限購政策的效果及其可持續(xù)性

1、1限購政策的效果及其可持續(xù)性限購政策的效果及其可持續(xù)性——基于北京商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究基于北京商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究摘要：摘要：本文以北京市為例，分析限購政策對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)的交易價(jià)格和數(shù)量所產(chǎn)生的影響，并進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，確定限購背景下商品住宅交易價(jià)格和數(shù)量的變化所存在的因果關(guān)系，最后通過VAR模型和脈沖響應(yīng)分析限購政策的持續(xù)性效果。結(jié)果顯示，限購政策對(duì)城市商品住宅的交易量和交易價(jià)格均產(chǎn)生了影響，使得兩者

2、出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但變化的時(shí)間并不同步。交易量是價(jià)格的格蘭杰原因，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生同向的影響，但影響過程具有滯后性。面對(duì)一個(gè)單位交易量的變化的沖擊，價(jià)格會(huì)做出同方向較大幅度的變化，爾后趨于平穩(wěn)，但交易量本身在后期有反方向變化趨勢(shì)，可能帶動(dòng)價(jià)格回升。這意味著隨著限購政策的深入，其效果可能逐漸衰減：商品住宅成交量有可能回升，并帶動(dòng)價(jià)格恢復(fù)上漲態(tài)勢(shì)。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：限購政策；商品住宅市場(chǎng)；量?jī)r(jià)互動(dòng)一、引言一、引言2010年以來，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，北京等

3、40多個(gè)城市相繼實(shí)施了商品住宅限購政策，對(duì)不同類型人群的購房行為做出相應(yīng)限制。限購政策的出臺(tái)和實(shí)施引起了社會(huì)各界的廣泛討論，爭(zhēng)議的問題主要集中在三個(gè)方面：一是限購政策的合理性。限購政策的出臺(tái)是為了限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)需求，卻同時(shí)抬高了剛性需求的門檻；二是限購政策的有效性。對(duì)于限購政策是否可以通過抑制投資、投機(jī)需求，減少住宅產(chǎn)品交易數(shù)量，最終使得房?jī)r(jià)合理回歸，人們持有不同的看法；三是限購政策效果的可持續(xù)性。即使保持限購政策不變，如果

4、沒有其他政策跟進(jìn)，限購政策的效果是否可能衰減甚至消失，這也是社會(huì)廣泛擔(dān)心的問題。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在市場(chǎng)出清的假設(shè)下，限制部分有需求的購房人群購買商品住宅將直接減少市場(chǎng)需求，使得需求曲線向左下方移動(dòng)。如果供給曲線保持不變，則市場(chǎng)成交價(jià)格下降，成交量減少。然而，住宅產(chǎn)品使用時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)歸屬為耐用品，在其市場(chǎng)需求受限購政策影響出現(xiàn)下降時(shí)，市場(chǎng)交易量和交易價(jià)格的變化可能需要一個(gè)過程，且并不一定會(huì)同步變化。因此，限購政策對(duì)商品住宅的影響和效果需

5、要進(jìn)一步觀察和探究。從房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心目標(biāo)來看，主要是通過限購政策抑制投資和投機(jī)性購房，控制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有十分重要的地位和作用，政府并不希望商品住宅市場(chǎng)的交易量持續(xù)低迷。理論上，如果商品住宅價(jià)格合理回歸，剛性購房需求應(yīng)該會(huì)逐步釋放和回升，成交量會(huì)隨之逐步回升。如此一來，限購政策抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)效果也值得進(jìn)一步研究。本文以北京市為例，重點(diǎn)研究三個(gè)問題：一是商品住宅市場(chǎng)自實(shí)施限購政策

6、以來交易量和交易價(jià)格的變化趨勢(shì)；二是交易量和交易價(jià)格的變化存在何種先后次序和因果關(guān)系；三是限購政策的效果是否具有可持續(xù)性。3時(shí)間新建住宅指數(shù)同比漲幅（%）環(huán)比漲幅（%）2009年第四季度26350.189.432010年第一季度28310.297.442010年第二季度29530.324.312010年第三季度29180.211.122010年第四季度30010.142.842011年第一季度30560.081.832011年第二季度3

