淺談房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場質(zhì)量管理

1、城市建設(shè)2010年總第66期CONSTRUCTION對比分析，為業(yè)主選定方案提供意見；（2）擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，其它部門配合設(shè)計單位做好設(shè)計階段工作，建立健全相應(yīng)法律法規(guī)增強設(shè)計人員的責(zé)任心和工程造價意識，在保證工程質(zhì)量的前提下，進行合理設(shè)計，嚴格控制工程造價；（3）進行技術(shù)經(jīng)濟分析，優(yōu)化設(shè)計，確定最合理的規(guī)模和技術(shù)，把建筑工程的材料選擇、設(shè)備造型與建筑工程的功能和經(jīng)濟壽命聯(lián)系起來綜合考慮，尋求最佳的功能造價比，從而獲得最佳設(shè)計，以滿足建

2、設(shè)工程投資的收益要求；（4）設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算要求全面準確，力求不漏項、不缺項，并考慮各種價格浮動因素。加強設(shè)計階段的工程概預(yù)算審核，確保設(shè)計階段概算和施工圖預(yù)算科學(xué)、準確。3、2確立公平合理的施工合同工程在招標文件的擬定過程中，合同文本的編制工作應(yīng)充分考慮到施工過程出現(xiàn)的各種可能情況，并應(yīng)對各種可能出現(xiàn)的情況作出相應(yīng)的預(yù)防措施，尤其是在造價方面應(yīng)盡量考慮周全，盡量規(guī)避索賠風(fēng)險。完成招標確定中標單位以后，施工單位將與建設(shè)單位簽定工

3、程施工合同，合同簽訂雙方應(yīng)處于平等地位，合同本身也應(yīng)具有公平性，嚴重有失公平的合同本身就是違法合同而不具有法律效力。同時還應(yīng)意識到合同的嚴肅性，即合同一經(jīng)簽訂就不得單方更改，合同便成為日后雙方行為的準則。從造價角度看合同中的每一句話都有可能成為日后雙方爭論的焦點，因此在中標之后的簽約階段，承包商應(yīng)據(jù)理力爭簽定公平合理的合同，為造價管理打好基礎(chǔ)。3、3建立良好的造價管理系統(tǒng)造價管理部門應(yīng)處于造價管理的核心地位，其它各部門應(yīng)與其密切配合。在

4、施工單位角度，材料采購清單及發(fā)票復(fù)印件、工程變更、技術(shù)交底、施工方案、生產(chǎn)計劃安排等資料都應(yīng)遞交施工單位造價管理部門。然后由該部門的預(yù)算人員在此基礎(chǔ)上進行分析比較，定期進行核算，當發(fā)現(xiàn)預(yù)算用量等實際用量有較大出入時，應(yīng)分析是預(yù)算原因還是施工管理的原因，并相應(yīng)采取補救措施。在監(jiān)理單位，現(xiàn)場監(jiān)理工程師應(yīng)在公平合理的原則基礎(chǔ)上嚴格把控變更簽證，遇到不合理的變更簽證及時駁回，超出簽證權(quán)限的及時深入研究其必要性并匯報建設(shè)單位。在建設(shè)單位，設(shè)計方案

5、一旦確定，就應(yīng)該按照設(shè)計圖紙完成施工工作，盡量避免人為地主觀地變更，無辜增加工程量和工程費用。綜上，建設(shè)單位，監(jiān)理單位、施工單位在造價管理系統(tǒng)都應(yīng)充分發(fā)揮各自的職能，為整個項目的造價控制打好堅實的基礎(chǔ)。3、4做好工程量的統(tǒng)計工作工程量的統(tǒng)計，是造價管理中一項最基本的工作，在造價管理中地位舉足輕重。統(tǒng)計人員應(yīng)熟悉施工現(xiàn)場的情況和概(預(yù))算方面的知識，掌握一些施工常識，不錯算漏算工程項目，與預(yù)算人員密切配合，如實做好統(tǒng)計報量工作。3、5預(yù)防

