淺析房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成本控制與核算

1、工程 管 理 淺析房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成 本控制與核算 張 磊 中鼎國際工程有限責任公 司江西 萍 鄉(xiāng)3 3 7 0 0 0【 摘 要】 就 目 前 房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā) 展現(xiàn)狀 來看 ， 在 其質(zhì) 量成 本的控制 與核算上存 在很 多問題 ， 核 算對 象不 明確 ， 控 制和核 算 的方 法不合理等 ， 在一 定程度上影 響著房地產(chǎn) 企業(yè)的健康發(fā)展 。就此 問題 ， 本文 首先分析房 地產(chǎn) 企業(yè)質(zhì)量 成本控制 與核算 的內(nèi)涵及價值 ， 然后

2、根 據(jù)房地 產(chǎn) 目 前存在 的質(zhì)量成本控 制與核 算的 問題 ， 提 出相 應的解 決措 施 ， 促進 房地 產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展 。【 關(guān)鍵詞 】 房地產(chǎn) 企業(yè) ； 質(zhì) 量成本 ； 控制 ； 核算 房地產(chǎn) 是人們衣食 住行 中的重要組成 部分 ， 隨著我 國國民經(jīng) 濟 的穩(wěn) 步前 進 ， 經(jīng)濟 體制 的深化 改革 ， 正 確的把 握好 質(zhì) 量成本 的控 制與核 算 ， 才 是現(xiàn)階 段房 地產(chǎn)企 業(yè)健 康 、 持續(xù) 發(fā) 展的關(guān)鍵 。 但部分房

3、 地產(chǎn)企業(yè) 并沒有高度 重視質(zhì)量成 本 的控 制與 核算 ， 沒有 對質(zhì) 量成本 進行 規(guī)劃 管理 ， 在項 目建筑 的過 程 中， 沒有 把質(zhì) 量成 本所涉 及到 費用進 行整 理 、 核算 、 分析 ，在 一定程度 上影響房地 產(chǎn)企業(yè) 的經(jīng) 濟效益 。為此 ， 只有在 準 確 的質(zhì)量成本 核算 的基礎(chǔ) 上 ， 企業(yè)才能進行 有效 的質(zhì)量成 本 控制 ， 為企業(yè)投 資提 供有利 的依據(jù) ， 促進企業(yè) 的經(jīng) 濟效益 。1 ． 質(zhì)量成本

4、控制與核 算的 內(nèi)涵及價值 11 概念界 定 房地產(chǎn)質(zhì) 量成本的核算 ， 是指 房地產(chǎn)在 項 目開 發(fā)的整個 過程 所這涉及 到的全部 費用 支 出，包括 人工 費用 的支 出、 材 料費用 的支 出或 是一些其他 工程承包 中的建筑 安裝工程 費、設(shè)備材 料購置 費等 等的支 出， 并把 所分配到 各個項 目環(huán)節(jié) 的費用 支 出進行 系統(tǒng) 的計算 過程 。 房 地產(chǎn) 的質(zhì)量 成本 核算是質(zhì) 量成本 控制 的基礎(chǔ) ， 是房 地產(chǎn)經(jīng)濟 決

5、策 的有 力依據(jù) 。1 ． 2關(guān)鍵核 心 內(nèi)容 房地 產(chǎn)質(zhì)量成 本控制就 要 以治療成 本核算 為核心 ， 在整 個項 目施 工的 過程 中， 藥 對所涉 及 到的質(zhì) 量成本 問題 ， 進行 系統(tǒng) 的收 集、 整理、 核算 、 分析 ， 為房地產(chǎn)技 術(shù)改進 ， 降低 質(zhì)量 成本 的支 出提供準確 的質(zhì)量信 息。1 ． 3現(xiàn)實意義 質(zhì)量 成本 的控制 與核 算對房 地產(chǎn) 的生存與 發(fā)展 有著 重 要 的 意義 ， 房地 產(chǎn)企 業(yè)要想 取得

