛列或高估成本、收入不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)、假發(fā)票虛列期間費(fèi)用等。這種行為破壞社會(huì)公平、敗壞社會(huì)風(fēng)氣，使國(guó)家稅收流失。(三)稅收征管存在諸多的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)企業(yè)不主動(dòng)和配合。有的房地產(chǎn)企業(yè)不能按照國(guó)家稅法規(guī)定如實(shí)履行納稅義務(wù)。不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的資料；不向稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)告代扣代繳稅款情況；不按規(guī)定辦理納稅

21、申報(bào)和延期申報(bào)。有的企業(yè)長(zhǎng)期未填寫《納稅申報(bào)表》；不催繳不辦理；只申報(bào)主體稅種，不申報(bào)其他稅種；有的為了逃避繳納滯納金，把以前年度拖欠、少繳的稅款填寫申報(bào)時(shí)所屬的時(shí)間；利用業(yè)務(wù)往來(lái)偷漏稅款。二是征收不嚴(yán)，隨意性大，地方政府為了地方利益損害稅收公共利益，干預(yù)執(zhí)法。三是執(zhí)法不嚴(yán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)懲罰措施力度不夠，客觀上造成企業(yè)對(duì)偷、漏稅行為肆無(wú)甚憚，抗稅情況時(shí)有發(fā)生。(四)在稅務(wù)稽查管理方面存在的問(wèn)題。稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信

22、息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無(wú)法在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有效地參與管理和稽查。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查存在問(wèn)題有兩個(gè)：一是在稅源、征收、稽查三者間沒(méi)有形成合力，信息不溝通。在稽查對(duì)象的選擇上缺乏科學(xué)性、針對(duì)性，稽查環(huán)節(jié)存在缺乏系統(tǒng)的分析或反饋，制約了稽查效能的發(fā)揮。二是一些建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用中做文章，加之各地執(zhí)行稅收政策的不一致，有些建筑商到稅負(fù)較低的地方申請(qǐng)代開發(fā)票，有的干脆使用假發(fā)票，增加稅務(wù)部門稅務(wù)稽查

23、的難度。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的建議(一)完善房地產(chǎn)稅制。目前房地產(chǎn)業(yè)稅收存在的稅種繁60雜，稅種重疊，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)沉重的狀況，簡(jiǎn)化流通環(huán)節(jié)稅種降低流通環(huán)節(jié)稅率，應(yīng)堅(jiān)持“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，保留營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅和印花稅，設(shè)立物業(yè)稅，就是將原來(lái)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅及對(duì)“三資”企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅合并為統(tǒng)一的物業(yè)稅。建議以房產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)，借鑒西方的做法，征收遺產(chǎn)稅

24、?，F(xiàn)代國(guó)家開征遺產(chǎn)稅最重要的目的在于調(diào)節(jié)收人分配不公，體現(xiàn)社會(huì)公平，中國(guó)已經(jīng)具備了征收遺產(chǎn)稅的條件。征收閑置土地稅，以閑置未用的土地為課征對(duì)象，對(duì)閑置土地的實(shí)際持有人征收，打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為，使土地得到及時(shí)、合理的利用，提高土地利用效率。(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理。主要包括建立房地產(chǎn)項(xiàng)目登記申報(bào)工作，在規(guī)劃、立項(xiàng)、開工、竣工、驗(yàn)收、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)施全程監(jiān)管；建立房地產(chǎn)業(yè)登記、許可、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售等檔案，并向稅務(wù)部門預(yù)告的制

25、度；房地產(chǎn)企業(yè)建立健全商品房預(yù)售臺(tái)賬，注意核對(duì)銷售、收款、核算部門的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，督促企業(yè)及時(shí)、足額申報(bào)納稅；規(guī)范企業(yè)資金收支渠道，杜絕多頭開戶，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料；加強(qiáng)輔導(dǎo)、監(jiān)督，幫助企業(yè)搞好財(cái)務(wù)資料規(guī)范管理；努力規(guī)范企業(yè)資金的收支渠道，杜絕多頭開戶。這樣有利于工程的順利施工，有利于稅務(wù)部門獲得準(zhǔn)確的企業(yè)財(cái)務(wù)資料，有效地組織稅收管理。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法管理法制化，以保證房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。(三)應(yīng)充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息