6、和抓好工程實施中的索賠工作施工單位的造價管理人員應(yīng)熟悉合同規(guī)定，善于抓住索賠機會，維護自己的合法權(quán)益。承包商不一定期望每一個索賠均獲成功，但不應(yīng)放棄任何一個索賠機會。同時要注意索賠的程序和有關(guān)資料的整理，以作為日后索賠工作的依據(jù)。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)施工單位提出的索賠內(nèi)容和提供的相應(yīng)依據(jù)作出明確判斷，在保證不損害施工單位利益的基礎(chǔ)上嚴格控制索賠額度，避免不必要的浪費和支出，并應(yīng)充分總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，避免類似索賠的再次發(fā)生。3、6加強工

7、程施工期間的全方位管理工程在施工過程中，建設(shè)單位，監(jiān)理單位，承包商及相關(guān)的利益相關(guān)方都應(yīng)“以合同為依據(jù)，以事實為基礎(chǔ)”，充分發(fā)揮主觀能動性，做好全方位的造價管理工作。5、結(jié)語工程造價管理工作隨著市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，已發(fā)生了根本性的變化，原計劃經(jīng)濟所形成的傳統(tǒng)的造價管理的格局和方法已經(jīng)不能滿足多種成份不斷變化的建設(shè)市場的實際需要。工作中出現(xiàn)的一些新概念、新課題，迫切需要我們?nèi)フJ識、去研究解決。面對新形勢，作為投資主體的建設(shè)單位應(yīng)不斷轉(zhuǎn)變

8、職能，尋求更為有效的控制工程造價途徑。淺談房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場質(zhì)量管理樊紅雷江蘇省宿遷市中豪置業(yè)工程部江蘇宿遷223800摘要：在日益激烈的市場競爭中，產(chǎn)品的質(zhì)量越來越成為關(guān)系到一個企業(yè)能否生存和發(fā)展的命運攸關(guān)的問題。只有高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，擁有市場競爭能力，因此，質(zhì)量管理已成為現(xiàn)代企業(yè)管理中最重要的組成部分。關(guān)鍵字：日益激烈；產(chǎn)品質(zhì)量；質(zhì)量管理引言：全面質(zhì)量管理使質(zhì)量管理工作更趨完善，并將隨著現(xiàn)代企業(yè)管理水平的提高而向

9、縱深方向發(fā)展，因此，面向未來的質(zhì)量管理必然是全面質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開發(fā)公司在未來的經(jīng)營管理中必須實行全面質(zhì)量管理的管理宗旨。一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場工程質(zhì)量控制現(xiàn)場質(zhì)量控制的六個方面，在現(xiàn)場質(zhì)量控制中，主要應(yīng)作以下六個方面的控制工作：1.1對施工人員的控制對施工人員的控制主要涉及兩個方面，一是對施工企業(yè)現(xiàn)場人員的配置數(shù)量的控制，要根據(jù)應(yīng)完成的工程量及要求的作業(yè)時間配置足夠數(shù)量的施工人員進行核查，若施工中人手不足，既耽誤工期又影響工程質(zhì)量；二是對

10、施工人中的質(zhì)量(素質(zhì))的控制，相關(guān)專業(yè)人員是否持證上崗，證與人是否屬實。施工人員應(yīng)具有熟練、符合工程質(zhì)量要求的技術(shù)、對工程的高度責(zé)任心和吃苦耐勞的精神；對人員質(zhì)量的控制可以通過對施工單位技術(shù)能力的考核來進行實現(xiàn)。1.2對施工機械設(shè)備的控制施工現(xiàn)場應(yīng)配備足夠數(shù)量的、符合規(guī)定性能的施工機械設(shè)備，并應(yīng)保證其完好率和使用性能。機械設(shè)備的數(shù)量不足、型號不配套、完好率低、使用性能差等方面的問題，將會對工程質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。對施工機械設(shè)備的控制主要通