6、 更大 的經(jīng)濟 效益 ， 就 要對 質(zhì) 量 成本進 行有 效 的管理 ， 對 質(zhì)量 成本 的費用進 行核 算 ， 有 效 的控制質(zhì)量 成本 的支 出 。以一種 高品質(zhì) 、 低 成本 的產(chǎn) 品滿 足 市場 需求 ， 增 強企業(yè) 的競 爭力 ， 從而 為企業(yè) 贏得 更大 的經(jīng) 濟 效 益 。2 ． 房地產(chǎn)質(zhì) 量成本控 制與核算 存在的客觀 問題 由于房地 產(chǎn)企業(yè) 的項 目建筑 的周期較長 ， 對 企業(yè)質(zhì) 量成 本 的控制與核 算的難度 也隨

7、著加大 ，存 在著很 多 的問題 ， 例 如 ： ( 1 ) 部 分房地產(chǎn)商 并沒有對質(zhì) 量成本控 制與核 算工作 引起 高度重 視 ， 仍采 用傳 統(tǒng) 的成本 管理方 式 ， 造成 成本 核算 的 滯 后性 ； ( 2 ) 很多房地 產(chǎn)企業(yè)對質(zhì) 量成本核 算 的對 象并不 明確 ， 對 待產(chǎn) 品的 形態(tài)如 高低層 樓房 、 商業(yè)房 和住宅 房 的核算 成 本沒有準確 定位 ； ( 3 ) 在質(zhì)量成 本費用 的收集 、 整理 、 分 析

8、 上 方法不 當， 對于 各個環(huán)節(jié)設(shè)計 到的成本 費用 問題 沒有合 理 的分類 方法加 以解 決 ，從 而也影 響 了對 質(zhì) 量成本 的控 制 問題 。3 ． 提高房地 產(chǎn)質(zhì)量成本控 制與核 算的措施 3 ． 1 思 想上重視房地 產(chǎn)企業(yè)對質(zhì) 量成本控 制與核算工作 隨著 競爭 因素 的增加 ，房地 產(chǎn)企 業(yè)要 想加強 市場 競 爭 力 ， 贏 得更 多 的經(jīng)濟效 益 ， 就要 重視對 產(chǎn) 品質(zhì)量成 本 的有效 管 理 ， 要高度 重

9、 視對質(zhì) 量成本 控制 與核算 的工作 ， 體現(xiàn) 出成 本效 益的觀念 ， 摒棄傳 統(tǒng)的成本管 理方式 。在 每個施工 環(huán)節(jié) 中， 房 地產(chǎn) 企業(yè) 都要進行 系統(tǒng) 的成本 核算 ， 為企業(yè) 成本 管理 提供有 利 的信 息依據(jù) 。同時還 要控制好質(zhì) 量成本支 出 ， 降低 企業(yè) 投資 風險 ， 把控 企業(yè)質(zhì) 量成 本投 資金額 ， 減 低企 業(yè)投 資 成本 ， 為企業(yè)取 得更大 的經(jīng)濟效益 。3 _ 2 努力建 立健 全符合 自身的質(zhì)量

10、成本 核算體 系要想 降低工程質(zhì)量 成本 的支 出， 房地 產(chǎn)企業(yè)就 要建立 完 善的質(zhì)量 成本 的核 算體 系 。在項 目工程開發(fā)前 ， 會 計部 門應 該對項 目工程 的具 體情況進行 深入 了解 ， 制定好 項 目 成本 的 投資預案 ， 為房 地產(chǎn)商 的決策提供準確 的成本信 息依據(jù) 。同 時還要在 項 目工程 開發(fā)中 ， 對 質(zhì)量成本 支出數(shù)據(jù)進 行全程 的 收集 、 整理和分析 ， 進 一步完善核算 制度 ， 對質(zhì)量成 本的