26、共享。加強(qiáng)稅收在房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門辦理相關(guān)手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理等行政管理部門建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。要在強(qiáng)化地產(chǎn)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的基礎(chǔ)上，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)努力加強(qiáng)同城建、土地、規(guī)劃等部門的聯(lián)系，大力開發(fā)軟件系統(tǒng)，進(jìn)一步擴(kuò)大計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段在稅收管理中的作用，逐步把計(jì)算機(jī)運(yùn)用到房地產(chǎn)稅收管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，從稅務(wù)登記管理、納稅

27、申報(bào)、稅款征收、發(fā)票監(jiān)控、信息采集等方面，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)信息化功能，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化手段的監(jiān)管。因此各級(jí)稅務(wù)稽查局應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的不足，加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)。(四)嚴(yán)格稅務(wù)稽查。應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)適時(shí)采用合適的方法，全面準(zhǔn)確地獲取房地產(chǎn)業(yè)的涉稅資料，加大稽查的深度。應(yīng)將稽查范圍到施工單位、供貨企業(yè)，查清購(gòu)、建、銷等環(huán)節(jié)。以加大稽查的深度。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目的跟蹤檢查，確保房地產(chǎn)企業(yè)按工程進(jìn)度繳稅，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為的處罰力度。處罰率低，降低

28、了稅務(wù)稽查的威力，也降低了違法者偷稅的成本，因此，必須提高處罰力度，發(fā)揮稅務(wù)稽查應(yīng)具有的威懾力，使違法者付出慘重的代價(jià)。(作者單位：廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院)萬(wàn)方數(shù)據(jù)發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。從價(jià)計(jì)怔的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%聞30%盾的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是

29、歷史戚本，并不反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入乘以129島的稅率計(jì)算撒納。房犀的租金一般是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情予以確認(rèn)b因此，與按歷史戚本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，從粗計(jì)征的稅負(fù)明顯高于前者，這樣導(dǎo)致稅負(fù)不公平。(工)房地產(chǎn)業(yè)偷稅漏稅情況嚴(yán)熏。如2∞7年4月27日?qǐng)?bào)道的“北京偷稅漏稅房地產(chǎn)占六成陽(yáng)涉稅領(lǐng)域集中在房地產(chǎn)、金融保除等行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)占罄個(gè)涉稅金額的649昏，主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不精規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，坡工后不

30、及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，長(zhǎng)期占用國(guó)家稅款，出租或自用房躁不申報(bào)繳納房產(chǎn)稅等問(wèn)題?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)為i白求利插最大化選擇偷逃稅行為，挾利是日大的即使被發(fā)現(xiàn)也就是補(bǔ)稅、繳納柵納金及少量罰款等。由于處罰力度不夠，房地產(chǎn)行業(yè)巳逐漸鉆進(jìn)“越虧越旺、越查越偷“的感性循環(huán)怪圈。他們采用各種方怯偷逃稅，他們采用虛列或高估戚本、收入不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)、假發(fā)票虛列期間費(fèi)用等。這種行為破壞社會(huì)公平、敗壞社會(huì)風(fēng)氣，使國(guó)家稅收流失。(二三)稅收征管存在諸多的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)企業(yè)不主動(dòng)

31、和配合。有的房地產(chǎn)企業(yè)不能按照國(guó)家稅法規(guī)定如實(shí)履行納稅義務(wù)。不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關(guān)的資料不向稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)告代扣代繳稅款情況不按規(guī)定辦理納稅申報(bào)和延期申報(bào)。有的企業(yè)長(zhǎng)期未填寫《納稅申報(bào)表不催繳不辦理只申報(bào)主體稅種，不申報(bào)其他稅種有的為了逃避繳納柵納金，把以前年度拖欠、少繳的稅款填寫申報(bào)時(shí)所屬的時(shí)間利用業(yè)務(wù)往來(lái)偷漏稅款。工是怔收不嚴(yán)，隨意性大，地方政府為了地方利益損害稅收公共利撮，干預(yù)執(zhí)法。三是執(zhí)法不嚴(yán)，稅務(wù)機(jī)