11、過對現(xiàn)場施工機械設(shè)備的定期檢查和經(jīng)常性檢查。1.3對原材料的控制工程管理180城市建設(shè)2010年總第66期CONSTRUCTION原材料在性能(物理、力學(xué)性能、化學(xué)性能等)上，必須滿足設(shè)計及有關(guān)標準、規(guī)程的要求；數(shù)量上必須按施工圖要求或試驗結(jié)果(如混合料配比)的要求配置，不得減料；在品種和規(guī)格上必須滿足設(shè)計規(guī)定，對原材料的質(zhì)量控制常通過試驗、抽檢等方法進行。1.4對施工方法的控制在施工方法的控制中，應(yīng)重視對施工方法的選擇，所選擇的施工方

12、法應(yīng)具有先進性、適用性、經(jīng)濟性并應(yīng)考慮其對質(zhì)量的保證度。在施工過程中要隨時檢查其適用性及對質(zhì)量的保證情況；若發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)場條件不符合或?qū)|(zhì)量無法切實保證時，要及時調(diào)整施工方法或施工方案。1.5對施工過程的控制施工過程就是工程質(zhì)量的形成過程，因此要嚴格控制施工過程，對施工中的工藝過程，要一步一步按要求到位；要嚴格按照施工方法和工藝流程施工，不得有任何偷工減料的行為。對施工過程的控制，由項目部的質(zhì)檢人員通過加強監(jiān)督檢查，用嚴格的質(zhì)量保證體系和質(zhì)

13、量保證措施來確保對施工過程的質(zhì)量控制。1.6對施工環(huán)境的控制要采取切實有效的措施來消除自然、地理、氣候環(huán)境等方面的不利因素對工程質(zhì)量的影響，比如在混凝土澆筑中高溫、低溫對混凝土質(zhì)量的影響，就要有切實可行的技術(shù)措施來予以消除；對社會環(huán)境(如阻工等情況)，應(yīng)加強與社會各界的協(xié)調(diào)配合，必要時可用調(diào)整施工計劃來避開一時的矛盾，等矛盾解決后再進行施工以免影響工程質(zhì)量。二、優(yōu)化房間的使用功能、最大化為考慮使用空間1.房間設(shè)計首先必須要有安全感，建筑

14、結(jié)構(gòu)要堅固、安全，能夠防震、防火、防曬。2.房子必須具有較好的采光、通風(fēng)、取暖、照明、隔熱功能。3.可以劃分為靜態(tài)空間和動態(tài)空間兩種空間模式。靜態(tài)活動包括睡眠學(xué)習(xí)。動態(tài)活動有娛樂、待客、進餐等，應(yīng)將這兩種類型安排在互不干擾、相對獨立的環(huán)境中。睡眠學(xué)習(xí)應(yīng)遠離交通干道并且安置在較少受外界干擾的位置。4.也可以劃分私密空間與公共空間這兩種空間模式。私密空間包括睡臥作息的環(huán)境和廁所浴室，其它房間則屬于公共空間。私密空間需要隱蔽性、安全性，它要減

15、少互相干擾和線路交叉。5.符合一些特殊功能的要求。白晝活動多的要求環(huán)境采光要好、老人臥室應(yīng)朝陽、兒童臥室要便于大人的照顧、殘疾人應(yīng)考慮無障礙方便通過等諸多方面。三、在設(shè)計院圖紙交底前的合理化建議施工圖紙會審是設(shè)計單位向施工單位及其它單位有關(guān)人員作設(shè)計意圖交底和對施工單位、建設(shè)單位及其它單位審查出來的圖紙問題予以解決的一次重要的綜合會審會議。圖紙會審記錄是綜合會審所作出的決定和變更設(shè)計的記錄，它是施工圖紙的補充文件，是工程的正式施工依據(jù)之