11、支 出作 以合 理 的把控 ， 促 進質(zhì)量 成本 的有 效控制 ， 降低質(zhì)量 成本 的支 出。3 ． 3 不 斷制定和 完善 內(nèi)部質(zhì)量成本 控制措施 在房地產(chǎn) 質(zhì)量成本 核算的基礎(chǔ)上 ， 房地 產(chǎn)企業(yè)應 該制定 完 善 的質(zhì) 量成 本控制 措施 ， 要在工 程建筑 的成 本費用 、 拆遷 安置 的成 本 費用和貸 款利 息的成 本費用 三方 面進 行嚴 格 的控制 。對于工程 施工 中的質(zhì) 量成本投資 ， 要 以降低質(zhì) 量成本 為出發(fā)點

12、進行 合理 的控制 ， 安排 施工順序 ， 發(fā)揮 其監(jiān)督作 用 ，并且 配合好質(zhì) 量成本 的核算工作 。 同時對于拆遷 安置費用支 出， 要嚴格控 制補償標準 ， 合 理安置居 民外遷 。 房地產(chǎn) 企業(yè)應 該有 計劃 的控 制從銀行貸款 中的利息償 還的方法 ， 減 少質(zhì)量 成本 的損失 。3 ． 4 進一步 強化房地產(chǎn) 企業(yè)會計 的監(jiān)督職能 房 地產(chǎn) 企業(yè)在 對質(zhì)量 成本 控制 與核 算 中要有 嚴格 的規(guī) 章制度 ，要確保在 質(zhì)量成

13、本控 制與核算過 程 中有 法可依 、 有 章可循 ， 進一 步促進對房 地產(chǎn)質(zhì)量成本 核算 的準確性 。在房 地產(chǎn) 項 目工程 實施 的過程 中， 合 理設(shè) 置會 計機構(gòu) ， 要 強化 房 地產(chǎn) 企業(yè) 會計 的監(jiān) 督職 能。 不僅要有專 業(yè)的質(zhì)量成 本核算 團隊， 還有有對 質(zhì)量成 本控制 的監(jiān)督 團隊 ， 要( 下轉(zhuǎn) 第 7 3 頁 )B U I L D I N G W O R L D 建筑 界團 2 0 12年1 1月 2 0

14、 1 2年總第6期 L=J施 工技 術(shù) 值 為 1I O K N ／ m 2 。3 ． 6隔 墻 隔墻分兩種 ， 一是 相鄰 防護 單元間隔墻 的設(shè)計 壓力值 為5 0 K N ／ m 2 ； 二是 6 級人 防地 下室 與普通地 下室相 鄰間 的隔墻 ，其普通 地下室一 側(cè)的設(shè)計壓 力選用值 為 9 0 K N ／ m z 。其它各 種 防護密 閉 門、 防爆 波活 門、 擴 散室 的設(shè) 計壓 力均 由規(guī) 范 中有 關(guān)規(guī) 定選用 ，

15、 當所 有構(gòu)件 的等 效靜 荷值 確 定后 ， 即可進行 結(jié)構(gòu)計算 。4 ． 荷 載組合和 內(nèi)力分析 作用在防空地下室結(jié)構(gòu)上的荷載 ，應包括核爆動荷載 、 上 部建筑物 自重 、 土壓力 、 水壓力及 防空地下室的 自重等 ， 規(guī)范中 對防空地 下室不同部位應考慮的荷載組合 給出了一個表格 ， 結(jié)構(gòu)設(shè)計時可根據(jù)各工程的結(jié)構(gòu)特點結(jié)合表格確 定所需進行荷 載組合的項 目， 本工程 各個部位參與組合 的荷載分別為 ：4 ． 1頂板 頂板 核爆

16、動荷載 標準值 ， 頂板靜荷 載標準值 。4 ． 2側(cè) 墻 豎 向考 慮 頂板傳 來 的核 爆 動荷 載標 準值 、靜荷 載標 準 值 ， 上 部建筑物 自重 標準值 ( 僅有 局部剪 力墻 部位 ) ， 外墻 自重標準值 。橫 向考慮核爆 動荷載產(chǎn) 生的水平 動荷載 標準值 、土壓力 、 水壓力 。5 ． 孔 口防護和平戰(zhàn)兼顧 孔 口防護包 含三部分 的設(shè)計 內(nèi)容 ： 一 是防護密 閉 門與 消 波系統(tǒng) 的設(shè)計 ， 二是 出人 口通道

