住宅地價(jià)城市間差異的決定因素與實(shí)證分析.pdf

1、改革開放以來，我國城市土地使用制度發(fā)生了重大變化，經(jīng)歷了“三無”向“三有”的轉(zhuǎn)變。隨著城市土地市場不斷發(fā)育成熟，土地資產(chǎn)的市場價(jià)值迅速體現(xiàn)出來，土地市場成為配置土地資源的重要力量，與此同時，在土地價(jià)格市場決定機(jī)制作用下，住宅用地價(jià)格在城市間表現(xiàn)出巨大的差異。一般來講，城市住宅土地價(jià)格是諸多因素在某一城市的地域范圍內(nèi)的不同組合而形成的綜合效應(yīng)的體現(xiàn)，決定城市住宅土地價(jià)格的因素是一項(xiàng)綜合的指標(biāo)體系。那么，是怎樣的一個綜合指標(biāo)體系影響著城市的

2、住宅土地價(jià)格，又是哪些主要因素導(dǎo)致了住宅土地價(jià)格的城市間差異，這些問題正是本研究所關(guān)注的。 本文借鑒國內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究成果，結(jié)合我國土地市場的實(shí)際，運(yùn)用供應(yīng)鏈流程管理的原理，構(gòu)建了影響城市間住宅土地價(jià)格決定因素的指標(biāo)體系。同時，在供求理論的基礎(chǔ)上構(gòu)建了城市住宅土地價(jià)格差異決定因素模型，并選取了2007年全國34個大中城市住宅土地市場以及經(jīng)濟(jì)、社會和區(qū)位狀況等相關(guān)資料，運(yùn)用普通最小二乘法和逐步回歸法對城市住宅土地價(jià)格城市間差異的

3、決定因素進(jìn)行了實(shí)證研究。 本論文研究工作取得的成果主要體現(xiàn)在兩個方面： 第一、對形成住宅土地價(jià)格城市間差異的決定因素進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理，并構(gòu)建了一套指標(biāo)體系。本文借鑒供應(yīng)鏈流程管理的原理，將住宅土地市場置于土地收購、儲備、出讓、消費(fèi)這樣一個前后貫通的供應(yīng)鏈流程中，通過對這個供應(yīng)量流程中相關(guān)參與主體行為的分析，總結(jié)出決定城市間住宅土地價(jià)格差異的因素分布在兩個層面：一是微觀市場層面，包括儲備、出讓、消費(fèi)三個階段；二是宏觀環(huán)境層

4、面，包括政策、經(jīng)濟(jì)、社會和區(qū)位四個方面。在此分析基礎(chǔ)之上，決定城市間住宅土地價(jià)格差異的因素主要包括土地資源約束、土地供給者行為約束、土地需求者行為約束以及政策、經(jīng)濟(jì)、社會和區(qū)位狀況等因素。 第二、應(yīng)用供求理論構(gòu)建了住宅土地價(jià)格城市間差異決定因素的模型，并利用該模型對本文構(gòu)建的指標(biāo)體系中的相關(guān)因素進(jìn)行了量化和回歸分析。本文通過對2007年34個大中城市的樣本資料進(jìn)行多元回歸分析，得出人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均鋪裝道路面積、竣工房屋單位

5、造價(jià)、客運(yùn)總量這四個變量是形成城市間住宅土地價(jià)格差異的主要決定因素，即這四個因素表征的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、基礎(chǔ)設(shè)施投入強(qiáng)度、開發(fā)商成本和區(qū)位條件這四個方面的差異是形成住宅土地價(jià)格城市間差異的主要原因。這一結(jié)論對于政府調(diào)控住宅地價(jià)水平、開發(fā)商選擇投資城市與合理定價(jià)、家庭進(jìn)行居住區(qū)位的選擇等，具有一定的參考價(jià)值。 當(dāng)前國內(nèi)對住宅土地價(jià)格城市間差異的研究并不多，本文在我國土地市場逐漸發(fā)展成熟前提下，著重對決定住宅地價(jià)差異的因素進(jìn)行了系統(tǒng)