7、0550.030.362011年第三季度30720.050.562011年第四季度30550.020.552012年第一季度30080.021.542012年第二季度30630.0031.83資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；中國指數(shù)研究院新房指數(shù)之住宅指數(shù)從上述分析中，我們不難看出，限購政策對(duì)城市商品住宅的交易量和交易價(jià)格均產(chǎn)生了影響，使得兩者出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但是限購政策對(duì)兩者產(chǎn)生作用的時(shí)間并不是同步的：限購政策頒布后，商品住宅交易量首先受到

8、影響，在當(dāng)季即出現(xiàn)大幅下降；相比而言，交易價(jià)格的調(diào)整則滯后于交易量，北京市出臺(tái)限購政策后，商品住宅價(jià)格仍然繼續(xù)上漲，隨后震蕩調(diào)整，六個(gè)季度后才開始連續(xù)下行。另外值得關(guān)注的是，自2012年第二季度起，北京市的商品住宅交易量和交易價(jià)格均重新出現(xiàn)了回升的態(tài)勢(shì)。三、限購背景下城市商品住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系分析三、限購背景下城市商品住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系分析從理論上看，在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的假設(shè)條件下，住房交易價(jià)格和交易量不應(yīng)該存在相關(guān)性，即兩者是同時(shí)決定的（

9、Lucas1978）。然而事實(shí)上，國內(nèi)外大量實(shí)證研究卻發(fā)現(xiàn)量?jī)r(jià)之間具有相關(guān)關(guān)系：Stein（1995）對(duì)美國、rew（2006）對(duì)英國以及Tuetal（2008）對(duì)新加坡住房市場(chǎng)的研究都發(fā)現(xiàn)住宅交易價(jià)格和交易量之間有正相關(guān)性，并且是價(jià)格驅(qū)動(dòng)數(shù)量變化；Ht（2000）對(duì)瑞典、Leung等(2002)對(duì)香港、楊培培等（2009）對(duì)我國住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)實(shí)證卻得到相反的結(jié)論，認(rèn)為交易量是交易價(jià)格的格蘭杰因，“價(jià)隨量漲”。但是全國范圍的數(shù)據(jù)會(huì)模

10、糊量?jī)r(jià)之間的關(guān)系，兩者的互動(dòng)機(jī)制在單個(gè)城市或是區(qū)域市場(chǎng)可能表現(xiàn)得更為顯著（Stein1995）。鑒于我國區(qū)域間、城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平差異較大，國內(nèi)不少學(xué)者以城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象探索量?jī)r(jià)間的相關(guān)性。張凌和賈生華（2009）以上海住房市場(chǎng)為例，對(duì)其交易價(jià)格和交易數(shù)量進(jìn)行實(shí)證研究，得出兩者間存在正相關(guān)性的結(jié)論，且交易量的變化受交易價(jià)格變化的影響。不同學(xué)者的研究成果表明，住房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)系具有不確定性。用來解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易

11、價(jià)格驅(qū)動(dòng)交易數(shù)量的理論模型主要有首付效應(yīng)模型和損失厭惡模型。Stein（1995）提出了首付效應(yīng)模型：房?jī)r(jià)的上升增加了已有住房的資本利得，提升了業(yè)主搬遷的首付能力，從而引起交易量的上升，導(dǎo)致了量?jī)r(jià)之間的正相關(guān)關(guān)系。賣家回避損失也解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格到數(shù)量的正向傳導(dǎo)機(jī)制：市場(chǎng)繁榮時(shí)期，交易價(jià)格多高于賣家要價(jià)，交易順利進(jìn)行；而在市場(chǎng)低迷時(shí)期，房屋的市價(jià)一般低于賣家要價(jià)甚至是初始購房?jī)r(jià)格，屋主通常設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格延長(zhǎng)銷售時(shí)間，以惜售的方式