17、 內(nèi)臨空墻 、 門框墻 的設(shè)計 ， 三 是孔 口其它 構(gòu)件 ， 如風 井 、 防 倒塌棚 架 、 開 敞式通道 、 相鄰 單 元之間 的隔墻 等 的設(shè)計 ， 其 中第二 、 三條 中的臨空墻 、 相鄰 單 元 之間 的隔墻 已在上節(jié) 中談到 了荷 載的確定 ， 設(shè)計 人員可 按 一 般 墻體 的計算 模式 ， 考慮人 防設(shè)計 的特 點計算 出 內(nèi)力和鋼 筋 ， 而 門框 墻 的設(shè)計 一般是 按懸 臂梁計 算 ， 但 需注意 的就 是 因

18、平時使 用 時需要 的出人 口通道 均較 寬 ，而戰(zhàn) 時又 相應較 窄 ， 這 樣有 可能會 使 門框墻 的懸臂 長度過 長 ， 而使 水平 筋 過 大 ， 這種 情 況下 ， 可考 慮 在不 影 響功 能使 用 的前 提下 ， 加 設(shè) 柱 、 梁 改變 門框墻 的受力型式 ， 得到較 為經(jīng)濟 的設(shè)計效果 ． 風 井 的設(shè)計 中只計 算土 中壓縮 波 的壓力 ， 對 空氣 沖擊 波則不 予 考慮 ， 因兩 者不會 同時作 用 。開 敞式

19、 通道更不 考慮核 爆動荷 載 ， 只 考慮靜 土側(cè) 壓力 ， 而 防倒塌 栩架 的設(shè)計 分豎 向和 橫 向兩項 ， 豎 向力 即為 倒塌 荷載 5 0 K N ／ m 2 ， 屬 靜載 ， 橫 向力 即動壓 設(shè)計值 q由 《 規(guī)范》第 4 ． 5 ． 1 0條確 定 ， 這兩項受 力作用 時 間 存在 間隔 ， 故 不考 慮 同時 作用 ， 下面 主要 談?wù)?第一條 的設(shè) 計 內(nèi)容 。當空氣沖擊波 到達 出 口通 道時 ， 雖然有通

20、道 出人 口的 擴 散作用 ， 但遇墻 體和 門的反射作用使 作用在 門上的 總效應 大于 空氣沖擊波 的壓力 ， 約為 2 ． 0 — 3 ． 5 倍 。為方便 工程設(shè) 計人 員 ， 國家 將防密 門進 行系列 化處 理 ， 依據(jù) 設(shè)計壓 力和 門洞尺寸 就可選擇 定型的防密 門。而消波系統(tǒng) 的產(chǎn)生是 因為濾毒通風設(shè)備所 能承 受的允許 壓 力遠小于空氣沖擊波，若其 防護措施不能與主體抗 力相適 應 ， 將直接影 響整體工程 防護 能

21、力 。 消波系統(tǒng)的基本思想是 以堵 為主 ， 堵消結(jié)合 ， 堵就是采用 防爆 波活 門將沖擊 的大 部分 阻 擋在 室外，消就 是使 從活 門孔進 人的少量沖擊波通過擴散 室 的膨脹 作用 削弱其壓 力，使其進人 內(nèi)部 的壓力不超過 設(shè)備的 允許壓 力， 規(guī)范表 4 ． 9 ． 1 給 出了消波系統(tǒng)選 擇表 ， 可按抗力等 級 與允許余 壓值 予以確 定， 一般 由防爆 活門及擴散室組成 ， 防 爆 波活 門的選用 和擴散 室各部分 尺