32、關(guān)懲罰措施力度不夠，容觀上造成企業(yè)對(duì)偷、捕稅行為肆:x忌憚，抗稅情況時(shí)有發(fā)生。(凹)在稅務(wù)稽查管現(xiàn)方面存在的問(wèn)翩。稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具告收集相關(guān)信息的手段，先揣在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有效地參與管現(xiàn)和糟蕉。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)業(yè)稅收糟蠱存在問(wèn)劇有兩個(gè):…是在稅源、征收、稽查主者間沒(méi)有形成命力，信息不溝通。在稽查對(duì)象的選擇上映乏科學(xué)性、針對(duì)性，稽查環(huán)節(jié)存在缺乏系統(tǒng)的分析或反饋，制約了稽查數(shù)能的發(fā)揮

33、。二是…些建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)在戚本費(fèi)用中做文章，加之各地執(zhí)行稅收政策的不一致，有些建筑田到稅負(fù)極低的地方申請(qǐng)代開發(fā)票，有的干脆使用假發(fā)票，增加稅務(wù)部門稅務(wù)稽查的難度。豆、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的建議(…)宛善房地產(chǎn)稅制。目前房地產(chǎn)業(yè)稅收存在的稅種繁ω雜，稅種重疊，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)沉重的狀況，簡(jiǎn)化疏通環(huán)節(jié)稅種降低流通環(huán)節(jié)稅率，應(yīng)堅(jiān)持“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管“的原則，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，保留營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、架稅和印花稅，設(shè)立物業(yè)稅，就是

34、將賺來(lái)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用現(xiàn)反對(duì)“三賢“企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅合并為統(tǒng)一的物業(yè)稅。建議以房產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，間時(shí).肯接西方的做昧，征收讖產(chǎn)稅?，F(xiàn)代回家開征遺產(chǎn)稅最敢要的陰的在于調(diào)節(jié)收人分配不公，體現(xiàn)社會(huì)公平，中國(guó)已經(jīng)具備了征收遺產(chǎn)稅的條件。征收閑置土地稅，以閑i毀景未用的土地為課征對(duì)象毀士地的實(shí)際持有人怔收打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為，使土地得別及時(shí)、合臻的利用，提商土地利用效率。(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理。主要包括建立

35、房地產(chǎn)項(xiàng)目提記申報(bào)工作，在規(guī)劃、立項(xiàng)、開工、竣工、瞌收、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)施全程監(jiān)管建立房地產(chǎn)業(yè)登記、許可、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售等檔案，并向稅務(wù)部門預(yù)告的制度房地產(chǎn)企業(yè)建立健全商品房預(yù)售臺(tái)脹，撞撞核對(duì)銷售、收款、核算部門的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，督促企業(yè)及時(shí)、足額申報(bào)納稅規(guī)范企業(yè)資金收支耀道，杜絕多頭開戶，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料加強(qiáng)輔導(dǎo)、監(jiān)督，幫助企業(yè)搞好財(cái)務(wù)資料規(guī)植管理努力規(guī)施企業(yè)資金的收支渠道，杜絕多頭開戶。這樣有利于工程的順利施工，有利于稅務(wù)部

36、門獲得準(zhǔn)確的企業(yè)財(cái)務(wù)資料，有效地組織稅收管躁。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法管理法制化，以保證房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。==)應(yīng)充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)倍息共事。加強(qiáng)稅收在房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)開放業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)腦與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理等行政管現(xiàn)部門建立情息傳i攝制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。擺在強(qiáng)化地產(chǎn)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)站建設(shè)的慕礎(chǔ)上，稅務(wù)機(jī)關(guān)成努力加強(qiáng)間城建、土地、規(guī)劃等

37、部門的聯(lián)系，大力開發(fā)軟件系統(tǒng)，進(jìn)…步擴(kuò)大計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段在稅收管潮中的作用，邂步把計(jì)算機(jī)運(yùn)用到房地產(chǎn)稅收管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，從稅務(wù)蟹i己管理、納稅申報(bào)、稅款征收、發(fā)票監(jiān)控、倍息采集等方面，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)信息化功能，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化手段的監(jiān)管。因此各級(jí)稅務(wù)糟1f局應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的不足，加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)。(四)嚴(yán)格稅務(wù)稽菇。mz針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)適時(shí)果用合適的方法，全跚準(zhǔn)確地棋取房地產(chǎn)業(yè)的渺稅資料，加大糟聾的部膜。mz將糟資抱回到施工單位、供貨企