16、一。圖紙會審內(nèi)容：a、圖紙會審時，應(yīng)重點審查施工圖的有效性、對施工條件的適應(yīng)性、各專業(yè)之間和全圖與詳圖之間的協(xié)調(diào)一致性；b、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝等設(shè)計圖紙是否齊全，手續(xù)是否完備，設(shè)備是否符合國家有關(guān)的經(jīng)濟和技術(shù)政策、規(guī)范規(guī)定，圖紙總的做法說明是否齊全、清楚、明確，與建筑、結(jié)構(gòu)、安裝圖、裝飾和節(jié)點大樣之間有無矛盾，設(shè)計圖紙之間相互配合的尺寸是否相符，分尺寸與總尺寸、大、小樣圖、建筑圖與結(jié)構(gòu)圖與結(jié)構(gòu)構(gòu)造圖、土建圖與水電安裝圖之間互相配合的尺

17、寸是否一致，有無錯誤和遺漏，設(shè)計圖紙本身、建筑圖與結(jié)構(gòu)構(gòu)造、結(jié)構(gòu)各構(gòu)件之間，在立體空間上有無矛盾，預(yù)留孔洞、預(yù)埋件、大樣圖或采用標準構(gòu)配件圖的型號、尺寸有無錯誤和矛盾；c、總圖的建筑物坐標位置與單位工程建筑平面圖是否一致，建筑物的設(shè)計標高是否可行，地基與基礎(chǔ)的設(shè)計與實際情況是否相符，結(jié)構(gòu)性能如何，建筑物與地下構(gòu)筑物及管線之間有無矛盾；d、主要結(jié)構(gòu)的設(shè)計在強度、剛度、穩(wěn)定性等方面有無問題，主要部位的建筑構(gòu)造是否合理，設(shè)計能否保證工程質(zhì)量和

18、安全施工；e、設(shè)計圖紙的結(jié)構(gòu)方案、建筑裝飾，與施工單位的施工能力、技術(shù)水平、技術(shù)裝備有無矛盾，采用的新技術(shù)、新工藝，施工單位有無困難，所需特殊建筑材料的品種、規(guī)格、數(shù)量能否解決，專用機械設(shè)備能否保證；f、安裝專業(yè)的設(shè)備、管架、鋼結(jié)構(gòu)立柱、金屬結(jié)構(gòu)平臺、電纜、電線支架以及設(shè)備基礎(chǔ)是否與工藝圖、電氣圖、設(shè)備安裝圖和到貨的設(shè)備相一致，底座與土建基礎(chǔ)是否一致等。四、竣工驗收前的實測實量實測實量作為產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法、制度的補充，它規(guī)范產(chǎn)品質(zhì)量

19、實測過程中的程序、取樣方法、測量操作、數(shù)據(jù)處理等具體步驟和要求，盡可能消除人為操作引起的偏差。各一線公司應(yīng)根據(jù)實測實量執(zhí)行細則，明確：施工單位應(yīng)按分戶對分部分項工程的所有實測區(qū)進行百分之百實測實量并建立分戶分層實測檔案；監(jiān)理公司對施工單位實測數(shù)據(jù)百分之百進行復(fù)測；項目部及工程部專職質(zhì)量工程師對監(jiān)理公司復(fù)測數(shù)據(jù)百分之百進行復(fù)測；一線公司應(yīng)將經(jīng)監(jiān)理及公司相關(guān)部門復(fù)測后的實測數(shù)據(jù)作為對施工單位付款及評估的重要參考依據(jù)。取樣總則（1）隨機原則：

20、各實測取樣的樓棟、樓層、房間、測點等，通過圖紙或隨機抽樣事前確定當前各標段的施工進度。（2）可追溯原則：對實測實量的各項目標段結(jié)構(gòu)層或房間的具體樓棟號、房號做好詳細的書面記錄并存檔（3）完整原則：根據(jù)現(xiàn)場情況具備條件的同一分部工程內(nèi)所有分項必須全部進行實測，不能有遺漏。（4）效率原則：在選取實測套房時，要提高實測效率必須要充分考慮各分部分項的實測指標的可測性，使一套房包括盡可能多的實測指標。五、總結(jié)本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場質(zhì)量管理的研