投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估

1、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估四、價(jià)值類型及其定義根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估指南（試行）》（中評(píng)協(xié)[2007]169號(hào)）第二十四條規(guī)定：在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)的要求，結(jié)合評(píng)估對(duì)象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)等條件的制約，本次評(píng)估價(jià)值類型選用市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下

2、，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”是指所約定的評(píng)估范圍與對(duì)象在本報(bào)告約定的價(jià)值類型、評(píng)估假設(shè)和前提條件下按照本報(bào)告所述程序和方法僅為本報(bào)告約定評(píng)估目的服務(wù)而提出的評(píng)估意見(jiàn)。需要說(shuō)明的是同一資產(chǎn)在不同市場(chǎng)的價(jià)值可能存在差異，本次評(píng)估基于國(guó)內(nèi)可觀察或分析的市場(chǎng)條件和市場(chǎng)環(huán)境狀況。五、評(píng)估基準(zhǔn)日（一）本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年12月31日。（二）按照評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)對(duì)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日接近

3、的原則，由委托方確定評(píng)估基準(zhǔn)日。（三）本次資產(chǎn)評(píng)估的工作中，評(píng)估范圍的界定、評(píng)估參數(shù)的選取、評(píng)估價(jià)值的確定等，均以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)本次評(píng)估的依據(jù)主要包括資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為、法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價(jià)及其他等依據(jù)，具體如下：（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)

4、主席令第42號(hào)《中華人民共和國(guó)公司法》（2005年10月27日）；2、國(guó)務(wù)院91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（1991年11月16日）；3、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（1992年7月18日）；4、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（2005年8月25日）；5、其他與評(píng)估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企

5、[2004]20號(hào)）；2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20號(hào)）；3、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；6、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；8、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[

6、2007]189號(hào)）；r：采用的折現(xiàn)率；m:評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)尚可使用年限n:凈收益有變化的期限。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本次評(píng)估工作分為四個(gè)階段。（一）資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段本階段主要工作是：選派資產(chǎn)評(píng)估先遣人員進(jìn)駐，根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)制訂資產(chǎn)評(píng)估前期工作計(jì)劃，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范的要求和我公司資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向委托方及被評(píng)估單位布臵資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，協(xié)助委托方及被評(píng)估單位進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的填報(bào)工作；同時(shí)了解企業(yè)及委估資產(chǎn)的情況，收集資

7、產(chǎn)評(píng)估所需文件、資料；制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。（二）現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段我們根據(jù)評(píng)估有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查核實(shí)，具體步驟如下：1、聽(tīng)取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史現(xiàn)狀的介紹；2、對(duì)企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并對(duì)與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了解，并請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行修改；3、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行勘查、記錄，并與管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)

8、、管理狀況；4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制定相應(yīng)的評(píng)估方法；5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等資料；6、開展市場(chǎng)調(diào)查；7、對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算評(píng)估價(jià)值。（三）評(píng)估匯總階段根據(jù)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況后，根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。（四）提交報(bào)告階段根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，向委托方提交初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，并對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行充分溝通，在與委托方充

9、分交換意見(jiàn)并經(jīng)評(píng)估公司三級(jí)審核之后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。九、評(píng)估假設(shè)（一）宏觀及外部環(huán)境的假設(shè)1、假設(shè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無(wú)重大變化；本次交易雙方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。2、假設(shè)被評(píng)估單位所在的行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無(wú)重大變化。3、假設(shè)國(guó)家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。4、假設(shè)無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素，造