22、寸 的確定均 可 能在 《 規(guī) 范 》 中找到相應 的表格和公式得 到落 實 。這項工 作在設(shè)計過 程 中既可 由結(jié)構(gòu)專業(yè)完成 ， 也可 由建筑、 通風專業(yè)完成 。擴 散室前墻 即安裝懸板 活門的墻面 為臨空墻 ， 墻 面本身 受 的荷 載及活 門傳來荷載 均按臨空墻荷 載取值 ， 擴散 室與土 相鄰 的項底板及 外墻按土 中壓 縮波壓力確 定荷載 。平 戰(zhàn)兼顧設(shè)計 是深人貫徹 “ 平 戰(zhàn)結(jié)合 ” 建 設(shè)方針 一個重 要環(huán) 節(jié) ， 由于

23、人防工程 是戰(zhàn) 時遭 受敵襲擊 時作為保 障城市居 民生命 安全和堅 持工作 的一種 具有特殊功 能要求 的建筑 物 ，因此它 需要承 受的荷載較 一般結(jié)構(gòu)大幾十 倍至數(shù) 百倍 ， 而且 密 閉要求 很 高， 所 以在 設(shè)計 中應盡量 減小 結(jié)構(gòu)跨度 ， 減少 并 縮小直 通大 氣 的各種孔 口， 而這 種處 理原則 ， 恰 為 平時使 用 造成諸 多 困難 ， ( 規(guī) 范》 第 4 ． 8 條 中對 此 點作 了指導性 的規(guī) 定 ，

24、所 以具體做 法應根據(jù)平 時和戰(zhàn) 時的具體要 求和工程本 身 的實 際條件 綜合研 究確定 。6 ．結(jié)束 語 總之， 認為平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)計 的基本原則是： ( 1 ) 工程平戰(zhàn)用途 相近 ； ( 2 ) 轉(zhuǎn)換工作要 ?。?( 3 ) 孰一次設(shè)計 ， 分兩 步施工 ； ( 4 )考慮兼容性和通用性 ； ( 5 ) 轉(zhuǎn)換措施要 求快速、 經(jīng)濟 、 簡便 、 可 靠。今后 ， 這方面的話題 ， 本人還將不斷積累經(jīng)驗和探 索下去 。( 上接第 2

25、1頁 )對會計機 構(gòu)的核算進 行嚴格 的審計 ，確保 會計核 算的真實性 。4 ．結(jié)語 通過 以上對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成本控制與核算 的內(nèi)涵詮釋，可 以看 出質(zhì)量成本控制與核算對房地產(chǎn)企 業(yè)發(fā)展有著重要 的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視質(zhì)量成本控制與核算工作 ， 針 對于房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量成本上出現(xiàn)的一系列問題， 要采取有效 的措施加 以控制。要準確把握質(zhì)量成本的核算對象 ， 收集質(zhì)量 成本的投資數(shù)據(jù) ， 建立健全 完善 的核算體系 ， 對 質(zhì)

26、量成本進行 有效的控制 ，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供有利的質(zhì)量信息數(shù)據(jù) ， 在 保證高質(zhì)量建筑水平 的基礎(chǔ)上 ， 降低質(zhì) 量成本 的支 出， 才能為 企業(yè)贏得更多 的經(jīng)濟效益 ， 促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。參考文 獻 [ 1 】陳維 寧．淺析 房地產(chǎn) 開發(fā)企 業(yè)財務(wù)成 本核 算 與控制 叭， 經(jīng) 濟技 術(shù)協(xié)作信 息 ， 2 0 1 1 ； ( 2 2 ) ： 6 9 — 6 9【 2 】 唐云英． 淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算常見問題及解決對 策叫，

27、會 計師 ， 2 0 1 2 ； ( 1 3 ) ： 1 5 — 1 6[ 3 】 徐 濤． 房地 產(chǎn)企業(yè) 成本核 算對 象及借 款 費用處理探 討 Ⅲ，中國外資 ， 2 0 1 2 ； ( 1 7 ) ： 3 3 — 3 4[ 4 l ~ k 愛君． 淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題D 1 ， 科技信息，2 0 0 7 ； ( 0 7 ) ： 1 8 — 1 9[ 5 1 李 曉艷 ． 房 地產(chǎn) 開發(fā) 成 本核 算 中應 注意 的 問題 U